广州新一轮城市更新方向已定， 33条旧村今年底动工改造

南都讯 记者李鑫 实习生倪诗婷 通讯员穗建 穗规资宣

广州城市发展正迈入向存量要空间的阶段。新一轮城市更新启动之际，广州于9月28日召开了深化城市更新推进高质量发展专题新闻发布会。

记者从会上获悉，中共广州市委十一届十一次全会于8月底审议的《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（下称《实施意见》）、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》（下称《工作方案》），加上相关配套指引15个（合称城市更新“1+1+N”政策文件），将构成广州新一轮城市更新和城市建设的顶层设计。从这一系列的政策中，也可看出本轮城市更新的一些关键词：规划引领、产城融合、配套提升、异地平衡。

分三阶段推进

三年计划中荔湾、黄埔旧村数量最多

根据《实施意见》和工作方案，此轮城市更新的目标分为三个阶段：2025年底前，先行推进重点地区更新；2030年底前，全面推进城市集中建成区更新；2030年以后，推进全域存量用地系统更新。《工作方案》则围绕城市更新九项重点工作，对广州未来三年、五年和十年的城市更新工作画出了路线图。三年内，广州要推进83条城中村、285个旧街区、176个旧厂房、213个村级工业园、95个专业市场、3个物流园改造项目，整治1.24亿平方米违法建设。

据了解，三年实施计划中的83条城中村，位于荔湾区、黄埔区的最多，分别有19条和18条，标图建库总面积分别为1247公顷和1489公顷。83条村中，已经批复实施方案的33条都要在今年年底前动工，2023年底前基本完成回迁安置工作。剩余的50条村也要在今年内进行基础数据调查，明年完成片区策划、详细规划的编制和报批工作。

83条城中村名单

三年计划中广州各区城中村总数、总面积

到2025年底前，除上述83条城中村争取完成回迁安置房建设，再新增推动100条城中村改造、回迁安置房开工，同时基本完成422个旧街区改造，推进306个旧厂房、541个村级工业园、182个专业批发市场、11个物流园改造项目，整治约1.64亿平方米违法建设。至2030年，广州将累计推进约400条城中村改造，400个旧厂房、300个专业市场、37个物流园改造，力争完成不少于26平方公里村级工业园改造。
规划引领
未来以更新单元为基础单位推进更新改造

发布会上，广州市规划和自然资源局副局长邓堪强表示，2009年以来广州城市更新在完善城市功能、改善人居环境、统筹城乡发展、提高土地利用效率等方面取得了一定成绩，但也面临诸多挑战。比如：更新项目一般以市场意愿为主，规划计划统筹力度不够；单就项目而言，成片连片改造效果不佳；受条件限制难以就地平衡，且缺少异地平衡的有效措施导致项目难以推进；项目侧重融资平衡，过分关注经济账，不够重视产业导入及空间保障，产业配比较低；编制审批环节较多、程序复杂，前期工作效率低、进度缓慢等。

可以说，此轮“1+1+N”政策体系的推出，正是针对性地解决以往广州城市更新中产生的问题。比如，以国土空间总体规划作为全市发展纲领性文件的“一张蓝图”下，市规资局提出了“更新单元”概念，未来的更新改造将以更新单元为基础单位进行推进，相应的开发容量、用地结构、配套设施等都需要在单元内统筹，建立起城市更新“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系。市级管单元总控，区级可以管到具体地块，这样一来既坚持全市规划“一盘棋”，又实现了放权强区。

另外，邓堪强也表示，此轮更新在项目选择上也特别强调自上而下的规划统筹和引领。围绕三个阶段的目标要求，优先选择符合城市发展目标要求的项目纳入更新改造计划，特别是跟城市发展战略格局要求密切相关的战略性地区项目，譬如机场周边、城市门户地区、战略平台地区的项目。从而确保通过项目的改造实施，推动城市格局和功能的高质量提升。
产城融合
划分三个圈层规定产业建设量占比下限

为产业发展谋空间，是此轮城市更新的重要使命。发布会透露，将优先引入国际性银行、全球会计/律师事务所等高端生产者服务企业，重点发展现代商贸、金融保险、信息服务、科技服务、商务服务、研发设计等生产性服务业，以及文化、体育、旅游、健康、养老、培训等生活性服务业。为此，15个配套政策之一的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡操作指引》提出划分三个城市规划建设管理圈层，并为每个圈层城市更新单元划定了产业建设量的占比下限。

第一圈层为环城高速以内，面积220平方公里，要求城市更新单元产业建设量占总建设量最低占比为60%；第二圈层东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速、西至广佛市界、北至华南快速，面积397平方公里，要求产业建设量最低占比40%；剩余区域为第三圈层，已纳入重点功能片区按规划控制，其他产业建设量最低占比可由所在区结合片区产业发展规划自行制定指引。

三个圈层

有业内人士认为，强调产业导入是此轮更新的最大亮点，改变了以往城市更新中对住宅的侧重。有了产业就有就业，区域内就能实现职住平衡，既缩短了居民的通勤时间，又减轻了交通压力。在该人士看来，之所以要划分三个圈层，是因为中心城区相对于外围城区，土地资源更稀缺，那么依靠城市更新来释放土地、导入产业的需求就更为迫切，所以要求更新单元的产业建设量比例也就更高。
配套提升
首提产业片区配建公服设施比例下限

9月14日、24日，第三届广州市城市规划委员会城市更新专业委员会第五次、第六次会议仅相隔10日连续召开，审议通过了越秀区南洋电器厂及周边、海珠区石溪片区、番禺区里仁洞村、蔡边一村4个城市更新单元详细规划方案。作为新一轮城市更新背景下的四个方案，无一不体现对更新单元中公建配套质量的重视。比如，石溪片区提出要配套小户型的人才用房约690套，里仁洞村要提供5300套人才住房，满足各层次人才的住房需求。

针对公建配套的提升，此轮更新出台了《广州市城市更新单元设施配建指引》，首次提出了面向产业（商业商务服务业）片区的公服设施，配建比例下限为6%-11%，面向居住片区的公服设施配建比例下限为11%。不仅如此，该指引还对公服设施的类型作详细说明，比如面向产业片区的公服设施中，不乏共享会客厅、创客空间、日托中心、艺术课堂等创新提法。

值得注意的是，该指引还特别规定，更新单元新建优质中学用地面积原则上不低于10公顷，新建三级医院用地面积原则上不低于7公顷。轨道交通方面，3年推进的83条城中村将实现轨道车站1公里内全覆盖；5年推进的183条（含3年计划的83条）城中村轨道车站1公里内覆盖181条、3公里内覆盖2条。
异地平衡
鼓励土地整合，支持成片连片改造
广州城市更新开展10多年，剩余的项目面临的最大问题是土地的碎片化，旧改用地和新增用地交错，集体用地和国有用地混杂，不同权利主体用地交杂。面对这种情况，本次出台的“1+1+N”政策文件特别从政策供给上保障了改造的成片连片，探索增存联动、区域联动、置换联动、储改联动，动用政府储备地、符合国土空间总体规划的其他用地、留用地等资源，采取土地置换、异地统筹、预支指标、开发权益转移等手段，推动土地整合、整备。
具体来说，就是当城中村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡或涉及重点区域、重要地段、重要节点需要统筹改造，符合国土空间总体规划的，原则上在本行政村(转制社区)范围内，改造主体可以整合收购邻近国有用地用于复建安置和公益设施，或将村集体建设用地与政府储备用地置换。