开发商缺不缺钱?80家房企“余粮”曝光,手持现金近3万亿

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  近日,关于房地产企业资金链紧张一事再次备受关注,到底资金情况如何?

  南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看,80家调研房企中,82%的房企有息负债较去年同期增长,68%的房企一年内到期有息短债较去年同期增长。

  在行业增速放缓,“三条红线”融资新政压顶的情况下,“现金流安全”可谓成了上市房企经营的重中之重。

  研究员统计80家规模上市房企,截至上半年底合计手持现金及现金等价物(以下简称现金)2.9万亿。其中,近7成房企手持现金同比正增长,中小房企表现突出。不过值得关注的是,部分2000亿销售规模或者冲刺2000亿的房企,手持现金才两三百亿元,短期面临较大还债压力。

  

  近7成手持现金增加,6家增幅超100%

  除了一家因新上市无同比数据,79家调研的房企中,有6家持有现金同比增幅超过100%,分别为三盛、大发、中交、正商、广宇、大名城。此外,同比增幅50%-100%的有3家,分别为招商、中洲、新城。

  

  招商蛇口理应不缺钱,但它如今却面临着一定的短债压力。截至2020年6月30日,招商蛇口的手持现金约648.34亿元,虽同比大增87.66%,考虑短期有息负债同比大涨49.12%至665.22亿元,现金短债比小于1。招商蛇口与平安联姻失败,对于招商蛇口而言面临的问题就是现金流。为缓解资金需求,资产出售成为招商蛇口快速回笼资金的方式之一。

  今年上半年,新城控股的短期债务达到293.3亿元,长期债务达493.41亿元,总债务规模相较于去年同期减少4.7%,债务规模得到有效控制,但其中的短期债务占比达到37.28%的较高水平,债务结构有一定的改进空间。而期末手持现金593.65亿元,同比增加50.08%,短期无明显偿债压力。

  同比增幅30%-50%的有17家,代表房企有大悦城、宝龙、中梁、德信、奥园、远洋、建业、龙湖、佳兆业、华发、时代、世茂、万科、绿城等。

  此外,同比增幅低于30%的有27家,代表房企有金地、金科、中南、雅居乐、旭辉、中骏、华润、保利、绿地、保利置业、信达地产、首开、当代、荣安、正荣、禹洲、龙光、蓝光、花样年等。

  研究员发现,伴随有息负债及一年内到期的有息短债出现不同程度的增加,龙湖、世茂、万科、绿城、华润、保利等龙头房企的手持现金也保证了较高增长,继续保持财务整体稳定。“我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资,往后融不融资已经无所谓了。”龙湖董事会主席吴亚军在年初表示,龙湖在2020年1月已完成了全年的基本融资。

  而作为一家危机感驱动的公司,万科管理层在年初也坦言,疫情对公司影响相当大,既导致销售回款大幅下降,也给未来1-2年产生了结算压力。郁亮建设性提出“企业免疫力”的思考,表示“追求有利润的收入和有现金流的利润,坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王”。

  此外,一些中小企业手持现金也出现了大幅提升。比如大悦城,上半年期末,有息负债、一年内到期的有息短债分别增长15.17%、4%,持有新进同比大增42.9%,现金短债比1.91,短期债务无忧。但是剔除预收款之后的资产负债率78.12%,净负债率104.53,踩了两条红线。

  宝龙在今年上半年实现了销售的增长,其中深耕长三角战略优势凸显。上半年期末有息负债规模592.5亿元,同比增长19.47%,其中短期有息负债占比为38.32%。手持现金为264.42亿元,同比大增42.74%,现金短债比1.16倍。宝龙地产自持或管理的物业中获得经常性收入稳步提升,有助于稳定现金流,并缓和周期性房地产开发业务。

  26家房企手持现金减少,最大降幅150%

  作为重资产、重资金行业,现金流对房地产的重要性无容置疑。南都研究院大数据显示,有26家房企的持有现金同比下降其中,下降幅度最大达到150.24%。下降幅度超过10%的总计有15家,代表房企有融创、华夏幸福、恒大、金融街、泰禾等。

  

  恒大、融创上半年都着力于控规模、降负债。比如融创,今年上半年拿地金额同比大幅下降64%。合理控制投资节奏,有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点。同时,手持现金达1209亿元,整体流动性较为充裕,但相较于去年同期仍然下降12%。

  恒大也不断促进销售回款,上半年累计销售回款3120亿元,同比增长66.5%,销售回款率达89.4%,同比增长23个百分点。合约销售金额和累计销售回款数据均刷新了恒大历史同期最高纪录。快速增加现金回笼可以确保恒大有效地降低负债,但手持现金相较于去年同期仍然下降29%。

  处于资金链危机中的泰禾,截至上半年持有现金仅剩32.2亿元,同比下降79%。但有息负债合计929亿,一年内到期的有息负债高达713亿,现金短债比仅0.06,此外还有225.25亿已到期未归还借款金额。销售回款大幅下降,经营现金流为负,筹资现金流也是为负,可以预见,泰禾还会接连出现债务逾期。

  旗下电影院因疫情影响接连7个多月未能营业,嘉凯城损失不小。不仅营业收入、净利润亏等减少或亏损,其现金流量净额、手上现金等也大幅减少。现金及现金等价物净增加额-6.18亿元,同比减少150.24%。手持货币资金1.51亿元,同比减少2.35%,短期借款12.7亿元,长期借款22.81亿元。

