年底买房最好?全都错了!房贷变化超乎想象!

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  还有两天,今年楼市金九银十就要过半了。

  对于很多购房者来说,都面临这样一个问题:是金九银十买房还是年底再买?

  对于这个问题,很多人会认为,年底房企要冲业绩,优惠力度会比现在更大,到时再买更划算。

  不可否认,按常理来说,房企年尾降价,确实是薅羊毛的好时机。

  但别忽略了,前提是你的购房者成本不变,这有可能吗?

  如果房企降价,但是房贷利率提高了,你觉得你能薅多少羊毛呢?

  .01

  前阵子,央妈正式公布9月LPR,无论是1年期还是5年期利率都没有变,这一停摆便是5个月之久,所以我也懒得出稿了,没意思。

  不过值得注意的是,央妈这种耐力,意味着LPR利率很有可能进入了稳定期,短期之内代表房贷利率的5年期率都很难降。

  

  为什么?目前基本面的情况就很能说明问题。

  一方面,央妈公布的8月金融统计数据报告显示,8月社会融资规模增量为3.58万亿元,比上年同期多1.39万亿元。人民币贷款增加1.28万亿元,同比多增694亿元。

  这说明了我国经济正在逐步回到正轨,企业的现金流也在改善,短期内没有降低房贷利率刺激经济的必要性。

  另一方面,上半年楼市出现局部过热,下半年调控开始陆续收紧。自7月以来,深圳、杭州、南京、常州、长春等城市,在被中央约谈之后都自觉加码调控,在限购、限售方面提高了门槛,以此来稳定房价。

  在这样的大背景下,楼市要稳,房贷利率要稳,LPR更要稳,除非疫情反弹,经济再次受挫。

  .02

  虽然央妈按兵不动,但是因城施策仍在继续,部分城市已经开始上调房贷利率。

  据融360数据显示,9月全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,整体来看还算正常,没有太高。

  

  但是部分热门城市已经大幅上调首套房贷款利率,例如最猛的无锡,9月房贷利率高达5.91%,LPR加点了126BP,而合肥、成都、南宁也分别加点了123BP、121BP、119BP,也属于较高水平。

  

  在二套房首付比方面,最近调控加码的两个热门城市沈阳和无锡,都相继提高了二套房首付比,例如沈阳从4成提高到5成,无锡提高到了6成,部分银行网点更是开始停贷。

  可见,与上半年相比,下半年的金融杠杆已经发生明显变化,政策在收紧,买房门槛在提高,你还想等到年尾薅羊毛?

  

  不过,像北京这样的楼市风向标,房贷利率却保持低位。根据证券日报报道,有银行工作人员透露,若客户没征信问题,仍按首套房贷款利率5.2%,二套房贷款利率5.7%来执行。

  那也是,北京房价本来就高,买房门槛也高,就算房贷利率降低,能有多少人可以刺激北京楼市呢?

  当然,在政策面持续收紧的情况下,也不排除一线城市收紧房贷政策,毕竟这样的事不是没发生过,去年深圳银行的停贷相信很多人还记得吧?

  .03

  商业贷款变难,公积金贷款该不会出什么岔子吧?

  你错了,下半年以来,部分城市的公积金贷款政策也开始收紧了!

  

  7月15日,内蒙古发布新政,规定购买第三套房不能用公积金贷款,并取消了借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策。

  9月1日,合肥调整公积金政策,当个贷率≥95%时,调整收紧住房公积金提取、贷款使用政策,暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款,启动“公转商”贴息贷款,实行贷款轮候制等。

  9月1日,东莞发布新政,规定从10月起,公积金贷款流动调节系数从1调整为0.8。也就是说,公积金贷款额度直接下调20%。

  例如,在流动调节系数为1时,你的公积金贷款额度为50万,10月1日之后,就要打8折,只能贷款40万。

  9月23日,东莞再次调整公积金政策,首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元;二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。

  要知道,公积金贷款实际上是没有多少人用的,而现在政策却开始收紧,这意味着什么,大家心知肚明。

  .04

  自从下半年以来,政策的走向已经十分明确了,楼市调控收紧,贷款政策收紧,连公积金也收紧。

  特别是最近中央给房企划的三道红线,要求2023年完成企业降低负债,更是具有标志性意义。

  这说明去杠杆已经成为金融管控的重中之重,货币的水要放,但是也要精准滴灌,不能随随便便跑到楼市里去了。

  

  要知道,银行在一年四季分配的额度是不一样的,通常会按照4:3:2:1的比例来分配,最宽松的是一季度,最少的是四季度。这意味着,接下来如果你要在第四季度申请贷款,一定是比现在要困难的。

  所以,对于刚需型买家来说,如果铁了心要在今年买房,那你应该趁早上车,不要等到政策全面收紧,万一到时成本增加了,而且房票还因政策丢了,你心里会是啥滋味儿,相信也不用我多说。

  对于改善型买家来说,很多人会卖一买一,但是不是很急的话,不妨明年过了年后等小阳春再卖,价格能高一些。当然,急着卖的话现在也可以,但价格得诚意一点儿。

  对于投资型买家来说,我只有一句话:想赚大钱,最好别碰房产。原因请回顾:《四大重磅信号!中国楼市,板块轮动进入尾声!》

  部分资料来源:地产情报站

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