为何这个项目有楼书、有售楼处,但却是个二手房?

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  正常情况下,一个项目只要有售楼处存在,人们潜意识里都会认为这是一个新房项目,而购买新房也是购房者与开发商直接签订商品房预售合同,就是带有蓝色封面的合同,等待房子交付后,开发商大产证办理出来,购房者再去交易中心缴纳税费,拿房产证。

  

  近日,我们实地探访上海曹路区域内的项目时却发现,这个看似新房的项目却是个十足的二手房,案场销售也明确表示,买房后,可以直接到交易中心进行交易过户,走二手房买卖流程

  不卖关子,该盘就是近期进入楼市的佩玛山丘,位于浦东曹路,临近金桥。

  

  该项目有接待客户的售楼处和楼书等相关信息介绍,且在售楼处内也设有沙盘模型以及区位图,还有不少销售在前台接待客户,从外部设施来看,这是完全按照新房标准所打造的

  

  

  

  至于为何该盘以这种形式进入市场,案场销售的解释是:“这幅土地原来是上海立信会计金融学院的宿舍楼,老板通过某种关系把这块地和这块地上的宿舍楼买了下来,然后再进行后期改造,就成为了现在的商品房项目。”

  由于是改造项目,最主要的问题是土地年限,据了解,这一盘的土地年限只有50多年,为了最大限度地利用土地,利用容积率,在原有的房屋边上建了一些点式住宅

  

  也就是说,从沙盘上看,前面四幢带有黑色屋顶的为公租房,不对外出售,后面的都为商品住宅,且长条形状的都是改建房,短小的点式住宅才是开发商后来新建的房子,一共有5幢楼,分别是3#、4#、5#、6#、7#,对于想要买没有住过人的房子的买家来说,这也需多加留意。

  

  而且项目本身为二手房,上海目前适用的所有新房政策,对于该盘来说都可以无视,卖房规则完全取决于开发商。比如对于购房者最关键的付款方式,该楼盘规定“无论购房者是购买首套房,还是二套房,购买本项目首付一律按照7成来支付。”

  可以看出,开发商对付款方式具有绝对的主动权和把控权,若要买就必须要按照开发商的规则来操作。这对于首次置业的买家来说无疑是个巨大的伤害,大大增加了购房者的购房成本。

  

  佩玛山丘的历史问题基本就如上述所说,更为重要的是居住品质和环境,如果实地探访,从远处看项目立面,清一色的白色系,有一点复古风,但乍一看,还真看不出是商品房的品质,色彩单调,给人的第一观感也要比市面上的新房要略差一些。

  

  再对比沙盘模型,开发商为了充分利用土地,在原来的空地上又新建了几幢点式住宅,公共活动空间明显减少许多,即便该盘原本是个低密度社区,如今却明显优势不再。

  另外一个不可改变的事实是,既然是改造住宅,那么户型的功能、朝向等设计难免要落后现在的新房产品许多年。

  项目推出的产品为约41-57㎡1房、约64-67-82㎡2房等户型,我们拿到了3个房型图,每一个的设计都觉得很怪。

  约41平米的1房户型,整体感觉太过狭长,而且客厅为暗厅,这对于如今商品房市场来说,是十分罕见的,而且仅有的一个卫生间还是暗卫,居住在此,舒适度可想而知。

  

  约46平1房户型,同样狭长,只有卧室和厨房有采光,客厅、卫生间全暗,仿佛走进了80年代的老公房。

  

  约57平的2房户型,都是一样的通病,户型狭长采光不佳。

  

  不难看出,该盘的户型有些类似酒店式公寓的格局,如果把隔开客厅和卧室的墙给拆掉,其实就是一个通间,只是为了区分传统的动静区,在户型中间加上一堵墙。

  所以,购买该盘基本谈不上居住舒适度,此种设计早已是过时的产品,不符当下人们的居住需求。

  不过该盘也有好的一面,就是改建房在得房率上是具备优势的,由于电梯是后加装的完全不算建筑面积,而且该盘的内包阳台也同样不算面积,如此一来,购买该盘的建筑面积也基本就是实际使用面积,案场销售表示项目的得房率达到了100%

  

  浦东曹路是个多年没有新房入市的区域,房地产市场一直十分冷清,该盘的到来确实能为区域楼市提供一定热度。

  但此热度或也只是供应量上有所体现,真能得到购房者的认可还是要看最终售卖价格。

  据了解,项目报价7.5万/平,听到这一售价我是感到吃惊的,就以项目周边二手房为例,万科蓝山、万科第五园虽然都是大面积别墅,但如今二手房挂牌价也最多也只有6.6万/平,如果再看成交价,万科蓝山也多是以低于6万/平为主。“新项目”比二手房贵是正常市场动向,但贵了如此之多,显然就背离市场行情了。

  

  周边次新二手房挂牌价

  

  周边次新二手房成交价

  如果再看周边其他二手房,目前挂牌价也只有5万/平不到,虽然佩玛山丘这一二手房被“包装”成为了所谓的新房,但真能支撑起7.5万/平的售价吗,小编是持怀疑态度的。

  

  项目周边二手房挂牌价展示

  再者,曹路这些年发展缓慢,板块能级也没有多大改善,反观它的周围张江、唐镇、金桥,任何一个区域都非常优质,反而曹路在这些区域中则显得存在感不足。相对强势的张江、唐镇新房售价最多也就7万/平,尚未突破7.5万/平这一售价,那么身在板块能级不高的曹路、又是改建的二手房,又是改建的二手房,凭什么来支撑起7.5万/平的售价呢?

  除了房价,项目物业费定价5.8万/平/月,甚至还高于一些新房的收费标准,尽管销售以项目主打小户型,实际收费并不高来搪塞,但是会不会为此买单,还是购房者说了算。

  

  佩玛山丘的交通还是比较方便的,项目距离9号线顾唐路有差不多1公里左右,步行10分钟左右就能到达。

  周边配套主要以沿街店铺为主,基本日常生活可以满足,只是能级不太高端。

  

  另外,该项目也设有沿街商铺,个别商业目前已对外营业。

  

  在东北方向,该项目还有一幢商业楼,位于民雪路上,外围也有沿街店铺,而在这幢商业楼的内侧,即贴近住宅区的部分,还配有健身房和泳池等配套设施,据了解,这里未来或只对业主开放。

  

  最后,对于佩玛山丘这个二手房项目来说,如果认准了这一地段,买到这里无可厚非,但如果你的心里哪怕还有一丝其他想法,这个项目就不是最优解,所以对于想要了解这个项目的购房者,如果你还没有去看过,那么看我们这篇推文也就基本知道了这个盘的大概,再问下自己,到底要不要花这样的价格买一套看似很新的“二手房”,足矣。

  -END-

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