  作为一家主营业务为房地产开发与销售,第二主业为院线业务企业,嘉凯城在今年上半年的业务布局中,房地产占了83.5%。由于影院收入几乎没有,房地产亦受疫情冲击,其钱包缩水也在预料之中。

  负债累累且上半年亏损的北大资源,今年上半年仅握现金19.1亿元,同比去年的69.57亿元幅减少72.5%。这些年,北大资源一直闹“钱荒”,最终都未能解决。如今母司北大方正面临破产重组,北大资源甚至不敢“公开拿地”,这些年新增项目亦有所减少。加上疫情导致项目现金回流有所拖延,其账上能有现金已是殊为不易。

  

  10%以内的有11家,代表房企有越秀、中海、融信、绿地香港、富力、合景、碧桂园、金茂等,其中绝大部分为千亿房企。

  对于房企一哥来说,碧桂园的资本结构一向是外界关注的焦点。截至6月30日,碧桂园的有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,相较去年底下降了7.5%,净负债率58%,连续多年保持低于70%。手持现金2055.2亿元,资金保障充足。“我希望我们不是以规模来论英雄,更多的是追求有利润的现金流。疫情既是挑战也是机遇,通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇”,碧桂园总裁及执行董事莫斌曾表示。

  上半年销售任务完成过半,金茂也是80家房企中表现最亮的企业了。但从金茂的债务结构来看,其财务情况仍不够理想。根据半年报披露,在中国金茂986.47亿的银行借款中,一年内到期的短期债务规模达到337.45亿元,约占所有借款的34%。而同期手持现金只有203.6亿元,短期偿债压力较大。考虑到依靠充足的土地储备,短期内金茂的运营风险应该不会太高。

  碧桂园恒大手持超两千亿“现金”

  对于高周转行业而言,负债并不可怕,只要手有余粮,心中就不慌。80家房企的持有现金分区间来看,持有现金超过1000亿元的有6家,其中碧桂园、恒大两家均超过2000亿规模,万科、保利、融创、中海紧随其后。

  

  持有现金500亿元-1000亿元的有11家,代表房企有龙湖、绿地、世茂、奥园、招商、绿城、华润、旭辉、新城、合景泰富、金地。

  从销售规模来看,持有现金超过500亿元的17家房企中,除了奥园、合景,其他均为销售额超过2000亿元的龙头房企,基本与持有现金的规模呈正比。

  其中,奥园表现可圈可点。2020上半年在快速扩张后,持有现金同比增加37.1%至增694.39亿,为475亿元短期借贷的1.5倍,现金流充足。而净负债率仅小幅增加到79.8%,这实属难得。报告期内,奥园实现现金回款率约90%,在疫情中体现了高执行力。截至2020年6月末,奥园授信额度总额约为2256亿元,其中尚未使用的授信余额为943亿元。中国奥园管理层于半年业绩会上透露,下半年公司到期债务约180亿元,但对于现有的现金规模来说并不高,其还有超过900亿的授信额度,可用资金足以覆盖短债的占比。

  

  部分千亿房企持有现金才200多亿

  持有现金100亿元-500亿元的房企有43家,代表房企有雅居乐、远洋、龙光、佳兆业、富力、时代、华发、美的置业、金茂等。此外,持有现金低于100亿的有20家,代表房企有建发、城建、华远、泰禾、北大资源等。

  研究员发现,禹洲、龙光、佳兆业、中骏在2020年都要冲刺千亿,反而在持有现金上都实现了正增长,比如佳兆业同比增长35%,禹洲同比增长10.38%,龙光同比增长9.37%,中骏同比增长6.32%。

  销售规模超1000亿的房企,如富力、中梁、正荣、融信持有现金仅300多亿元;首开、美的置业、荣盛、滨江持有现金也仅200多亿元。而销售规模冲刺2000亿的房企,金茂、中南持有现金也仅仅200多亿元。

  尤其阳光城,作为该区间唯一销售规模超过2000亿的房企,阳光城一直以扩张、高杠杆为特征。上半年补充土储827.53万平方米,同比增长57%。与此同时,有息负债1121亿元,剔除预收款后的资产负债率78%,净负债率115%,平均融资成本7.5%,踩了红线两条。尽管通过现金流“百日战疫”,上半年回款率达到80%,但持有现金却是同规模房企中最紧张的。

  

  行业观察:疫情下的现金流之战

  在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,房企需要更好地平衡规模、财务、盈利。现金流紧张,成为疫情之下的常态。

  规模房企也在力保现金流。万科总裁、首席执行官祝九胜表示,“保持现金为王”;碧桂园总裁莫斌强调,“持续对回款目标强考核”;佳兆业首席财务官吴建新强调,“紧紧围绕‘现金为王、利润提升’开展工作”等等。

  另一方面,也要客观看待现金流的影响因素。南都大数据研究院调研房企的负债情况,76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,有52家房企的一年内到期有息负债同比正增长。考虑到有息负债增加,一年内到期的还债高峰到来,大部分房企通过加大融资,加快销售回款,以唤起短期资金压力。

  但是不得不承认,多重因素影响之下,即便龙头房企也感受到了即将到来的“寒冬”。部分千亿房企,甚至销售规模达2000亿的房企,手持现金同比降低,脚踩几条红线。可以预见,销售端如何发力,就成为应对危机的重中之重。

  

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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