触底反弹?这个小区刚换新物业,挂牌价明显涨了

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  最近,本站刚统计了8月份南京二手房小区涨跌数据。我注意到此前因物业问题老被曝光的湖心花园在8月份涨幅明显,成功挤进涨幅榜TOP10中

  

  要知道,我在2019年年底统计全年降价幅度最大的小区时,建邺区湖心花园以降幅18.45%,均价下降6703元/㎡位列榜首

  

  大半年时间过去了,小区挂牌价格开始触底反弹,这究竟是什么原因?

  小区位于水西门大街与湖西街交界处,紧靠2号线云锦路地铁站,地理位置优越,交通便捷,周边配套齐全,生活很便利。

  

  在2019年年底,我曾经向中介打探过小区的状况。据中介透露,小区房价下降比较严重受到好几个方面的影响。首先小区房龄太老,没有电梯,户型和现在的新房相比缺少舒适度;其次当时临近年底,想置换新房的比较多,不少个人房源中大户型以较低的价格挂出,影响了小区的总体挂牌价格;最后一个原因便是,小区环境比较糟糕,物业管理不尽人意

  我在365淘房挂牌的房源中翻看了几个户型,基本都是如下这种进深比较长的,和如今的一些新房源比,尽管两房朝南,但是客厅采光受影响,整体的空间利用率较低。

  

  3室1厅107㎡户型

  尽管小区户型没有什么变化,但是其他两个影响房价因素都有所改善。我翻看了365淘房挂牌的个人房源中,目前像2019年底挂出的一些底价房源已经不存在了,有些个人房源甚至把价格挂到了4万+/㎡。

  

  而较大户型的房源,最低也挂到3.2万/㎡的价格。一定程度上也促使了挂牌房价的上涨。

  

  值得一提的是,小区的物业一直以来都是被吐槽的,就在去年年底同事实探时就发现小区私拉电线、建筑垃圾随意堆放、车辆乱停、门禁不严,陌生人可自由出入......一些缺点在小区内随处可见。

  

  

  

  不过,在今年1月份,小区换掉了原先的物业瀚宇物业,成功与豪景物业管理有限公司签约。经过大半年时间整治管理,小区环境有了明显改观。

  

  我发现,目前不仅挂牌价格有所上涨,就连成交价格也有上涨的迹象。就在本月刚刚成交的一套三室的户型,成交单价已经达到3.7万/㎡,而在今年4月份成交的一套房源同样为低楼层,同样三室的房源,成交单价仅在3.3万/㎡。

  

  

  实探!交通方便、配套齐全,小区环境明显改善

  就在今天,我也到小区进行了实探。我乘坐地铁2号线至云锦路地铁站,从1号口出来走了几分钟便达到小区。可以说这边上班交通是非常方便了,不管是到新街口还是河西都是可以地铁直达

  

  除了交通方便外,这个小区周边的生活方便程度也是众多新小区没办法比拟的。茶南和南湖一左一右分布在小区两个方向,非常有名的迎宾菜场就在湖心花园几百米外。总结一下,年轻人可以享受方便的上班交通工具,各式各样的美食,健身房,星巴克、肯德基等等,老年人可以逛逛周边的菜场、早晨去莫愁湖公园晨练等等。

  目前我就有一个朋友租住在这边,据她透露尽管住的户型不是很满意,但是同样的价位,怎么都找不到这么方便的地理位置,所以一直选择租住在这边。

  

  实探时发现,湖心花园相较于之前环境确实改善许多。整个小区看不到以前到处都是私拉电线的场景,垃圾清理的也比较及时。

  我是早上8点多到达小区,那个时间点小区垃圾桶都是干干净净的,不像此前周边还会有很多垃圾溢出桶外。

  

  小区内划定的非机动车位置,自行车和电动车基本都是停放在线内。

  

  我在小区内发现,有阿姨还在不停地打扫卫生。甚至还有物业管理人员时不时看下小区内环境如何,有的垃圾桶盖子没盖,还有检物业管理人员顺手给盖上了。

  

  在小区内我看到还有老阿姨在中央广场锻炼身体,周边安置的一些长椅可供业主休息。

  

  小区深处还有一些健身器材,平时不少小孩和老人也会在这边健身嬉戏。

  

  小区总体来看较之前是有所改善,但是还有不少地方保留着之前的诟病。例如小区绿化没有什么改变,不少黄土依然是裸露在外。

  

  不少业主种植的盆栽放在阳台下面,很多杂草也没有及时清除,一些地方依然略显凌乱。

  

  目前小区物业还在积极地做些改善,希望管理人员再接再厉,一些大的问题可以慢慢根除掉。

  小区成交量不高!周边遍布老破小,总价门槛远远低于湖心花园

  在板块内,湖心花园被众多老小区包围,包括露园、拓园、兆园、仁园、福园、迎宾村、艺苑村等等。因此,湖心花园也是板块内档次稍微高一些的小区,在挂牌均价上也会高出一些。

  

  尽管湖心花园在地理位置和小区环境等硬件设施上都优于老破小,但是据中介透露成交量是远远低于老破小的

  附近中介也向我分析了以下原因:

  首先湖心花园总共13栋800多户,体量相较于老破小是不值一提的。再者就是湖心花园的起步价有一定的门槛,目前是250万元左右

  

  而周边老破小房源很多都是40、50多㎡的房源,总价150万左右就可买套小两室,这样总价就悬殊了大概100万,而这个价格就可以筛选掉一大批客户。

  

  据了解,来这边置业的都是外地人首次来南京置业的刚需群体,在新街口或者河西上班的年轻人居多。主要看中这边的地理位置,其次购买湖心花园的客户对居住品质也是有点要求的,如今更换了物业,相信会吸引更多购房者关注这边。值得一提的是,小区一楼的房源不用上下楼梯,很多附近老年人购买居多。

  写在最后:

  如今随着南京的生活节奏变快,不少人在买房时考虑的方面更加多:需要交通方便、生活配套齐全,周末买买买也希望尽量节省时间。因此,像湖心花园这种靠近地铁站和配套齐全的小区,在南京也是赢得一定市场。

  如今随着今年疫情的原因,人们越发感叹好物业的重要性,而湖心花园赶在疫情前更换新物业也是比较及时,对于小区未来的环境也有所保障。

  如果你目前是刚需群体,不需要学区咨询,考虑通勤和生活是否方便,并且对于小区的环境有点要求,湖心花园还是一个不错的选择。

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