这才是粤港澳真正的价值高地

　　说实话，虽然我们身在长三角，但不得不承认一件事，粤港澳大湾区的能级其实已经超过长三角了

　　而对于粤港澳的一众城市而言，珠海是我们投入最多关注的城市，原因是因为这个城市实在太特殊了

　　这个城市有着很好的气候温度，同时也有很好的城市型医疗教育配套

　　这个城市依赖规划驱动外来人口导入，同时又不是单一利好甚至不同板块都有各自的定位互相弥补也互相驱动

　　今天想跟大家聊聊特殊的珠海，以及在我眼里一个“很特殊”的项目

　　看一个城市的房价，首先要看这座城市的人到底富不富，就是购买力怎么样

　　很多人可能不知道，珠海的人均财富创造能力简直让人刮目相看，有项报告说中国内地上市公司资本活力的综合排名，珠海排名第四，仅次于苏州、佛山、无锡

　　由于产业资本活跃，导致了珠海近几年的GDP增长迅速，特别是人均GDP，更是好于90%的地级市

　　在整个粤港澳大湾区，2018年珠海的人均GDP为16.17万元，仅次于港澳和深圳，逼近广州的16.43万元

　　与此同时，珠海在环境和气候上，也有着巨大的优势，是一个最像新加坡的城市

　　珠海有着不输三亚、厦门的海景，同时因为当前的珠海几乎是不限购了，所以大量的北方客户都在珠海进行买房置业

　　我去珠海调研的时候，不管是坐出租车还是去商场买东西或是在海边漫步，总能听到不少的东北口音，他们很多人把珠海比作成“第二个海南”，因为珠海的生态环境实在太好了，大家都去养老洗肺

　　作为一个海滨城市，珠海拥有604公里的海岸线，146个岛屿星罗棋布，被称为“百岛之城”，每年都有大量的游客来到这里的海岛休闲度假

　　还有一个数据很特别，很多人可能会忽略

　　2018年珠海的新增人口和常住人口的比例竟然高达6.7%，远高于深圳的3.97%和广州的2.7%

　　从这个角度看的的话，珠海对新增人口的吸附能力甚至是高于深圳和广州的

　　当然，有一点是需要特别提醒大家的

　　珠海这个城市处于粤港澳桥头堡特殊的地理位置，和澳门、香港、深圳都有着极为独特的联动方式，这件事在整个粤港澳内都很罕见

　　所以我们解读珠海最多的一个观点就是，想要投资珠海，一定要看看香港、澳门对待珠海的态度，哪个区域所能得到的能级高，受到的关注度也一定是最强的

　　很幸运的是，我们在珠海发现了这样一个项目，而且可以很负责任的告诉大家，这个项目是整个珠海最独一无二的，当然，哪怕是放在整个粤港澳来看，也是很唯一的

　　因为它的存在实在太特殊了

　　先给大家看看这个项目的区位，是属于一种很独特的存在是不是，是连接香港的首站，是整个港珠澳大桥的必经之地，旁边就是澳门

　　项目的名字叫做：世茂港珠澳口岸城

　　可能单是看这样的区位图看不出来这个项目的独特性

　　不管是到珠海市中心还是到澳门、香港，都非常的方便，如果你是开车经过港珠澳大桥，那么一定会经过世茂港珠澳口岸城项目

　　因为地段实在太好了，我一度怀疑当初规划这个岛就是让它可以成为一个很特殊的存在，目的就是可以真正成为大陆、香港、澳门之间的“中转站”，这里将会成为真正的咽喉要道

　　等到后期交付的时候，这里也会布置大量的轨交和地铁线路

　　说实话，我是一个风险厌恶者，我判断一个地方未来有没有足够的抗风险性大概会看两个元素，第一是这里有没有扎实的产业在那边落位，已经落位的产业背后一定会有相关的承诺，可以一定程度来对冲风险

　　还有一点是这边的人口流动情况怎么样，只有源源不断的人口流动，才能产生更多的钱流物流，整个区域才会保持持续性的欣欣向荣

　　从后期的规划看，世茂港珠澳口岸城的规划能级是很大的，这里将会落位5座国际酒店群

　　当然，可能很多人会问，为什么在同一个区域要落位这么多的品牌酒店

　　注：项目设计过程效果图

　　项目做了三个层面的考量

　　首先是这里未来的商务资源会异常的丰富，未来会有20家超企总部入驻，按照世茂的产业运营能力，难度并不是很大

　　大家可以去测算下，这20多家的超企总部所吸纳的基本都是高端型人才，属于顶端收入人群，所来往的商务资源也是异常丰富的

　　第二个层面是这里未来会汇聚世界顶级人文中心，有约1.8万方艺术中心，这里未来会形成文创和多维度的商业

　　同时，还设立了约3.8万方左右的海湾方舟，未来在这里每年会有上百场的国际文化科技发展交流会，也能承办大量的国际会展

　　第三个层面是这里未来还会设置超10万㎡滨海花园美学商业，大家可以去想下未来可能出现的情况

　　因为这是一个很独立的人工岛屿，整体的进出比较容易控制，很容易就能形成比较独立的商业氛围模式，所以未来在这里会不会有相应的免税政策，其实也是项目一个很大的潜力爆发点

