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楼市现状:深圳人,从来不买龙岗的理由!

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往期问答收录在 “庄哥说房”网易号,关注看更多回答。

1、会员提问:庄哥好,为什么都说龙岗不适合投资?

答:会员你好!原因如下:

大的住房保有量,被山阻隔的主要城区,交通环境差。因为交通环境差,无法吸引强有力的经济个体,坂田街道贡献了一半的gdp;而坂田的地理位置跟主要区域隔离,去掉坂田只怕是要在主要区级行政单位中垫底。主要区级行政单位中经济构成最差,无知名强有力的企业(知名但坑钱的除外)。

老城中心便宜但环境差,新大运环境好但价格高。

部分银行拒绝龙岗的房产抵押贷款。

深圳一路向西,东部经济结构无法改变之前,都是自嗨。

2、会员提问:庄老师,汇宾广场对口在建的深圳大学附属外国语小学,和南山实验南海中学学位;为什么价格和周边比低很多,有什么明显的劣势吗?谢谢!

答:会员你好!塔楼、楼龄老、无社区花园、户型不方正,这些都是硬伤。南海中学,只是二类中流,被热炒只是因为前海自贸区火了;而学校的本身并不过硬,带不动这个劣质产品很正常了。更多参考会员内部分享!

3、会员提问:庄大大,我想请您帮忙分析下:我现有200万的资金,在北京工作八年,有一个孩子,现在也有北京房票。但因有贷款记录只能算第二套,所以只能买350万以内的1房,加不了杠杆。想问下今年我是买北京小点房子合适?还是在深圳买个大点的合适。我现在也30多岁了,还适合上杠杆吗?谢谢您的建议!

答:会员你好!31岁,对深圳人来说是上杠杆的最佳年龄。

你工作在北京,又有孩子,这种情况我一般会劝买居住地。但是,北京的二套和金融政策实在是太变态了,导致你只能买到350万的房子。这个价位,既不适合自住,又不适合投资。

而深圳就不同了,只要你月供能力足够,可以做到首付三成,总价能买到700万。

700万选好筹码,会比北京的350万增值大太多了。

所以,我的建议是:如果不是非自住不可,不如趁年轻搏一把,把这200万先放在深圳,3-5年后再置换回北京。

4、会员提问:大庄老师您好!我父母在深圳只有一套房,且在我父亲名下,父母都70多了,少住深圳,每年回来住个把月。住这套房的基本是我姐姐(50岁即将退休),和姐姐女儿(刚入深圳职场),姐姐及她女儿都有房票且无贷款,两人的赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期,估值为720万,现在想置换达到两个目的:1.换一套新一点的物业,有投资价值的房自住,面积以100平3-4房为好,总价不超过600万;2.通过置换多出的钱为姐姐的女儿买一套房,好尽快上车。那么,符合条件的找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样?毕竟只有一套房,以居住功能优先考虑,而且不太需要市中心的位置,近地铁即可。大庄老师有什么高见?我已付咨询.费,谢谢您!

答:付费会员你好!

2020值得推荐的一手刚需盘(推荐秩序按照排名):

沙井海岸城(深外学位,片区标杆、地铁口、大商业)。

金融街华发融御首府 (热点片区、大品牌)。

电建洺悦府(热点片区、大品牌)。

宏发万悦山 (热点片区)。

合正观澜汇二期 (区域标杆、地铁口)。

次新建议去宝安的碧海、西乡、沙井板块淘一淘笋,具体可参见会员内部分享。

优先西部,龙岗并非是首选。

5、会员提问:您好庄老师!请问龙华的龙悦居、南二外学位房、双实验南天二花园、香蜜湖明德香荟雅苑;这几个盘应该如何选择?我考虑投资优先,学校似乎都可以。请庄老师帮忙指导,感谢!我是付费会员!

答:付费会员你好!

什么样的房子会涨?近两年看,绝大多数的学区房都在涨。

恒裕和悦府也在涨,是因为学位吗?绝对不是!

松坪村也在涨,连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。这是什么逻辑?

答案是:的是稀缺。

人民日益增长的学位房需求、供应紧张的优质豪宅需求、优质片区的最低总价需求。

上述盘在自身所处的片区内,是稀缺的,所以涨。

明德有相当一部分的生源来自于非地段生,而且本身是小班制,参加考试的人数并不多;在片区所能提供的学位也比较少,导致这个学校没有被广泛的炒作。

再加上,花园小、楼龄老、单价高、总价起点高,所以成交量并不大。

南二外本部学位,且连年雄踞南山榜首,只要成绩不滑坡,学位房永远涨的魔咒就不会被破除。

这几个选择对比,优先南二外。但是也需要看具体的房源和价格。

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