在深圳,购买旧改项目物业有哪些风险?

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  在商品房限购、投资成本高、回报有限的背景下,旧改项目回迁房的交易市场越来越火爆。很多早期投资客购买回迁指标房的旧改项目已经开工建设甚至交房,尝到了甜头。近年来,回迁房广告遍地开花,当有人说某个旧改项目的房子很快会拆迁,建议你投资时,会不会有坑呢?

  最近,有朋友问我们龙岗港台片区城市更新项目的回迁指标房能不能买,因为不少中介都在推荐。据悉,该项目于2007年被列入旧改计划,分四期开发。目前仅一期完工,二、三、四期都尚未开发。该项目的开发主体是深圳宝源创建有限公司,该公司于2018年以13.85亿元价格将公司100%股权转让给天玑财富,而天机财富在今年因疫情影响“暴雷”,面临兑付危机,该项目也陷入危机。

  

  

  △ 龙岗港台片区城市更新项目

  回迁房投资风险主要包括房源风险、时间风险。房源风险包括虚假指标、一房多卖、业主反悔等,这些可以通过专业调查分析、交易合同设计等手段避免。除了房源本身的风险,最大的风险是旧改项目烂尾

  深圳旧改以城市更新为主。截至2019年底,政府共批准了838个更新项目,其中批了专项规划的项目为523个,已确认实施主体的项目仅394个,项目实施率不足50%。一些项目因为各种原因,进度缓慢。开发商当然希望越快越好,但是实际上很难控制,有些项目可能会停滞,买这种项目指标房就很坑了。

  城市更新项目一般分为5个流程:意愿征集、计划立项、专规批复、实施主体确认和报批报建。每个阶段都有政策要求,项目开发商需要在规定时间内完成相应的工作。

  

  △ 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(2016)对更新项目的时间要求

  城市更新项目各阶段风险分析:

  1

  意愿征集阶段:一般时长1-2年

  工作要求:更新意愿征集是旧改入场券。涉及多个业主的更新项目,需要超过2/3以上业主同意,涉及城中村改造的要召开股东大会表决;涉及旧住宅区100%业主同意。

  主要风险:如果开发商与相关村集体及村民沟通不畅,村里不配合,项目就会僵持。股份合作公司的股东人数较多、年龄跨度较大,不同派系诉求不同,组织召开会议及决策有一定的难度。

  小知识点

  深圳在1992年、2003年完成城市化征(转)地后,原农村集体经济组织改制为股份合作公司,股民为原村民。股份合作公司是以血缘、地缘为纽带,村内有不同的派系、关系复杂。股份合作公司设置了四会:董事会、监事会、集资会、股东代表大会。股东代表大会是公司最高的权力机构。

  2

  计划立项阶段:一般时长1-3年

  工作要求:合法用地比例≥60%;建筑要在2009年12月31日前建成,旧商业区、旧工业区的建成时间要≥15年,旧住宅区要≥20年;符合规划条件(城总规、土总规、法定图则、区更新“十三五”、城中村综合整治、工业区块线、基本生态控制线等);更新意愿满足要求。

  主要风险:很多更新项目的合法用地比例存在问题,开发商需要寻求各种解决办法。如果无法解决,政府就不会批准更新计划。

  小知识点

  根据2019年出台的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》:

  “合法土地”包括以下5类用地:

  

  3

  专规批复阶段:一般时长2-3年

  工作要求:一般由开发商向政府申请审批城市更新单元规划。需要完成土地、建筑物信息核查;确定项目可开发建设用地面积、规划什么类型的物业及建筑面积等。

  

  △ 某更新项目规划总平面布局图

  主要风险:规划需要满足政府、开发商和业主各方诉求,博弈时间较长。规划需要在3年内获得审批,否则调出更新计划。

  4

  实施主体确认阶段:一般时长1-2年

  工作要求:开发商与所有业主签订拆迁补偿协议,向区更新局备案。区更新局确认该开发商为项目实施主体。

  主要风险:需要与所有业主签完拆迁补偿协议是最难的。而且业主越多,签约时间越长,可能存在钉子户。规划批准2年内,项目首期要确认实施主体,否则可能调出更新计划。

  小知识点

  在实施主体确认前要完成拆迁补偿协议备案,在政府备案后的回迁指标房不能更名交易。另外,2020年7月20日出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》提出“个别征收模式”:当已签约合法产权比例占整体的95%时,市、区政府可以依法对未签约的房屋进行个别征收。钉子户就没那么好当了。

  5

  报批报建阶段:一般时长3-5年

  工作要求:拆除建筑物,注销原房地产证;开发商向区更新局申请办理《建设用地规划许可证》,缴纳地价,签订土地出让合同。开发商申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,动工建设。

  主要风险:如果开发商自身没有问题,项目在这个阶段一般可正常建设。

  旧改风险千变万化,需要专业分析!

  更新项目的每个阶段都很重要。不满足政策或未能在规定时间完成各阶段任务,项目可能会烂尾、不能旧改。城市更新项目从立项到动工经历的时间差别较大,短的3-5年,长的达10年以上

  除了满足政策技术要求,开发商还需要金、人脉、公关等能力,帮助项目顺利实施。国企、品牌民企的综合实力一般相对有保障。

  近年来,旧改政策出台频繁,给项目能否顺利实施也增加了不确定性。

  每个项目都有自己的问题,需要专业团队进行分析、评估,不要听风就是雨!

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