这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选
提问：你好，房神！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。
有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问房神：
1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。
开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？
因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？
很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。
俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问:房神您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。
现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。
找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。
看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。
郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请房神建议找房思路！
回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。
第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。
新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。
提问：房神您好！我们夫妻名下有两套房，一套迎宾大道135平，自住；一套塔子山一号附近100平(清水空置)。儿子已成年，妻有高新南区购房资格，现有子弹180，想把儿子的房票用上，再购一套。
现有三种想法，恳请房神指教。
一是以儿子名义到天府新区买房自住(请推荐适合楼盘，招商时代公园、万科天府公园、远大中央公园？)；
二是把其中一套卖给儿子，然后到高新南区买套二手房(请推荐几个较好的楼盘)；
三是卖掉其中一套，以夫妻名义名义另买一套(请推荐几个合适的楼盘，我们比较中意南门片区)。谢谢！
回答：你说的三个楼盘都不错，但是远大中央公园现在的价格是最合适的。（但是你儿子满18岁，没有贷款资格）。高新南区，新盘可以关注：高投熙悦府。
二手房关注：华润凤凰城，南城都汇、复地雍湖湾。至于你说的南门，现在还是比较看好大源，金融城版块。老南门，如桐梓林版块，现在没有什么好的优质楼盘。
提问：您好，房神！我想请问您，目前县城的4、5线房价还会上涨吗？目前农村乡镇的小学和初中学生都已经开始减少，甚至没有了，都是送到市里去上学了。
回答：四、五线城市短期还是稳定。但如果你投资，你必须考虑一个大问题，未来你的房子成为二手房有没有人买。
因为很多四五线城市新房供应量很大，一般都不喜欢买二手房，很可能你买了一套新房子，到时候要出手的时候，却发现没人买。其他人也都去买新房子。
所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求只能买。因为如果你不买它，一旦价格上涨，你就得花更多的钱。
提问：房神你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？
回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出的非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。
然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。
我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。
房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。
如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我留言！
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