明年起,“预售制”或全面取消,高层出台新规,房价底线清晰明了

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  最近,有一则数据席卷楼市,那就是央行对金融机构信贷规模统计,中资银行结构性存款为9.4万亿元,环比下跌7%,最关键的是银行存款连续4个月下行。仅从这一点来看,最直观信号就是银行缺存款。平心而论,此时此刻的现状似乎折射了当前社会结构性问题,那就是老百姓存款去哪了?从宏观经济来看,近些年我国M2货币持续上涨,但物价涨幅基本不大,也就是说资金最后都流入了其他产业。反观市场布局,2019年我国房地产市场规模突破16万亿,卖地收入超过千亿就有16个城市。


  对此我不禁感叹当流动性资金均聚集在房产时,房子呈现的是居住属性还是金融属性?与其说老百姓存款少了,还不如在透支型消费观念下,以贷还贷似乎成为新一代年轻人消费的习惯。也许我个人观点有点偏激,但不得不这是一部分90后群体的标签,即使在消费规模乏力背景下,购房热情依然只增不减。

  客观来讲,在过去10年里,全国房价均价涨幅接近4倍,对于一二线城市来说,突破10倍也是常见之事。但令人惊奇的是住房需求从未下行,特别是在央行报告显示,我国城镇居民住房拥有率96%、户均套为1.5。理论上来看房价走向取决于供需关系,但更加深层次道理,其实大家都心知肚明。


  从以上特殊背景来看,我只想证明一个道理,那就是楼市正常化进程早已经结束,如果要说更加直白的话,那就是市场正处于泡沫阶段,表面上是横盘,实则是市场和政策的博弈阶段。从宏观背景来看,货币政策只能中性发展,央行副行长易纲曾表示,我国货币政策稳健,切勿大水灌溉;其次“经济内循环”目标被确定,无论是背负债务的开发商,还是苦于短期内无法套现的持房者,最后能做的也只有自我求生存。

  平心而论,在现金流紧缺的形势下,所谓的地价高出就显得很无知。原因很简单,房子质量是否合格、购房款是否得到相关部门监管才是当务之急。站在个人角度来看,此时取消预售制的紧迫性远远大于房价下行,至少得保证那些有能力买房的人买到好房子。


  事实上对于这一点,最近高层也是频频表态,例如经济参考报在8月26日发表》多地收紧预售资金监管,或将试点现房销售》,文字明确指出由于大多数开发商负债率、高杠杆所带来的影响,房屋质量、合同纠纷、延期交房等早已经是常态事情。接下来我们应该要做的是降低项目预售比例,尽可能保证购房者资金安全。

  与此同时人民日报曾刊文《取消商品房预售制、调研可先行》,明确表示预售制在当前市场体系中整体弊大于利,从长远角度来看,取消制度势在必行;其次监管部门设立“3道红线”,极大限制开发商有息债务,水能载舟也能覆舟。


  从这些信号来看,明年起,商品房预售制或全面取消,至少现在海南、黑龙江、西安等地正在积极试点。在市场横盘之际,单纯遏制房价显然没有意义,若是上涨,购房者想买房也是有心无力;若是下行,也只能促使市场形成观望局面。而这一点似乎说明楼市布局的意义,例如集体建设用地的入市、宅基地的确权、共有产权房的试点。

  而在这敏感词时期,高层再次出台新规,印发《调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,表示未来5年,地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上,也就是说三四线楼市迎来新拐点。


  总的来说,未来的楼市很艰难,这不局限于市场本身,更多的是外部环境。而对于本轮调控来说,政策的不动摇和土地市场的改革将成为最大冲击力。从这2个角度来看,明年内房价底线清晰明了,那就是对于一二线城市来说,跌幅20%已然是上限,或者说在高端市场支撑下,低迷也只是暂时的;对于三四线城市来说,本土市场似乎千疮百孔,房价过于泡沫化,居民收入涨幅乏力,唯一的契机只剩下土地市场改革,购房者可以继续等,但留给开发商的时间并不多了。

  在我看来,此时此刻的房价涨跌对于购房者来说,并没有太大意义,短期内无法套现是板上钉钉的事情。相反我更加关注“预售制被取消”“公摊面积被取消”“房产税落地”等类似消息,降低购房成本或风险才是当前购房需要考虑的首要问题。也许投资者看重的是未来的70%,但对于一般人来说,最初的30%早已是自身全部,经不起市场的折腾。

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