东莞楼市:内行人深度分析,未来房价是涨是跌

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:您好广叔,我东莞社保六月份刚开始买,请问我是等社保满一年买还是现在就买?有朋友说东莞明年大概率会横盘叫我不要急入手,可我担心会涨,收入赶不上涨的房价。手上目前只有80w,如果要买有没有合适我的楼盘升值为主,望广叔指点一二。老家县城有两间商铺无代款出租中,是否出手置换这边?

  回答:你好,如果是自住的,当然是现在能买则买,不要等房价下降,毕竟房价从中长期看,通货膨胀,还是会涨的,自住不要在乎一时得失。一铺养三代已经过去,地段在转移,电商外卖冲击等等,铺面风险很大,一不小心就砸手里,租不出卖不掉,所以商铺不建议碰,不如置换成东莞住宅,五六线的小县城缺少产业,人口流入,房价很难涨起来的。可出手铺面,增加子弹入东莞,80w,3成的话能买250w左右的房子,可参考:东莞投资回报率高的板块,详见内部分享!

  提问:广叔好,你好我现在手上300左右子弹做首付,想在东莞投资买小别墅,哪里的比较好?万科汉邦松湖半岛的双拼比较贵,900~1000,有点困难,还有沙田碧桂园狮子洋的小别墅,还有什么更好的建议吗

  回答:你好。万科汉邦松湖半岛可以考虑的,就是双拼占用名额,未来流动性会减弱。碧桂园狮子洋景观好,也可以考虑。详见内部分享。

  提问:新人首问,广叔你好,我是东莞本土居民,坐标茶山,手上现金60W,月收入1.3W新盘在售的金融街悦府,万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑,伟隆国际,纳帕溪谷,美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住!但现在二手房价有点偏高了,新盘又不多,两难选择。我是再看看,还是可以出手。综合那个盘会比较适合?

  回答:你好。如果需要自住,首先考虑通勤距离,顶楼虽然有折价,但不建议买,主要是风吹日晒,容易漏水。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享。

  提问:你好广叔,我打算买入红山上塘片区的两房或者三房,首付200万以内首房首贷,水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内,最近5年内没有小孩上学的打算,可以接受买住分离,请问以上楼盘未来5年收益获取的排行,或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校,从而拉升整个片区的学位价值,想咨询您的意见,谢谢。

  回答:你好,红山上塘没有问题,可以买,近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序,对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有,但不荐盘。 至于龙华实验,没看出有成为优质学校的潜力。

  提问:您好广叔,想请教,广州已有一套,二套想投资的,请教哪个板块好?有什么盘推荐吗?广地和华南新城的大户型您怎么看?

  回答:你好,你说一下你的预算吧。因为不同的板块价格体系不一样。比如800的总价,就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带,如果放在番禺万博就成了错配了。800万的房子一涨起码到1000万了,过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。所以还是建议你说一下你的首付月供等基本情况。 目前而言,万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错

  提问:你好广叔,坐标广州番禺区,现有碧桂东苑一套小二房证过10年,目前在放租中,还有少量贷款,房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹150W,月入三万,工作地点和家庭都在番禺南村镇。计划想年底入手一套小三房小户型的房子,投资为主。如果能自主或好的小升初学位房更好。目前来看南村周边的万博区域房价都基本4-5万,比较疑惑又担心房价下跌的问题。像我这种情况如果买房可以保值升值要如何投资?是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的?或者广州亚运城,广汽汽车小镇,凯德山海连城呢?又或者南沙,黄埔科学城,新塘不限购区域的呢?

  回答:你好,碧桂东苑,东新高速、京珠线切割盘较大,但是没有地铁价值一般。你投资理念需要调整一下,过于保守容易错失机会。投资不是买便宜,投资是买地段和周围环境跟潜力。万博CBD是比较有潜力的,未来大有可为。你说的这一堆选项,后面两三个还可以,其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨,不能夯实房价。当然不是说没有价值,只是相对其他的板块来说不确定性高,而且持有周期长风险大。你想想买进去如果三五年不涨,时间成本和机会成本是很大的不涨等于亏。能买限购区域就限购区域

  提问:广叔,光明的新盘金融街华发与科技园、松坪村三期,两者鉴于家庭第二套的投资应该怎么选?

  回答:你好,这两个盘都值得买,金融街价格倒挂,难抢;松坪村位置稀缺,涨幅不差。建议优先打新,如果没有抢到,再入手松坪村。

  提问:您好广叔,请问银湖的银田花园可以投资吗?有旧改的机会吗?谢谢答复。

  回答:你好,罗湖价格一直很低,房价大涨也没见怎么动弹,如果标的没有成长性,养着一个不为正的流水有什么用,多数人没有感觉,是因为标的太小,伤不到核心,而且每月的租金流入产生了错觉,本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是,罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改,高大上的周边有用么,周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见,罗湖除了本身规划差、城市环境差以外,东部北部南部都很难扩展,反而是宝安、光明还大有作为的余地。

  当然罗湖目前有一个优势,不错中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住,或者追求学区和租售比,可以买。如果纯投资考虑涨幅,建议放弃。银田花园并非好的投资产品!

  提问:你好广叔,可以帮忙分析一 下坪地的丁山河畔吗?它未来5年的升值空间怎么样呢?目前我的首付预算只有180万左右,需要5成首付,感谢广叔的建议,谢谢~

  回答:你好,丁山河畔,现在主打刚需户型2-3房,户型较方正,使用率高,一楼底商,坪地中小学,地铁3号线白石塘站在建,不是很近,总的来说丁山河畔这个价格还是可以买的。刚需上车没问题。由于东部龙岗供应大,如双龙、南联有很多房子,丁山河畔位置还更远,属于东部的东部。因此自住+投资是可以考虑的,如果是纯投资的话就不要抱太大期望了。

  提问:您好广叔,目前准备在深圳定居,深户,工作稳定。预算总价1000-1500万的房子,考虑140左右的3房,初步选择龙华鸿荣源壹城中心新开盘的,销售报价7.5W\/平,有犹豫想更好的地段,比如宝中,前海等,有一个小学一年级和一个刚出生的宝宝,考虑到以后还有有学区要求,主要是注重居住品质及宝宝以后读书需求,暂时没有投资的打算,实在拿不定主意,请老师指点迷津!

  回答:你好,总价1000以上,自住+投资首选南山,次选宝中。 铭筑荔苑、诺德、阳光玫瑰园、鼎太、雷圳可以关注。

  

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