　　所有的业态也并不是独立存在的，而是形成了某种程度的融合与互补

　　当然，对于世茂而言，这样的规划还不够，还需要更多的城市景观，让人可以真正留下来

　　比如后期会建造这样超长的滨海社区公园，让大家可以在这里散步乘凉，吹着海风看着美景

　　同时，还设置了这样的夜景摩天轮，与高楼大厦的天际线保持完整的一致，不仅在视觉上更美观更震撼，操盘手跟我说，这个摩天轮不仅仅是为了让整个城市更好看，你是可以真正参与到其中来的

　　去看过太多的地产项目，九成以上的项目就是简单的造房子卖房子，从来没有站在运营的角度去思考问题，这也是为什么很多地产项目过去做不好的核心

　　但是大家知道世茂对待这个项目的决心有多大嘛，未来商业部分世茂将斥资约150个亿打造该项目

　　所有的这些商业、写字楼、公共空间在未来几年会统一交付，从本质上看，就能看出整个世茂对待项目的态度，就是有着荣辱与共的决心

　　通过持有这么多的业态，推动着整个项目持续性的开发，从而让那些我们所期待的一些场景，可以真正的落地

　　还有一点很重要，值得跟大家分享下，是关于项目的人流承载力

　　项目距离香港国际机场非常的近，这是属于国际级别的大机场，预估未来的乘坐人次会达到1亿次左右，不说游客，单是员工可能就会达到40万人，而这个机场到达香港市区的距离差不多需要1小时，租金的话差不多是要1-2万/月

　　但是，从这个项目到达香港国际机场，大概只需要半小时左右的时间，换句话说，世茂港珠澳口岸城这个项目，未来会承载来自香港国际机场的大量人流，不仅是旅客，还有大量的工作人员，整体的租赁需求和规模是很庞大的

　　同时，相比于隔江相望的澳门，整体的房价只有澳门均价的1/2，而大家知道大陆去澳门日常工作的有多少人嘛，差不多是19万人

　　如果再叠加珠海日常庞大的旅游人口，整体的人流规模其实是超乎想象的

　　所以从这些层面看，无论如今的房价如何震荡，但是世茂整个项目的基本面是非常健康的，这样的来自两岸三地的安全托底效应，也是异常充足的

　　对于这样的位置和整体这样的规划，如果你也想参与进来，一起分享城市发展红利的话，可以看看世茂这样的产品，约40-80㎡左右面积可控的产品

　　运用了大规模的玻璃幕墙，虽然成本很大，但这么做的目的也很简单，就是把这里打造成整个岛内唯一拥有360°视野的自然海洋景观资源房

　　大家可以想象下住在这里的感受是非常独特的，在家里就能看到无敌海景

　　项目内部也设置了一定比例的绿化和风景，让大家在这里居住也能得到很好的体验

　　整体的户型也做的非常的好，户型方正通透，空间利用率也非常高

　　当然，为了最大程度的保证最后1公里的自我居住需求上得到充分的满足，整体的产品全部都是装修交付，如果你还觉得麻烦，你甚至还能选择世茂的家装包，简单省心

　　当然还有另外一点很关键，很多人可能第一时间会反应，如果我的自住时间不是很长怎么办，闲置时间可以很好的利用么

　　第一当然是可行的，刚才也说了这里未来会承载大量的商务需求，而且整体产业也比较偏高端，同时岛内除了这个项目外，类似的形态也比较稀缺

　　第二是世茂已经帮大家提前考虑过了，会安排相关的资产公司进行托管，如果你不需要住那么久的时间，直接托管就可以了，也非常省心省力

　　而且因为是小面积产品，对于购房者而言，也是很友好的，低总价低首付不限购

　　所以不管是投资还是自住，项目均体现了极强的均好性

　　所以基本上从这个项目的轮廓大家应该也能知道，从本质上看这个项目就是完完全全与其他所有的项目都完全不一样，从一开始就决定了这个项目和传统项目的不同

　　首先这个项目的区域能级实在太高了，通过最高效的方式连接着香港和澳门中国这两个经济能级很顶级的区域，这里成为粤港澳真正的前沿或是前身所在

　　而且从相关规划，这里的能级也几乎是超过了中国95%的城市区域

　　并且从世茂大手笔投资中，可以明显看出世茂对这个项目的投入力度，大量的持有运营本质上也说明世茂对区域的长期持续看好，愿意为这个项目长线发力

　　就在前几天，世茂港珠澳口岸城开启了认筹，那天我正好也在现场，整体的人流量还是非常庞大的

　　后来操盘手告诉我，短短几天即破千组认筹，市场对项目还是非常关注和认可的

　　说实话，这样火爆的场景，在珠海楼市最近五六年中，还是头一次，未来，项目的展示中心也将成为粤港澳大湾区百万客流必打卡的网红之地

　　对于用户而言，毫无疑问，投资在这里既是身份的象征，也是资产升值的保证