老高说深房:罗湖能买吗?看完专家分析 豁然开朗

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  问:老高你好!2019年底定了深圳德弘天下的房子,看中的是深圳中学学位房,新房带精装修不到9万,觉得性价比很高,但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害,所以买不买很纠结,还麻烦老高帮我分析一下!谢谢!

  答:你好,德弘天下十年老盘,以前就跟卖卤水一样,双拼到五拼不等。 现在,多本证拆成一本证,户型相对奇葩。样板房在高楼层,视野非常棒,算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右,卖深学位。 如果只买个学位,感觉性价比还可以,如果投资,受罗湖大环境影响,后期增值潜力还是堪忧。

  问:老高你好,小孩明年小一,在红山片区有一套三房,紧靠梅陇路,但距离地铁站有点远,是2006年的房子,楼层总共11层,最近几年一直处于横盘状态,现在市值不到500w,欠款120w,月供7000。手上可以再凑150w,想买学位房,目前有两种方式:1.卖掉这套,毕竟升值空间不大,一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去,纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高,如果卖不出去,明年用了学位,然后适当降价卖,再置换关内的房子。老高老师推荐哪种方式?这个房子是不是尽快出手好?

  答:我会建议选方案二,方案一无非是一套小的加钱换了一套大的,还是用来自住,起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房,解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年,拍地热度加示范区效应传导,半年之内很可能会有一波小行情,已经苦等三年,不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后,再考虑一步到位的置换,选择面会大很多,也从容很多。

  

  问:老高老师您好!我父母深圳只有一套房且在我父亲名下,父母都70多,少住深圳,每年回来住个把月;住这套房的基本是我姐姐(50岁即将退休)和姐姐女儿(刚入深圳职场),姐姐及她女儿都有房票且无贷款,两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期,估值为720万,现想置换达到两个目的:一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住,面积以100平3或4房为好,总价不超600万,二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房,好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样?毕竟只有一套房居住功能优先考虑,且不太需要市中心的位置,近地铁即可

  答:你好,2020值得推荐的一手刚需盘(推荐秩序按照排名): 沙井海岸城(深外学位,片区标杆、地铁口、大商业); 金融街华发融御首府 (热点片区、大品牌); 电建洺悦府(热点片区、大品牌); 宏发万悦山 (热点片区); 合正观澜汇二期 (区域标杆、地铁口)。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘, 优先西部,龙岗并非首选。

  问:老高你好,现在家庭名下2套,一套梅林的三房红本在手,学位不好,总价730左右;另一套保税区红树绿洲,剩余贷款200,小孩4岁了,老公名下无贷款记录,想要LH方式首付3-5成,用其中一套置换一个自住加投资的学位房(总价800-1200,学位1.5-2阶梯皆可,想要3房且有小区,最好人车分流),目前有2个方案:1,卖掉梅林房子(老公名下)得730,购入罗湖合正荣悦1150左右房子,小区环境好,还有翠竹小学和文锦中学学位;2,卖掉红树绿洲还清贷款,剩300多点,换成丽港湾,福外南中小学学位。我个人想考虑南山,但是家人不同意,喜欢在福田这边生活,合正荣悦的环境又不错,请问我该怎么选,合正荣悦有升值空间吗?

  答:你好,合正荣悦自住还不错,但是考虑升值潜力,不建议买罗湖,生源老化,跑输大势。 一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖,多关注福田 南山和宝安。 红树绿洲其实不错,但小学不带福外学位,双学位有朗庭豪园,丽港湾。福外南是比合正荣悦更好的选择。

  问:老高老师你好,银湖的银田花园是否可以投资,有没有旧改的机会?

  答:你好, 罗湖价格一直很低,房价大涨也没见怎么动弹,如果标的没有成长性,养着一个不为正的流水有什么用,多数人没有感觉,是因为标的太小,伤不到核心,而且每月的租金流入产生了错觉,本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是,罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改,高大上的周边有用么,周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见,罗湖除了本身规划差、城市环境差以外,东部北部南部都很难扩展,反而是宝安、光明还大有作为的余地。 当然罗湖目前有一个优势,不错中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住,或者追求学区和租售比,可以买。 如果纯投资考虑涨幅,建议放弃。银田花园并非好的投资产品。

  

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