新禁令下，恒大促销，其他开发商也怕了！专家：明年房价让人期待

楼市，一直都是一个热门话题。特别是进入到传统的楼市旺季—金九银十，开发商各种宣传活动遍地开花，购房者应接不暇，今年的9月份即将过去，虽然销售情况还不得而知，但从购房者的反应或可略知一二。

据凤凰网房产发布的一份调查报告显示，在受访的超千份问卷中，仅有14%的网友愿意选择在“金九银十”购房，有52.19%的网友不选择现阶段购房，还有33.63%的人将继续保持观望，换言之，大多数人暂时无购房计划。

很显然，与往年相比，今年的市场发生了明显变化：购房者越来越理性。专家认为，随着前期累积的买房需求释放，边际效应逐步递减，加之新禁令到来，明年的房价充满想象，让人期待。

据财联社9月26日报道，试点房企要在2023年6月30日前完成降负债目标。指的就是资管“3条红线”新规。据此前机构发布的研报显示，对房企而言，最难的一条红线是“剔除预收账款的资产负债率”，大部分房企都不符合标准。

在专家看来，要符合相关监管要求，不是一天两天就能完成的，不仅要在土地市场上“收手”，减少资金支出，最重要的是要加快资金回笼，从目前看，正常的回款速度不能降低负债，有的房企已经开始加快销售进度，争取在销售旺季多回些资金。

比如说，据乐居财经报道，9月6日深夜，恒大老板许家印宣布了“军令状”，在9月和10月合计销售目标为2千亿元，每个月1千亿元。按照恒大的公告显示，今年截止到9月24日销售额5049亿元，换句话说，这两个月的销售目标就要占前9个月的近40%，力度不可谓不大。此外，根据促销内容，全国楼盘全线产品7折。

其他开发商也怕了。

同作为龙头开发商的万科，其掌门人郁亮在9月25日公开表示，“3条红线”的影响力不亚于02年的招拍挂制度，所有开发商再次回到同一起跑线，这是游戏规则的重大改变，对所有的开发商都是挑战。万科是“要活下去”的提出者，就这次对“3条红线”的表态可以看出，敬畏之心溢于言表。

也就在近日，河南省房地产业商会发表题为《稳地产，不带头降价！河南房企掌门人发声》的文章，引起了不少人的关注。据新京报报道，这些房企之所以抱团不降价，给出的理由是担心购房者资产缩水，会导致烂尾楼的不断增加，会对金融以及社会带来不利影响。虽然有一定道理，但并非他们的核心目的，其中提到的“消费者有买涨不买跌心理，即便降价也未必能达到销售目标”，这个算是说到点子了。由此可见，当龙头房企带头搞促销后，一些中小房企就为难了，跟随的话，市场可能更冷，不跟的话，本身就处于竞争弱势的他们，他们最担心别人大面积搞促销。

专家认为，前些年，各地地王不断，高溢价地频出，数十家开发商围猎一块地，动辄几十亿、上百亿的资金，资金实力异常“强悍”，但并非都是自己的资金，融资发债的情况比较多，说到底，都是银行、信托或者相关金融机构的钱，而“3条红线”新规实施后，借钱不容易，即便有人借给你，你还要考虑能否达到监管标准，从这个角度看，借旧还新的做法行不通了。失去资金“输血”，明年的房价充满想象，让人期待，为什么这么说呢？

1.负债高企，加快销售回笼资金降低负债是房企的共同选择。据南方都市报报道，根据南都大数据研究院报告显示，调研的80家房企，有息负债达到7.2万亿元，每年仅要还的利息或超5千亿元。恒大、碧桂园、绿地、融创、保利、万科、华夏幸福7家房企的有息负债每家都超过2千亿元，其中恒大8355亿元遥遥领先，此外，还有17家房企有息负债在1千亿到2千亿元之间。在降负债的大背景下，降价促销成为了一个较大概率的选项。

2.伴随着推货量加大，楼市库存进一步累积，市场供大于求。开发商要回笼资金，就要加快商品房的上市量，加快取证开盘进度，但在市场容量一定的情况下，楼市库存也在不断增加。据易居房地产研究院日前发布的《全国百城住宅库存报告》显示，在2020年8月份，这100个城市供应量为5748万平米，成交量5341万平米，当然，这仅是一个月的量。从累积的量看，二、三城市的库存量分别达到了近2.5亿平米和超2亿平米，同比去年增长11.8和2.1个百分点，已接近2016年年底的库存水平。

3.需求拐点或到来。房价趋势，长期看人口、中期看土地、短期看金融。其中住房需求是基础性的，按照望正全球宏观对冲基金、经济学家董事长刘陈杰的说法，房地产的最后一个高峰即将到来，房地产的第一拐点应在2021年，原因在于， 2021年是退休人口增加的时间点。

以上3点表明，房价再继续大涨的基础条件已不具备，倒是如果购房者继续保持观望的话，为吸引购房者入市，不排除加入到促销大军的开发商越来越多。楼市没有了赚钱效应，投资者会撤离市场，而刚需也不用那么着急，他们可以慢慢选。相比购房者的需求，开发商的急迫性更大，因为他们要降低负债，更要生存。无论怎么说，这样的市场将越来越利于刚需，对此，你认为呢？