这回重庆地产行业,是不是真要变天?

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  当一个事情足够大,它都会所谓出圈,

  比如当下国内地产的行业事件。

  从这些大事里面,我们究竟能够嗅出什么样的风向?

  对行业人士以及所谓吃瓜群众,究竟会产生什么样的影响?

  老实说,这个时候认真听海盗给你聊一聊,是有必要的。

  请跟我来。

  我们先列举,有哪些所谓大事。

  第一件,北方那匹哥,进去了,出不来了。

  第二件,南方那匹哥,摊牌了,这样下去我真玩不动了,我牵涉到317万人就业,你看啷个办?

  第三件,东方那匹小哥,弄了个国内最大炒房论坛,这次被“穿刺性”永久封号。

  第四件,更南的南方那匹老哥,在成都捂了十多年的一块地,现在被要求类似于断水断电断贷款的待遇。

  第五件,三道红线。

  这些,与重庆地产行业有啥关系?

  先说第一件,这事儿真的敏感,我们真不敢妄议,再说了,一只蚂蚁真能给另一只蚂蚁,提建议与教训吗?

  你不要以为它比较老比较大比较肥,其实也是蚂蚁。

  再说第三件,

  对,就是人称欧神的上海炒房客欧成效。

  最近几个月欧神来重庆比较频繁,重庆一个名叫小树的号经常碰瓷欧神,他还问海盗,你为啥不写?

  欧神在重庆的有个代理人名叫青年小龟,上半年新浪重庆把写地产自媒体聚在一起,一上来,青年小龟就笑眯眯地说:

  “重庆房价真不是我们炒起来的,真不是。”

  一副很给自己贴金的派头。

  紧接着欧神又把重庆地产自媒体们邀请一起吃饭,他拿了贵州一个盘,有点数,希望重庆自媒体吆喝一把,“有钱一起赚”。

  见面欧神给海盗的印象其实不错,这人私下不装。

  他说我在重庆的人设就是两江四岸,你们写重庆向西重庆向北也很好。

  这次欧神的水库论坛,直接被端锅,当然有成因,但看那篇写上海户籍的文章,的确越界了。

  在中国,

  “边界”,它看不见摸不着闻不到,不可言传只可意会,需要你去精准“把握”。它是个特别艺术特别中国特色的事情。



  (据说这是中国炒房第一号,虽然已成过去。)

  据说老李头李嘉诚先生就特别善于把握边界,比如前几年的大撤退。

  但由于体量太大,影响太大,反正一时间没退得干净。

  比如成都有块地,2004年拿的,到遥远的2020年,都还有6000多套没卖完。就在9月23日,成都出手了。

  李嘉诚在大陆挣钱的方式很多,其中很重要一个办法就是:

  捂盘。

  和记黄埔在重庆也是主要靠这个办法挣钱的。当然,这也有时代原因。

  中国2002年开启土地招拍挂时代,有人结合本次的三道红线,将中国地产分为三个阶段:

  第一阶段土地红利阶段(2002年以前),依靠土地增值获利;

  第二阶段金融红利阶段(2002年-2020年),依靠金融杠杆;

  第三阶段管理红利阶段(2020年以后),依靠精细化管理挖掘利润。


  (遥想前几年有人说:别让李嘉诚跑了。)

  是的,

  本文的重心,其实想说的是,

  三道红线背景下的重庆地产企业,究竟何去何从?

  最近,国家相关部门出台要求,控制房产企业有息债务增长,并设置三道红线。

  红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

  红线2:净负债率大于100%;

  红线3:现金短债比小于1.0倍。

  根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

  以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

  即有息负债规模以2019年6月底为基础,如果:

  “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;

  “二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

  “一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

  “三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。


  (这个政策的影响,或许是极为深远的。)

  简单说来就是,

  你要发展得快也行,但你必须也要发展得稳,还是像过去那样高周转高杠杆,就不允许了。

  这对有的企业来说,接下来将相当糟糕。

  具体是哪些,名单很清楚。但同时,也是部分企业的新一轮绝佳机会,比如:

  华宇。



  (白衣海盗一年不知道帮到华宇推荐了好多套房子。)

  本号白衣海盗是比较多关注华宇的,

  因为这是一家非常稳健的企业。

  我们也帮他们直接推荐了好多套房子,而且今年他们在全国各地疯狂拿地,不停买买买,感觉状态相当好。

  8月31日,华宇在上交所披露2020年上半年债券报告。

  根据半年报,2020年上半年,华宇集团盈利能力大大提升,签约收入同比增长24%;净利润同比增长7.5%;

  此外,预收账款239.9亿元,同比增长76.7%;多项指标增长。

  更重要的是,

  华宇几项经营指标与“三道红线”均保持健康距离:

  ●红线一:剔除预收账款的资产负债率不得大于70%。

  华宇:截至2020年6月30日,剔除预收账款后的资产负债率为59%。

  ●红线二:净负债率不得大于100%。

  华宇:截至2020年6月30日,净负债率为77%。

  ●红线三:现金短债比不得小于1倍。

  华宇:截至2020年6月30日,现金短债比为1.12倍。

  财务稳健是华宇鲜明的标签。作为长期稳健主义坚守者,华宇一条红线不踩,在于集团严控负债,优化负债结构,多年来华宇集团的负债率一直维持在健康合理平稳的水平。

  据悉,在华宇集团内部长期设有“四道防线”:(1)资产负债率不高于70%;(2)存贷比不低于30%;(3)拿地原则:二线城市、核心地段;(4)净利润率不低于10%。

  8月3日,国内权威信用评级机构大公国际,发布重庆华宇集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告,确定华宇集团的主体长期信用等级为AA+,评级展望为稳定。

  这同样是逆势上调的了不起成绩。

  欧神的水库论坛被封后,青年小龟显得有点儿悲壮。

  他说他还打算想办法去申诉。

  小龟,

  你是谁呢?

  你在想啥呢?

  大风起兮云飞扬。

  过去几十年,我们经历了地产大时代,出了家喻户晓的枭雄。他们可以大干快上,他们随时都能梭哈。

  龙湖华宇们,已走过土地红利时代,以及金融红利时代,他们或许正是靠管理红利赢取未来的代表性企业,而这是健康,前瞻又具有引领性的。

  而本次,

  龙湖,华宇们三项指标都很健康的企业,也是重庆民营经济的一抹亮色。

  这影响或许会是深远的。


  (这个艺术中心非常时尚。)

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