福州东区未来到底将何去何从?

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  今天来聊聊福州东区,这次主要以东二环到紫阳五里亭整个片区做片区分析。

  

  日渐增多的库存

  说到库存很多时候会想到五四北、城南等区域,很难会想到东区,但是随着近年东区的拆迁土拍进行,新盘的供应也在加大。就拿目前在售的新盘就有:龙湖天璞,大东海·晋棠府,旭辉公元大观、绿城美的连潘项目、宏发御榕府,旭辉后浦项目、省五建后屿项目,融侨连潘项目,蓝光星珀,城投鹤鸾郡,保利和光尘樾,榕发观湖郡,建发地王项目。当然不仅仅是这些新盘,前2年连潘地块就已经有几个新盘,加上现在前屿后屿的拆迁土拍,后续的库存有很大的压力。本来位于东区北部的五四北已经卖的艰难,还要靠交通规划联动东区来做销售宣传点,结果现在东区自身的库存也在不断加大。对于整个区域的房企来说后续的销售竞争较大,拿地也最好做好思考,不要过于盲目。

  规划配套满满

  有关注东区朋友一定有注意到,东区随着拆迁等进行,不仅仅楼盘多,政府也在这个区域规划配建了很多配套。比如前几年带起东二环的泰禾广场,鹤林公园,目前在建的晋安湖公园,三创园,科技馆,儿童医院,即将开业的宜家等。同时交通靠地铁二号,四号线贯通区域,作为规划配套,东区一直在政策红利之下。近年主打商圈和公园,后续随着配套的完善,也开始把以前的工业园整体规划起来,提供就业机会。整体来说东区的配套算是比较完整均衡发展。

  

  价格是否匹配

  说到东区房价,不得不提近年涨幅巨大的东二环,以及最近的几块高价地。作为2016年这波房价上涨,东二环借着配套和规划等因素,甩掉了化工毒土地的影响,领涨整个福州,目前二手房均价在35000左右,基本可以媲美市中心。作为最近的几块高价地,前段时间的建发拿下28000楼面价鹤林2020-33地块,绿城拿下楼面价25000连潘2020-25地块。随着几个高价地的拍出,可能很多人对于后续的售价也充满好奇,按这种地价,后续东二环的新盘售价基本在40000以上,连潘区域新盘要到38000以上。整个东区到时候的区域价格基本可以排在福州板块前3。至于这样的价格是否能匹配东区未来的发展,总的来说匹配差异度有点大。

  

  越来越难卖的新盘

  说到东区新盘去化,就来聊聊昨天开盘的观湖郡,从传出的去化截图来看,作为均价33800的纯商新盘,按理来说对比周边地王和二手房,应该是极具性价比的。开盘的去化总体来说,还算尚可。但是从去化的分布发现一个规律,大部分楼栋的去化都是东西端头的中高层户型,中户和低楼层购买人数较少。从这个现象来看,区域的客源还是不差钱的土豪和拆迁户,对于购房的中间力量不具备太多吸引力。当然作为东区的其他几个性价比低的新盘,比如前几篇文章分析的,旭辉公元大观,龙湖天璞,目前不是找中介分销准备开盘,就是开盘去化仅仅10几套。从这些新盘的去化来看,区域的吸引力也是比较有限,虽然规划多,但是目前来看,区域还是以大工地为主,人流和生活气息较差,加上规划未好,价格已经飞起,对于很多购房人来说吸引力明显不如其他几个板块。

  

  东区未来如何

  一直以来福州的东区发展都滞后于西区,因为大片工业区和棚户区存在,政府导向也一直比较弱。这几年东二环的崛起,基本已经磨平和西区的房价差距,但是如果把未来看的更远,会发现东区的发展区域是有限的,因为鼓山的存在,导致东区最多扩展到鼓山边,就要往北五四北或者往东南马尾方向发展。不过在近10年来说,区域自身的发展也够这些时间来消磨了。对于更久远的未来可以暂时缓缓,毕竟政策的不确定性很大。至于东区在近10年未来来看,依然会处于政策红利之下,至于房价的涨幅,由于前几年的上涨,加上库存的加大,后续走势基本也很难有一枝独秀的机会。至于购房的建议,如果一直以来在该区域生活,肯定没的说,继续在这边购房,对于其他区域的客源来说,还是从自身生活出发,不要去抱投资和规划的看法来这边盲目购房。

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