房价已不是那个房价,中海却还是那个中海

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  2014年8月中下旬,原本就因为小区最近在售新房的价格下调而郁闷的的尹山湖山湖一号业主,

  
又收到了一个让他们不敢相信的消息:

  中海山湖一号的建筑20号(公安编号25号)的地基发生异常沉降。

  

  这相对于600块每平的房价下调,更是让他们手足无措。

  要知道,2014年地基沉降即使在全苏州,甚至是整个江苏,都是极少出现的建筑事故。

  苏州中海回复说:国家规定的沉降标准为不超过20厘米,江苏省的规定为15厘米,截至20日,25#楼的沉降为16厘米,因此,沉降未超过国家的标准。

  而且项目的前期勘测工,国家要求勘测深度为30米,中海勘测了45米,这还不够,又往下探测到了60米时,发现是个湖泊,于是上面埋了一层土,因此有可能会存在一个地质疏松带。

  

  显然,尹山湖畔不仅景色秀丽,而且地形地势复杂到到建筑专家中海都可能搞不定。

  中海最终把这件事归结于施工事故,而非质量问题。并且提供25号楼退换房服务。

  客户自然不会去探究这到底是事故还是事故,只知道,中海的房子似乎没那么可靠。

  回看中海入苏的17年间,用下面这四句话来概括似乎正适合:

  项目开发了不少,

  业内外都称“大佬”。

  精品二字没处找,

  业主尽是多烦劳。

  01

  今年的8月20号左右,网络上开始流传一份关于上东区准业主交房前流出的文章:中海上东区情况(1)(2).pdf的文档

  

  主要内容只有一个,那就是当“限价”遇上中海,会碰撞出怎样的惊人火花:

  

  楼栋外墙的高低有致的真石漆(涂料),姑且不说这4w+的上系豪宅竟然还是用几十块钱一平的低端淘汰工艺,就连涂料刷的都是高低不平,参差不齐。难怪有的业主称之为限量版的鳄鱼皮外墙。

  不知这限量墙皮后期能为二手房增值多少。

  相较于前段时间爆出的环秀湖花园,这已经是很好了,最起码“皮”还附在墙上。

  

  同样的中海产品,同样的石漆外立面,交房以来,已经是换过了好几身衣服了,斑驳陆离,甚是壮观。

  还有这一望无际的中央景观,宽阔平坦。在隔壁奥体踢比赛的中超球队可以考虑移师这里来pk。

  

  在现如今动辄五维景观大行其道的时代,中海仍然能够不忘初心,化繁为简,坚持一维景观走天下,着实难能可贵。

  要知道,苏州中海的“上”字系列产品在推出之初,可是以“五上”为宣传重点:土地上著、社区上造、产品上乘、臻装上选、圈层上等。

  

  现在看来,“五上”有很大可能是“无上”笔误所致。

  在业内,成本管控方面,中海说第二,恐怕没人敢说第一。

  连一张纸都要正反两面打印的建筑专家,在房子上面最后呈现的作品到底是精致还是精简?

  草蛇灰线,伏脉千里。

  中海今日苏州之局面,其实早已注定。

  02

  

  多块拿地、大盘造城、快速周转。这是中海入苏以来一直奉行且所向披靡的策略。

  入苏的第三年,2006年,中海苏州公司以仅仅0.07%的溢价率拿下湖东总建面足足120万之多的核心地块。这就是后来大家耳熟能详的中海国际社区:一二三四五六七。

  

  正是这块“巨无霸”,让中海连续三年蝉联苏州“销售金额、销售套数、销售面积”三冠王。也为中海入苏前十年一路势如破竹,高歌猛进,注入了腾飞的燃料。

  2013年,苏州中海迎来了入苏十周年,这一年,是苏州中海时至今日的“巅峰时刻”:

  除了大盘中海国际社区销售外,中海御景湾、中海独墅岛、中海凤凰熙岸、中海山湖一号等大小项目均有在售,且去化喜人,

  

  时来天地皆同力,这一年的中海,连创佳绩,眼看着要摘得的苏州房产史上第一个年销售百亿的桂冠。

  当其他的房企还在为既定的年终目标做最后冲刺的时候,苏州中海公司已经提前一个月传出捷报,全年销售额破100亿元。

  

  那年的苏州,房地产总成交金额828.16亿元。

  盛极必衰,来的容易,去的也快。

  03

  同样的2013年, 原苏州中海总经理楼超钢离开中海,加盟红星并担任事业部总裁。2014年下半年,红星集团事业部合并,楼超钢升任集团总裁。

  原中海系的众多人马也纷纷出走,加盟红星。

  中海系陈志杰担任红星集团营销部总经理,原苏州中海范珺担任红星集团营销部助理总经理。2015年1月底,原苏州中海凤凰熙岸的娄长宇,担任苏州红星国际广场项目营销总监。

  与此同时,中海在苏州的土地储备,在售项目,销售金额也开始下滑。

  

  巅峰后的14年,苏州中海销售额直降近三成,随后的15,16年,基本都维持在七十多个亿,前进无力。

  时至2017年,苏州中海的销售额只剩27个亿,来年的2018年1月~10月,苏州中海的成交金额更是只剩3.48亿元。

  彻底跌入谷底。

  

  一边冰冷似海,一边燥热如火。2015年后席卷整个苏州的楼市行情,催生了更多的知名房企加入到这场红海战争中。

  大浪来袭,更多的房企纷纷抢滩苏州,勇立潮头。

  独独缺席之前叱咤苏州的中海。是时势?还是习惯了一家独大,无争无抢,竞争宽松的楼市环境?

