实地地产拟香港上市 负债率奇高又逢富力地产多事之秋

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  近日富力地产负债过3500亿的新闻甚嚣尘上,其董事长张力之子张量实际控制的实地地产集团于今年5月向港交所提交了招股书明书,也因此被带上了风口浪尖。实地地产也是一家房地产企业,实控人张量野心勃勃,近几年大手笔搜罗业内外人才,在全国范围积极竞标拿地。

  2020年动作频繁。中指研究院《2020年1-5月全国房地产企业拿地面积TOP100》显示,实地地产集团拿地面积171万平方米,位居行业第38位。

  然而公司业务能力缺乏可圈可点的地方,资金流正走向枯竭。

  招股书显示,2017-2019年,公司的净负债率分别为,3809%、533%和225%,虽然在快速下降,但是也还是远远高于行业平均水平。房地产行业创造现金能力偏弱,现金流是房企生死存亡的关键,这一点在其控股企业富力地产身上得到了体现。

  报告期内,公司的税前净利润分别为,4.14亿元、13.42亿元及17.06亿元,年复合增长率达102.9%;股权回报率却分别为,492.4%、92.6%及25.5%,与公司快速增长的毛利水平和营收水平都不匹配,这可能与公司近几年财务费用、人力成本的增长有关。据悉,实地地产的明星管理团队中不乏知名人士,这些人员都薪资不菲。

  不过,公司对高管的黏性并不高。李明远入职一年左在今年8月份离开,去年10月刚加入实地地产的打工皇帝刘森峰在今年多次被传出离职传闻。有市场消息称,实地集团副董事长、总裁刘森峰,实地地产集团营销常务副总经理熊建生等一批高管因个人原因相继提出离职。目前,熊建生已于近日离职。明星管理团队的溃散对公司组织构架、正常经营活动等方面的影响将不可小觑,不仅增加量公司经营的不稳定性,也给外界人士平添了不少猜疑。

  财务费用方面,公司对外融资主要来自银行借款、费率较高的信托及其他非银金融机构。在“稳地价、稳房价、稳预期”为基调的房地产政策下,房企很难从银行获得借款,融资渠道收窄的同时,也增加了其他渠道的融资成本。信披显示,公司尚未偿还的信托及其他非银金融机构的16笔贷款中,利率均超10%,最高的达到24%。

  房地产行业正经历寒冬,颠覆传统模式的理念在房企中则是层出不穷。招股书中,实地地产将自己塑造成打造“智慧人居生态系统”,打破传统智慧社区建设中设备、数据、体验与服务的断链,实现真正的智慧人居体验的企业。但其实地社区中涉及的产品基本是,智能物流机器人、"微诊室"健康监测系统、智能光影魔屏、无人车接送等服务,科技感十足,但一般社区周边多有配套设施,服务专业性有待验证,同时,物业维护起来也是不小的费用。

  张量在地产行业颇有野心,实地地产近几年在全国频繁拿地,截至2020年3月31日,实地地产全国14个省份或直辖市的25个城市合共持有37个处于不同开发阶段的地产项目,总建筑面积约为1430万平方米。

  高负债和规模扩张背后是资金流骤降的悲伤。2017-2019年,实地地产经营活动所得现金流量净额分别为25.18亿元、6.63亿元、2.23亿元。房地产行业是资金密集型行业,阻碍房企发展的不是拿地速度,而是有没有足够的资金支撑项目持续开发。显然实地地产正面临资金流快速下降,乃至枯竭的问题。

  对富力地产的依赖给企业发展带来重大隐患,却无力挣脱。

  2006年实地地产在广东省中山市开发首个住宅物业项目——中山璟湖城,便是富力地产北京公司副总经理的邬琳坐镇操盘,此后,实地地产便是富力地产的重要合作承建方。

  招股书中,实地地产的关联公司高达98家,主要是张量控股的公司、与福利相关的企业。关键交易主要是,相互垫款,提供工程、装修、园艺、设计、智能家居等服务。富力地产同时也是公司的重要担保方,招股书显示,2017年12月,张量、张力共同担保了两笔金额分别为27亿元、23.45亿元的借款。2018年12月,张量、张力共同担保了一笔28.50亿元的借款。

  而富力地产目前已是多事之秋。资本观察梳理发现,截至6月30日,富力地产总负债为3517.59亿元,一年内到期的短期负债约为892.4亿元,资产负债率为80.3%,净资产负债率为177%,剔除预收款后的资产负债率约为78.16%,现金短债比不到0.5,监管部门为房企划定的三条红线全踩。

  富力地产今年的融资压力很大,继120亿资产抛售计划,在新加坡交易所发行REITs、以及发行美元债融资计划后,富力地产还计划配售2.57亿股新H股,偿还境外债务性融资,以化解短期债务压力;H股全流通获批,9月29日将实现全流通。

  实力地产对富力地产的依赖,从业务发展到资金融通,是一荣俱荣一损俱损的存在,这也可能是部分高管被爆离职的一个重要原因。对于关联交易、净负债波动幅度偏大、业务稳定性等方面可能会收到港交所的问询。

  信批中,本次实地地产募资所得款主要用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际,以及补充流动现金和偿还部分贷款。截至2019年末,实地地产现金及现金等价物为20.39亿元,一年内到期的债务36.67亿元;截至3月末,即期债务总额已达43.56亿元,上市融资需求极为强烈。但IPO能否冲击成功存在较大变数。

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