这回重庆地产行业，是不是真要变天？

　　当一个事情足够大，它都会所谓出圈，

　　比如当下国内地产的行业事件。

　　从这些大事里面，我们究竟能够嗅出什么样的风向？

　　对行业人士以及所谓吃瓜群众，究竟会产生什么样的影响？

　　老实说，这个时候认真听海盗给你聊一聊，是有必要的。

　　请跟我来。

　　我们先列举，有哪些所谓大事。

　　第一件，北方那匹哥，进去了，出不来了。

　　第二件，南方那匹哥，摊牌了，这样下去我真玩不动了，我牵涉到317万人就业，你看啷个办？

　　第三件，东方那匹小哥，弄了个国内最大炒房论坛，这次被“穿刺性”永久封号。

　　第四件，更南的南方那匹老哥，在成都捂了十多年的一块地，现在被要求类似于断水断电断贷款的待遇。

　　第五件，三道红线。

　　这些，与重庆地产行业有啥关系？

　　先说第一件，这事儿真的敏感，我们真不敢妄议，再说了，一只蚂蚁真能给另一只蚂蚁，提建议与教训吗？

　　你不要以为它比较老比较大比较肥，其实也是蚂蚁。

　　再说第三件，

　　对，就是人称欧神的上海炒房客欧成效。

　　最近几个月欧神来重庆比较频繁，重庆一个名叫小树的号经常碰瓷欧神，他还问海盗，你为啥不写？

　　欧神在重庆的有个代理人名叫青年小龟，上半年新浪重庆把写地产自媒体聚在一起，一上来，青年小龟就笑眯眯地说：

　　“重庆房价真不是我们炒起来的，真不是。”

