从三道红线压顶,再到恒大火速辟谣,地产行业的冬天提前到来?

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  2020年1月23日至4月8日,武汉耗时76天终于解除离汉离鄂通道管控,标志着接近3个月的抗疫斗争取得决定性胜利。

  2020年4月18日公布的,一季度经济数据 GDP同比下降6.8% CPI同比上涨4.9%;7月16日发布的二季度的经济数据,则乐观得多,同比增长3.2%,比第一季度增加10个百分点。

  经济恢复超出预期,于是为了确保在7月21日发出的内循环发展大计,对地产行业三道红线的提法横空出世。

  一、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

  二、净负债率大于100%;

  三、现金短债比小于1.0倍。

  如果用这个标准,100家上市房企会有86家踩线,甚至其中十多家是把三条红线全部踩到了,其中就有“全国楼盘7折”的恒大。可以说,这三条红线,就是开发商的生死线。

  

  一半是金融,一半是实体的这样一个产业,三道红线的提法就是要将大多数企业的融资增速控制在10%以内,少数优质企业有机会获得不超过15%的融资增速。

  整个行业的速度降低,但外部融资压力更大,溢价拍地赶上打折卖房,没有优异管理能力和回血能力的企业会被逐渐淘汰出局,剩者为王的时代加速来临。

  能平稳度过阵痛期的企业,则升阶成功,步入一个稳定发展的新时期。

  作为商品房的搬运工,土地源自政府,资金源自银行,建造源自总包和下游企业分包企业,地产行业与暴利二字基本无缘了,嗅觉灵敏的大佬们早早开始布局转型,粮油、矿泉水、冰雪、文旅、机器人、农业(养猪),这些跨界精英用主业的现金流反哺着要迈入的新领域,投资小、回本快的基本没有,还是以投资大、回报慢的重资产为主,所以一旦现金流出现问题,外部金融机构抱着“我不撤资,谁撤资”的心态,抢先抽手,多米诺骨牌开始一张张倒下。。。

  类似唐人神的5元猪价,虽不合理,但也一针见血的指出了,高猪价难以长存的本质,于是猪股出现了杀逻辑。同样,恒大的真假报告,不论源自何方,也揭开了房地产及上下游产业链脆弱的现实状况,除了应收和应付,没有太多现金流,一旦无法兑付,就是杀业绩、杀逻辑的双杀结局,没有明天、就不会有未来的发展,其相关链条企业将一并影响。

  凯伦股份,目前应收账款7.67亿元,与恒大的应收大约在1亿元左右,与其他开发商的应该在6亿元左右,货币资金3.67亿元,应付账款为2亿元,20年净利润为1.3-1.8亿元之间。

  按不利情况计算,恒大的账务无法收回,影响其净利润的50%,按杀业绩的算法,市值腰斩;如其他开发商的账目也存在问题,则影响净利润的比重更大,将成为杀逻辑的玩法了,市值应该怎么计算?

  

  同样,泰禾、恒大,后面还会有出现流动性危机的开发商大佬,所以这个行业,短期回避为主!

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巨浪一叶舟

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