跟风买热门or贪便宜捡漏？专家透露“金九银十”买房逻辑

行业周期叠加疫情影响，今年的“金九银十”，早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市，各线城市分化加剧，广州各区冷热不均，对购房者而言，是优惠出尽还是机会可期？

网易房产 · 2020金九银十特别策划，将聚焦【新盘新货】【购房者说】【前线市况】【沸点板块】，分析冷热背后“流量分化”原因，为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。

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“赛点！拐点？”先导篇--「楼市三问」

2020年，在疫情阴影下，各地楼市“绝处逢生”。

聚焦广州，根据全国70城房价指数，8月份广州一手房价同比和环比齐涨，环比涨幅领跑一线城市，二手房价涨幅更是连续两个月名列70城首位。

来到“金九银十”的关键赛点，开发商会选择让利加速去化，还是乘胜追击涨价？

板块冷热分化，暴涨的南沙和黄埔有没有“高位接盘”的风险？

作为一线城市中最后的洼地，广州留给刚需是否还有捡漏上车的机会？

为此，网易房产“金九银十”特别策划“赛点！拐点？”先导篇「楼市三问」，采访了3位广州房地产专家，结合科学数据和专业预判，直击买家痛点，解答置业决策中最关心的三大问题。

Q1：最近舆论都在热议“广州楼市火了”，一二手成交同比环比都出现明显涨幅，对此您怎么看？“金九银十”还能延续热度吗？现阶段支撑广州楼市抬升的动力是什么？

陈厚桥

高力国际咨询服务华南区执行董事

局部区域行情走高

不代表广州楼市火了

我认为近期广州一二手成交同比环比都出现涨幅是由于深莞调控政策带来的局部行情。

不管是一手还是二手，其实只是中心区四区等主城区和南沙、黄埔等概念区表现明显，并不能代表整个广州楼市都火了。

深莞调控政策短期内是对广州楼市产生了利好，但预计不能给广州住宅市场带来持续的热度，不过应该会适度持续到国庆假期。

因为从区域来看，近期广州大部分区域的一手房周成交量变化并不大；而且最新二手挂牌价来看，增城、黄埔、从化、天河这些区域，相对于深圳新政发布时的价格已经有所回落。

广州楼市新动力：

房价低+利率低+概念利好

现阶段支撑广州楼市抬升的动力：

一是在大的宏观背景下，广州是一线城市最后的洼地；

第二个是广州首套房贷利率持续下跌，目前房贷利率已跌至近3年来的最低位；

三是广州利用区位优势、经济综合实力和医疗教育优势，频繁推出利好发展概念，吸引了投资者的关注。

肖文晓

克而瑞广州区域首席分析师

2020大概率出现

近年成色最足“金九银十”