　　一副很给自己贴金的派头。

　　紧接着欧神又把重庆地产自媒体们邀请一起吃饭，他拿了贵州一个盘，有点数，希望重庆自媒体吆喝一把，“有钱一起赚”。

　　见面欧神给海盗的印象其实不错，这人私下不装。

　　他说我在重庆的人设就是两江四岸，你们写重庆向西重庆向北也很好。

　　这次欧神的水库论坛，直接被端锅，当然有成因，但看那篇写上海户籍的文章，的确越界了。

　　在中国，

　　“边界”，它看不见摸不着闻不到，不可言传只可意会，需要你去精准“把握”。它是个特别艺术特别中国特色的事情。

　　（据说这是中国炒房第一号，虽然已成过去。）

　　据说老李头李嘉诚先生就特别善于把握边界，比如前几年的大撤退。

　　但由于体量太大，影响太大，反正一时间没退得干净。

　　比如成都有块地，2004年拿的，到遥远的2020年，都还有6000多套没卖完。就在9月23日，成都出手了。

　　李嘉诚在大陆挣钱的方式很多，其中很重要一个办法就是：

　　捂盘。

　　和记黄埔在重庆也是主要靠这个办法挣钱的。当然，这也有时代原因。

　　中国2002年开启土地招拍挂时代，有人结合本次的三道红线，将中国地产分为三个阶段：

　　第一阶段土地红利阶段（2002年以前），依靠土地增值获利；

　　第二阶段金融红利阶段（2002年-2020年），依靠金融杠杆；

　　第三阶段管理红利阶段（2020年以后），依靠精细化管理挖掘利润。

　　（遥想前几年有人说：别让李嘉诚跑了。）

　　是的，

　　本文的重心，其实想说的是，

　　三道红线背景下的重庆地产企业，究竟何去何从？

　　最近，国家相关部门出台要求，控制房产企业有息债务增长，并设置三道红线。

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　红线2：净负债率大于100%；

　　红线3：现金短债比小于1.0倍。

　　根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

　　以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

　　即有息负债规模以2019年6月底为基础，如果：

　　“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；

　　“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

　　“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

　　“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　（这个政策的影响，或许是极为深远的。）

　　简单说来就是，

　　你要发展得快也行，但你必须也要发展得稳，还是像过去那样高周转高杠杆，就不允许了。

　　这对有的企业来说，接下来将相当糟糕。

　　具体是哪些，名单很清楚。但同时，也是部分企业的新一轮绝佳机会，比如：

　　华宇。

　　（白衣海盗一年不知道帮到华宇推荐了好多套房子。）

　　本号白衣海盗是比较多关注华宇的，

　　因为这是一家非常稳健的企业。

　　我们也帮他们直接推荐了好多套房子，而且今年他们在全国各地疯狂拿地，不停买买买，感觉状态相当好。

　　8月31日，华宇在上交所披露2020年上半年债券报告。

　　根据半年报，2020年上半年，华宇集团盈利能力大大提升，签约收入同比增长24%；净利润同比增长7.5%；

　　此外，预收账款239.9亿元，同比增长76.7%；多项指标增长。

　　更重要的是，

　　华宇几项经营指标与“三道红线”均保持健康距离：

　　●红线一：剔除预收账款的资产负债率不得大于70%。

　　华宇：截至2020年6月30日，剔除预收账款后的资产负债率为59%。

　　●红线二：净负债率不得大于100%。

　　华宇：截至2020年6月30日，净负债率为77%。

　　●红线三：现金短债比不得小于1倍。

　　华宇：截至2020年6月30日，现金短债比为1.12倍。

　　财务稳健是华宇鲜明的标签。作为长期稳健主义坚守者，华宇一条红线不踩，在于集团严控负债，优化负债结构，多年来华宇集团的负债率一直维持在健康合理平稳的水平。

　　据悉，在华宇集团内部长期设有“四道防线”：（1）资产负债率不高于70%；（2）存贷比不低于30%；（3）拿地原则：二线城市、核心地段；（4）净利润率不低于10%。

　　8月3日，国内权威信用评级机构大公国际，发布重庆华宇集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告，确定华宇集团的主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

　　这同样是逆势上调的了不起成绩。

　　欧神的水库论坛被封后，青年小龟显得有点儿悲壮。

　　他说他还打算想办法去申诉。

　　小龟，

　　你是谁呢？

　　你在想啥呢？

　　大风起兮云飞扬。

　　过去几十年，我们经历了地产大时代，出了家喻户晓的枭雄。他们可以大干快上，他们随时都能梭哈。

　　龙湖华宇们，已走过土地红利时代，以及金融红利时代，他们或许正是靠管理红利赢取未来的代表性企业，而这是健康，前瞻又具有引领性的。

　　而本次，

　　龙湖，华宇们三项指标都很健康的企业，也是重庆民营经济的一抹亮色。

　　这影响或许会是深远的。

　　（这个艺术中心非常时尚。）

　　陈敏尔川渝合作 常务副市长吴存荣 副市长李波吃火锅 重医院长专访 荣昌 土地新政 重庆复工 重庆二十条 政府工作报告解读 主城扩容 学区房新政 大足

　　龙湖尘林间 华润悦府 棕榈泉壹号 万科四季都会 金科南山 恒大·御景半岛 融创玖御南滨 万科重庆天地 万科锦绣滨江 香港置地嘉景湾 万科御澜道 万华麓悦江城 重庆恒大国际文化城 佳兆业凤鸣水岸 雅居乐九里原香 恒大翡翠湾 鸥鹏书院 华润澜山望 绿城春溪雲庐 合景泰富璟月台 融信海月渝州 华宇御璟悦来 华远海蓝城 北新御龙湾 保利和光尘樾 恒大健康城 长嘉汇 蓝城田园牧歌 融创A-ONE 金茂悦 龙湖云瑶玉陛 十里长江 世茂江城铭著 万科17英里 中国摩 华宇城 重庆ONE行政公寓 绿城蘭园 龙兴国际生态新城 融创曲水风和