楼市“三潮”来临!央行原副行长吴晓灵:泡沫中狂欢的日子不多了

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  文:顾起

  根据公开资料显示,截至2016年,房屋竣工面积979734万平方米。按照70%的90平方米原则,共有房屋9797.34万套,商品房一般可容纳4-5人居住。因此,这些房子足够4-5亿人居住。如果在农村增加3-4倍的小产权房,这30亿人的生活将绰绰有余。这么多房子,总人口只有14亿,那这么多的房子,被购买之后都去哪了?

  

  住房空置率居高不下也是一个主要原因。西南财经大学的研究数据显示,我国城镇住房平均空置率为22%,一线城市不足20%,三四线城市超过30%,甚至已经出现了很多空城。

  可以说,房价已经达到了一个很高的水平,甚至到了存在风险的情况,难道说房产泡沫要“破灭”了?央行原副行长吴晓灵表示:泡沫中狂欢的日子不多了,要做好破灭的准备。什么是房地产泡沫呢?也就是说,当房价在房地产市场上买卖时,价格会被迅速抬升,并可能达到临界点。如果泡沫无法维持,就会发生“破灭”的危险。

  

  不过,在目前看来,楼市即使在疫情之后,依然呈现出繁荣景象。事实上,房地产市场的三大事件已经造成了高房价泡沫随时破灭的风险。

  第一条:截至今年8月底,我国正式破产的房地产企业已高达380家。有专家表示,如果市场需求仍不见好转,将有不少房地产企业因债务问题重组或破产。据专家预测,今年至少有600家房地产企业破产。

  根据《观点指数·2020中国房地产业发展白皮书》数据显示,2020年上半年,近90%的房地产企业销售未完成销售目标。万科、龙湖、碧桂园都在这一行列,有的仅占26%左右,回款难度可想而知。在融资收紧的同时,房地产企业销售情况也不好,问题随之而来:债务如约而至。据某房地产中介机构研究数据显示,2020年下半年,房地产企业共有4122.79亿元债务到期,仅7-9月就需要偿还1500多亿元债务。

  

  第二:9月楼市“大降价”?央行的新规定,开放商亲口承认。让我们来看看新的规定。不久前,央行和住房和城乡建设部召开了主要房地产开发商座谈会。论坛上,新规指出,将进一步压缩房地产开发投融资计划,简称为“房地产控制水源”。在这些措施中,“三条红线”原则备受关注:

  1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

  2、净负债率大于 100%;

  3、现金短债比小于 1 倍。

  

  这三条红线堵住了不少房地产企业的资金来源渠道,让不少房地产企业近日感到焦虑。据房地产专家测算,我国现有房地产企业80%以上达不到“三条红线”的基本标准要求。也就是说,开发商要想在未来继续吸纳资金和融资,就必须控制在“三条红线”以内,否则是不可能的。

  我国70个重要城市中,大部分城市房价处于上涨阶段,21个城市房价回落到一年前水平。此外,还有105个城市二手房价格出现下降趋势,如北京、苏州、济南、石家庄等重要城市都在行列中。换言之,总的来说,想通过房子变现的人越来越多。

  

  第三件事是促销,比如恒大每年都会进行促销活动,但今年房价已经降了30%左右。当然,我们不知道事实是否真的有30%,但恒大已经宣布降价30%。而且,如果恒大这样促销,很多房地产企业也会效仿。对于很多房地产企业来说,只有这样才能收回资金,偿还其他债务。

  据《新京报》报道,9月6日晚,房地产企业董事长就9、10月份房地产销售发布了一系列“军令”,目标是月销售额“千亿元”。也就是说,在接下来的9、10月份,目标是完成2000亿元,所以推出了“一揽子”的营销组合。主要有以下优惠:

  声称“全国的楼盘”全部七折优惠出售;

  网上买房的可以2000元抵扣20000元;

  尾盘房可以享受到8.8折的额外优惠力度。

  

  以上是三大优惠措施的总结。七折的幅度真的很大吗?与往年楼盘销售打折相比,这次确实很大,每年下半年,房地产企业都会争相推出优惠促销房,一般为八五折、八折不等。

  显然,这三件事实际上对应着破产潮、降价潮和促销潮。那么,“三潮”的到来意味着什么呢?首先,房地产的泡沫现象仍然值得注意,这些泡沫随时都有可能破裂。最重要的是,一些城市已经出现了局部泡沫破裂的现象,比如一些房企开始分拆,主要是因为资金链断裂,其次是为了回笼资金,从而保住地段较好的房子。然而,从各种迹象来看,人们对住房的需求正在减少。

  

  总的来说,虽然现在房地产业看似蓬勃发展,但实际上,需求已经开始出现“去力化”。房地产要想长远发展,最好的办法就是让老百姓买房。要让人们买房,就必须降低房价。否则,很多人买不起房子。最终,会出现有价无市的局面。比如现在的二手房就是这样。对此,你有何看法?

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