  随后恍然醒目的中海开始了“卷土重来”,“多处下注”,依旧鹤立的超强实力让中海在千军万马中屡获好地。

  2016年年底,15.7亿拿下建筑面积仅6万方地块的湖东新地块,“上华锯”。

  

  2017年下半年,又顺利拿下奥体公园地块,奥体公园地块推广名“上东区”,拿地总价35.5亿元,楼面价23231元/㎡,溢价率14.88%。

  

  随后,中海又狂砸30亿,以楼面价分别为23141元/㎡,24104元/㎡,23786元/㎡,溢价率都在40%拿下青剑湖三幅地块,总面积10万方,皆为“现房销售”,即是现在的“上园湾”项目。

  加上吴江11号地块,“富仕居”项目,中海在短短十年时间,豪掷千亿,接连拿下众多核心地块,势在重新夺回“苏州一哥”的宝座。

  颇有一副““朕给你的,才是你的。朕不给你,你不能抢”的雄姿。

  只可惜,今日之势已非往昔。不计成本的高价拿地,急功近利的开发节奏,缺乏的市场敬畏之心让中海在天堂苏州再一次备受瞩目。

  04

  园区湖东的星洲街北项目“上华琚”,自项目“开放”之日起,一直到开盘后的半年时间,寒山闻钟上充斥着各类投诉,足足两页之多。

  

  从捂盘惜售,到传出到闭门拒不接待,从捆绑天价装修包,百万车位,到房款分打,甚至还有的人才购房客户投诉在刷完认筹款近半年多时间内,购房合同都没能签上。

  而同样属于中海出品的奥体板块的上东区,以及新区狮山板块的上贤府,同样是自项目公开之时,同样的各种投诉不断。

  

  

  熟悉的配方,同样的套路,依旧都是苏州政府明文规定禁止的违法违规行为。

  中海已似乎轻车熟路。

  2018年8月15日,苏州住建局、公安局、司法局、市场监管局、物价局、税务局、银监局,公积金管理中心九部委联合印发文件,打击侵害群众利益违法违规行为 ,规范房地产市场秩序专项行动实施方案。

  

  文件明文规定,以营销渠道的形式捆绑销售、坐地起价、垄断房源、操纵房价;进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源;

  房地产开发企业违法违规行为有,取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为,均为投机炒房,要予以严厉大打击。

  如果说,13的苏州中海是高光时刻,18年,是中海沉入谷底之时。那么20年,一直高悬的达摩克利斯之剑终究还是掉落了。

  公开即投诉,交房即维权,中海在苏州遭遇了前所未有的市场口碑压力。

  

  

  这些看似偶然的问题背后,折现的是苏州中海背负的沉重的指标压力和不惜铤而走险的策略偏差。

  温婉闲适的江南水乡,软糯随和的苏州人民似乎给了苏州中海这样一种错觉:不需要好的产品,只要批量复制。也不需要过硬的品质,甚至可以及格线以下。

  曾经很长时间内的无可撼动的苏州一哥,不仅未能在千年姑苏的大地留下浓墨重彩的痕迹,反倒是竭泽而渔,处处聒噪。

  跌宕沉浮之间,似乎忘了地产开发商动力之源,立足之本:质量。

  05

  文万科,理金地,工中海。这在地产江湖由来已久,也是业内对房企的认可之心。

  现如今,一向强调工程品质的中海,是否早已将支撑工字的那一竖抛诸脑后?

  “2500年精致苏州,25年精品中海”,这是中海地产2004年首次进入苏州时的献礼辞。

  

  然而时至今日,提起苏州中海,第一反应似乎已经被上东区业主的维权檄文所占据,如苏所言的“精品”二字,早已了无踪迹。

  知土地,懂客户,这是苏州中海一直“奉行”的初衷,

  知土地,尤其是核心价值之地,不得不承认中海的火眼金睛,精准到位。

  懂客户?是懂客户之所求,还是懂客户之“咽喉”?

  入苏17年间,转腾挪移,跌宕起伏,现如今苏州的中海又重现于世人面前,只是不曾想会以这种颇为高调极端的方式。

  

  从蓝海到赤海,从大水满灌到三令五申,房地产行业从最初的一枝独秀到百花齐放,从最初的规模化扩张再到现在的高质量发展,

  时间又给了所有房企同样的机会去奔跑,追赶。

  但是这一次,苏州中海好像并没有做好充分准备,仅是随手拎起一直傍身的背包,便要匆忙上路,两步并一步的去追赶它那自以为刚刚才丢失的“第一”王座。

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