富力地产:信用评级接连遭下调 身负3500亿债务 酒店业务成“累赘”

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  《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜

  信用等级接连被下调,债被迫终止。曾作为地产界华南领军企业的富力地产背负3500亿债务,受到酒店运营业务多年亏损拖累。

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  富力地产信用评级在8月31日同时被惠誉、标普两家评级机构降级,早在今年5月份,穆迪便将富力地产的企业家族评级下调。

  曾作为地产界“华南五虎”领军者的富力地产(02777.HK)现今风光早已不再,已经无法与中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)等房企相提并论。

  2018年,富力地产首破千亿,超额完成1300亿的销售目标。2019年,却未能完成预定的销售计划。2020年将销售目标下调至1520亿,但是截至8月底,公司仅完成了既定目标的48%。

  与此同时,富力地产酒店运营业务持续净亏损,2020年半年报显示,公司酒店运营业务净亏损9.36亿,在2019年同期亏损的基础上扩大了一倍,且近两年公司净利率也一直在11%的水平线上徘徊。今年上半年,富力地产净利率为11.66%,低于亿翰智库统计的2020年上半年EH50房企(亿翰智库根据一定标准选取50家具有代表性的A+H股上市房企为样本,以企业指标绝对值占比为权数,以加权平均法计算的指标)平均净利率13.35%。

  不仅规模“掉队”、净利率处于低位,高企的债务规模更是富力地产不得不面对的一个问题。据今年半年报,富力地产负债总额高达3517.6亿元,其中有息负债就超过2000亿。

  负债率持续高企 信用等级连遭穆迪、标普等评级机构下调

  作为老牌大型房企的富力地产,其负债水平一直颇受外界诟病。记者查询该公司历年财报发现,富力地产2017-2019年的净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。其中,2019年,富力地产的净负债率远超过亿翰智库统计的当年EH50房企94.1%的平均净负债率。

  2019年底,富力地产的负债总额高达3475.27亿元。为了降低负债规模,富力地产从2018年开始就有意识地减少拿地。另据公开数据显示,相较于2017年,2019年拿地金额缩减了340亿元。而2020年上半年,富力地产权益拿地金额更是同比下降了66%至60亿元。

  2018年拿地减少后,富力地产的负债总额增速开始实现逐年递减,尤其是2019年末增幅为17.28%,仅接近2017年的一半,今年上半年的增幅则降至5.3%。

  今年年初的业绩发布会上,富力地产管理层公开宣告了其降负债的决心,预期将2020年的净负债率降至185%以下,并在3年左右把该值控制在150%以内。

  不过,降负债、去杠杆并非一日之功,富力地产仍在负重前行。据今年半年报,公司负债总额为3517.6亿元,较2019年末不降反升,其中有息负债超2000亿,在手现金为359.96亿,其中包括180.94亿受限制存款及现金,难以覆盖其748.03亿的短期债务。

  此外,根据亿翰智库统计,今年上半年富力地产净负债率仍高达177%、剔除预收账款的资产负债率为70%、现金短债比则为0.48,已全面踩中房企融资监管“三道红线”(房企净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、现金短债之比小于1)。

  同策研究院资深分析师肖云祥认为,房企踩中“三道红线”会对公司新增融资产生有所限制,若想获得新增融资,只有降低自身使用杠杆的强度。

  评级机构敏锐地捕捉到富力地产捉襟见肘的财务状况,就在其半年报发布不久,标普于8月31日将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(以下简称“富力香港”)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。标普认为由于富力地产将需要从投资中分流资源以偿还债务,薄弱的再融资能力将削弱其财务灵活性。同日,惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”,认为富力地产的评级主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。

  值得注意的是,此前5月25日,穆迪也曾将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1,富力香港的企业家族评级则将富力地产从“B1”降至“B2”,且上述两家公司的展望也从“评级观察”调整至“负面”。

  信用受挫的同时,富力地产近期一笔融资未能顺利实现。9月1日,据上证所披露,富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止”。

  记者注意到,该笔资产支持专项计划去年成功发行了第一期,共计53.89亿。为何今年被终止,是否与信用降级和踩“三道红线”有关?就上述疑问,记者致函富力地产,截至发稿前,尚未得到回复。

  当年盛名其实难副 酒店业务拖累业绩

  富力地产曾被冠以地产界“华南五虎”之首而一度傲视群雄,然而近些年“掉队”的声音却一直伴随其左右。现在中国恒大、碧桂园激烈争夺前三把交椅时,富力地产却一直在20名左右徘徊不前。

  据克尔瑞中国房企销售排行榜,富力地产曾于2014年跻身第11位,此后名次一直处于波动状态,于2017年掉出第二梯队。今年上半年,富力地产已从去年年末的21名再度下滑4个名次列第25位。

  房企排位赛背后是销售额的较量,在规模冲刺中,富力地产显得后劲不足。2017年富力地产超额完成800亿的销售目标,同比增长35%。势头正盛的富力地产在2018年举行的业绩发布会上,不仅提出当年的千亿销售计划,还对外宣布2020年的销售目标为3000亿,三年复合增长率可达54%。

  然而现实是,富力地产在2018年超额完成1300亿元销售目标之后,2019年的1600亿销售目标并没有完成,且2020年的销售计划也被调低至1520亿。今年上半年,富力地产完成了既定目标的33.59%,截至8月底完成额仍不足一半。再看其业绩表现,除了2017年的净利率达36.14%,公司净利率常年低于20%,近两年该值则一直徘徊在11%的水平线上下。

  记者调查发现,2017年净利率突然增加的背后与当年的一次“世纪收购”不无关系。公开资料显示,2017年,经两轮调整后,富力地产最终以189.55亿收购了万达商业地产旗下的73家酒店。

  通过该笔收购,富力地产2017年一次性获得了议价收购收益近131亿,其净利润同比大涨203.63%至214.24亿。当年的酒店营运业务在多年持续亏损后扭亏为盈,获得129.37亿的盈利。

  可惜好景不长,2018年,富力地产的酒店营运业务净利润再度由转亏。今年半年报显示,公司该业务净亏损9.36亿,较2019年同期亏损扩大了一倍。记者梳理富力地产近十年财报得知,除了2017年收购万达酒店资产当年出现高额净利润之外,富力酒店业务常年处于亏损状态,2017年之后更是较收购前亏损进一步扩大。

  赢

  

   *记者根据公司财报整理

  由此可见,富力地产酒店运营业务体量增大后,其经营状况却持续恶化。

  有业内人士指出,富力地产无法消化上述收购的酒店资产,并且酒店运营业务拖累了公司业绩。该业务是否成为公司的“累赘”?就此记者致函富力地产,截至发稿前尚未得到回复。

  肖云祥表示:“当时富力从万达手中收购巨量酒店资产曾被寄予了厚望,但是在后来的实际运营中,酒店资产逐渐成为了包袱,营收都不尽人意。”

  “特别是今年上半年的新冠疫情对酒店业影响非常大,富力的酒店业务的营收更是‘腰斩’。其实,富力酒店业务已经连续多年亏损,虽然酒店资产变大了,但实际上却常年侵蚀利润。面对如此处境,或将倒逼酒店业务的运营能力和推广力度的提升。”肖云祥补充道。

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