成都买房：刚需之痛，主城区买房难，郊区选择多，配套却迟迟未到

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选

提问：房神您好，本人湖南老家，现在和爱人在成都工作，还有个快满两岁的宝宝。本来想觉得先不买房，先以事业为主。但是慢慢了解多了，看到房神说的很有道理，还是应该咬咬牙，先上车再说。现在和老婆商量着在成都买一个小两居的房。

我们现在的状况是：1. 我现在在体育馆附近工作，考虑在附近的南站和高新附近。但是看到您推荐成华得，不过我总觉得距离工作位置有些远了，不知道该怎么选了

2. 首套，刚需，但预算有限，总价也就170万左右

3. 考虑较新的二手，或者能马上交房的新盘。如果房贷＋房租压力会太大

4. 目前租在棕北老小区，附近交通便利，教育资源也比较好，但是能买得起的都是一些老破小，都是九几年的老房子了。但是位置好，不知道是否可以考虑。想请教一下房神，现在我们该如何选择，着重考虑哪个片区的房子呢？感谢

回答：刚需需求应该赶紧时间去买房，成都新政出后，对刚需是有利的，从长远来看，房价大幅下跌的可能性并不大，现在市场平静，我们应该抓住机会。

在等待就是房价回到了你买不起的地方了。

卡里存钱是不跑不赢通胀的，这一点你要意识到。

因此，对于预算有限的硬性需求，先赶上车，以后再换，

自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中，所以你应该结合你的生活和工作半径圈来选择，你可以考虑二手次新的，即买和住，不需要租房子，减少开支的压力。

成都老破下无论是自住还是投资于都不要碰，除非有学区加持。

刚需建议着重在高攀路片区，淘淘二手次新，总价预算有限先买小户型两房上车，用资产追资产，以后再置换。

提问：房神你好，您怎么看通过各种小额贷去还已有的住房贷款的方法？这种观念是否值得？

回答：这种成熟投资者的必选之路。因为收入永远赶不上房价上涨，我们必须在人生中某个阶段，把资产规模放得足够大，来获取足够多的利润。

但是在自己的本金不是很充足的时候，任何额外的支出都是你走向财务自由之路的陷阱所以平时要有资金管理能力和比较好的心态，这种负现金流一般不适合新手来做，压力会太大！

负现金流需要买在大涨前夜，因为相对比较高的融资利率会吞噬房价上涨的大部分利润

所以不适合在横盘期买入如果你对房

子未来的价格大幅上涨比较有信心，虽然是你在花钱养着房子，但是未来能给带来比较可观的收益，并且对你当前的生活水平没有很大的影响，也是可以操作的这个方法本身是没问题的，适合用于全国所有热点城市。

我们要用自己的大脑去分析投资回报率，提高对数字的敏感性，对成本，收益进行量化分析。

提问：房神，您好，因在成都限购区无购房资格，今年六月份在成都以亲戚（成都本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，

请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公证吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房神不烦赐教，谢谢。

回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？

代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？

怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。

全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。

代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。

代持的逻辑

代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

提问：您好房神！麻烦您啦，坐标成都，之前购买了高新东苑小区小户型104平方米，25层，地铁口在楼下100米以内，带高新小学位，3年后才能交易。

我想问一下，买的时候这个房子是毛坯，是不是应该简单装修后再出租，还是放着，但是感觉有太浪费，3年后直接出售更划算呢？我主要是投资使用了，大概率不会自己使用。麻烦您了。

回答：房子要不要装修出租，核心取决于几点：

1、你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。

2、你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

3、只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。

比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。

再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。

而对于高新这种地段需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。结合你的情况来看，你的房子面积不大，有学区临近地铁，后期很好出租，建议可以简装出租。

提问:新人首问:房神，现居四川南充，双方父母的老破小3套，用于出租。自住一套一

楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。

还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租， 110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平， 年租金10万。在重庆和朋友一起投资 了万科翡翠都会，用的他们的房票。

想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅， 商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。

想问一下房神，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资,我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。

从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。

成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。

以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。

商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。

成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。

商铺租售比在6%以上可以保留。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我