“三条红线”缓冲时间划定,未来三年房企可能都要持续打折促销了

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  房企只剩下不到三年的缓冲期,三年后房价会是上涨还是下跌?

  今年的8月底,央行、住建部和部分房企一起开了一次座谈会,会中明确规定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是一个针对房企融资的“三条红线”:

  

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%
2、净负债率大于100%
3、现金短债比小于1倍

  这“三条红线”就是针对房企现如今的高负债率而制定的,意在限制高负债率房企融资,逼迫房企降低负债率。针对这“三条红线”,根据房企触碰的数量不同而设置不同的限制。如果一个房企触碰“3条红线”,则房企有息负债规模增速不能增加;如果房企触碰“2条红线”,房企的有息负债规模增速不能超过5%;如果房企触碰“1条红线”,有息负债规模增速不能超过10%;最后就算一个房企没有触碰任何“一条红线”,有息负债规模也不能超过15%。可以看出,这“三条红线”的划定,不单是强制要求房企降低负债率,还要限制房企的融资规模。

  

  为什么要限制房企的融资呢?主要是因为房地产行业的负债规模太大,负债率太高。房企们的负债就如滚雪球一样越滚越大,难道要一直这样下去吗?在过去10年里,房地产行业不挣钱吗?当然挣钱,很多房企的资产增加了几十倍,但是负债率和负债规模也是一路走高。房企现如今给人一种感觉就是挣的钱不知道去了哪里,现在由于资金链紧张的问题,似乎随时都可能陷入债务危机、资不抵债一样。就比如现在的福晟地产和泰禾,就不是因为资金链断裂而导致的危机吗?而且他们之所以出现这种问题,还不是因为疯狂扩张,负债率太大的原因。

  所以,通过“三条红线”来限制房企的融资和融资规模非常有必要。这个政策也不是立马就实行,因为现在实行基本上房企没有时间缓冲,也没有时间去降负债,不能一刀切。根据消息,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标,也就是说2023年6月30日之后“三条红线”就会开始执行。可以看出,现如今距离2023年6月30日不到3年。也就是说留给房企们的时间不多了。

  

  未来三年房企会持续打折促销吗

  其实从这个时间可以看出,恒大地产十分有前瞻性。在今年年初,恒大在自己业绩发布会上宣布了降负债的计划,计划3年降低负债4500亿,平均每年降低1500亿。所以从年初以来,恒大就加大了打折促销的力度,“线上7.5折”和现在“全国楼盘7折”,恒大的打折促销活动一直走在前沿。从恒大的降负债计划中咱们也可以看出,房企们降低负债真的不是一朝一夕可以解决的问题。恒大这个降负债计划在“三条红线”出台以后,可能又要加大任务量了。

  因此,未来三年大概率都将是房企持续打折促销的时间。不管是不是试点房企,房企们都会努力降负债去符合规定。因为房企们谁也不知道“试点”两个字什么时候去掉。说是给试点房企缓冲时间,又何尝不是给整个房地产行业缓冲时间呢?所以,未来三年,不管是试点房企还是非试点房企,他们在去负债的道路上是不会停止的。特别是有很多房企3年时间都不够用,所以,未来三年不但大概率是房企持续打折促销,还可能出现部分房企加大打折促销力度的情况。

  

  三年后房价是下跌还是重新开始上涨

  笔者认为,3年后应该就是房价的一个转折点。笔者相信,3年后大部分房企应该都可以解决高负债率的问题。到那时,房企们也已经缓过劲来,房地产行业的负债率降低,风险也在逐步减小。那么,3年后房价是上涨还是下跌呢?

  在笔者看来,3年后可能会出现两种情况,第一种是一二线热点城市和经济发达区域的城市,这里的房价可能会停止回调开始上涨。因为除去沿海城市,很多城市的房价从2018年开始就已经在慢慢回调了,比如北京、上海、天津、武汉、郑州、石家庄等等这些城市。从2018年到2023年6月30日也有5年半的时间,用5年半的时间回调,这些城市的房价也该回调得差不多了。这些城市发展潜力都非常大,人口也都在持续流入,5年多的时间人口也流入不少,对住房的需求也会增加不少。所以,随着住房需求的增加和回调见底,这些发展潜力大的城市的房价大概率会开始上涨。当然了,在“房住不炒”的大环境下,这里的房价上涨也只会由于住房需求增加而导致的房价上涨。房子最终是给人居住的,所以人口增加,住房需求增加,房价自然也会上涨。

  

  
第二种情况就是对于那些资源不断收缩、没有支柱产业、人口不断流失的城市,一般都是三四线小城市。这里的房价可能在三年之后还不能止跌回涨,大概率是继续下跌下去,甚至可能出现加速下跌。
为什么会出现加速下跌这种情况呢?因为这里的房价实在是严重偏高,脱离了当地居民的收入水平。现在房企不敢降低是因为其负债率高,降价可能导致市场恐慌大幅降价,以至于造成房企资不抵债的情况。但是3年之后,大部分房企解决了高负债问题,负债率也都在合理可控范围。到那时,房企为了加速撤离这些发展潜力不好的小城市,真的有可能大幅降价促销甩卖。没有了房企支撑房价,这些城市的房价还有什么支撑点吗?

  总结:在笔者看来,这三年的缓冲期不仅是在给房企机会,也是在给咱们刚需购房者机会。这三年,由于房企们为了降负债,他们会不断打折促销,对于刚需来说是不错的购房机会。而且不仅仅是新房市场,二手房市场也一样。在“房住不炒”的大环境下,就算未来房价上涨也已经没有投资价值,所以不建议以投资为目的买房。而对刚需则不一样,能够用相对便宜的价格尽可能提前买卖,这是很多刚需的愿望。对于刚需来说,最宝贵的就是时间,时间不会等人。

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