根据克而瑞监测，8月全市共有49个项目64次开盘加推，合计推出9516套单位，为2018年以来最高位。

从成交数据来看，全市商品住宅成交面积达到104.86万平方米，是2019年以来首次单月突破百万大关。

由此可见，近期广州楼市升温明显，如无调控等意外变化，今年“金九银十”很有可能是近年来成色最足的一年。

广州楼市本轮抬升的动力：

内因：多个区域出台人才新政释放房票；

外因：深莞调控加码推动广州成为湾区楼市热点，而土拍市场活跃则进一步助长了楼市回温的势头。

邓浩志

地产经济学家

行情支撑：

货币超发+需求外溢+洼地补涨

支撑这轮市场行情仍然是以下几大原因：

1. 全球货币大量超发导致的资产价格上涨；

2. 广州楼市调控政策总体处于微放松周期，限购及信贷宽松都有利于市场升温；

3. 深莞限购导致资金流入环深及广州；

4. 广州房价在绝对值和相对值上都处于低位，市场有明显的补涨需求。

Q2：成交的上涨是否会促使房价上升？当楼市升温碰上旺季促销，今年“金九银十”，开发商的定价策略会更偏向让利加速去化还是趁热涨价？买家还有没有捡漏机会？

肖文晓

克而瑞广州区域首席分析师

不具备全面涨价基础

房企仍以走量为主

实际上，随着成交量的上升，近期广州一二手楼市已经有部分区域出现了涨价的情况。

比如天河房源紧缺的珠江新城，二手房对比年初的价格涨幅颇大，而在南沙、黄埔这两个热门区域，也有部分楼盘乘势调高了售价。

对于开发商来说，如果销量理想，自然会谋求涨价获取更多利润。

不过客观来看，截至8月末广州的一手住宅可售货量依然有11万套，按照过去6个月的去化速度来看，去化周期要12.8个月，供求关系还是比较平衡，并不具备全面涨价的基础。

各个区域之间冷热分化也较为明显，建议买家理性看待，不要盲目追涨，也不要一味看跌。

对于开发商来说，今年年中以来，楼市政策收紧的信号已经较为明显，包括近期有关房企融资“三条红线”的监管也已经坐实，接下来还是要采取“走量”的策略为上。

陈厚桥

高力国际咨询服务华南区执行董事

下半年广州房价难大涨

买家可趁让利进场

本轮的市场火热虽然新房成交量上升，但房价还没有出现大幅上涨。可以判断，接下来半年，广州房价大概率也不会大涨，不过会保持稳步上扬。

因为作为一个相对比较依赖土地财政的城市，一直以来，广州住宅供应量都很大，基本处于供求平衡甚至供大于求的局面。当供应长期充足的时候，大涨的核心动力就少了一大半。

上半年受疫情影响，广州楼市去化效果不如去年同期。

即将到来的金九银十，预期那些去库存压力比较大的区域和房企，还是会继续以价换量。

尤其下半年来了，预期开发商的定价策略会更偏向让利加速去化。

因此买家还是有机会通过开发商让利促销的活动进场，如果买家找到合适的房子，今年下半年这个窗口期是适合出手买房。

邓浩志

地产经济学家

金九银十后

全市房价将进入普涨阶段

广州二手房6、7、8月大幅放量连续创新高，说明市场已经进入非常活跃的阶段。

在价格上，一二手房都已经在局部热点板块展开了试探性上涨行情。

预计金九银十行情结束之后，广州一二手房的楼价都将进入普涨阶段，而成交量也将维持高位水平。

Q3：目前广州楼市冷热分化的趋势非常明显，对于热度高涨的黄埔和南沙，买家是否需要警惕“高位接盘”的风险？而对于相对冷淡的板块，有没有哪里值得买家抄底？

肖文晓

克而瑞广州区域首席分析师

南沙价值兑现还要等

黄埔底子厚不怕“接盘”

对于购房者来说，“房住不炒”的真谛在于买有人住的房子，对于像南沙这样的新兴规划板块，因为距离居住氛围成熟还有一段时间，因此在购买的时候就要做好等待的准备。

黄埔的情况又有所不同，在黄埔买房的大部分还是刚需自住，其中既有市区外溢的客户，也有黄埔聚集的产业人群，底子厚，如果区域的发展可期，即便遇到市场调整“高位接盘”，也只是暂时性。

投资客捡漏需警惕！

没有无缘无故的便宜

至于现在要不要到冷门板块捡便宜，我的观点是如果刚好可以满足你的自住需求，那就看合不合适就好了，但如果是冲着升值回报去的，一定要小心了。

特别是那些缺乏产业基础、没有规划利好的板块，在一个竞争充分的市场，没有无缘无故的便宜，现在房子的总量已经趋于过剩了，这个时候我们更要挑好地段来买好房子，通常这种不被市场淘汰、很多人喜欢的房子都不便宜。

邓浩志

地产经济学家

南沙内部分化

洼地补涨+高价盘维稳共存

南沙的情况复杂，万顷沙因有大量深圳客进入之后火爆热销，未来又有新盘推出，定位可能更高端，所以这个板块的价格在今年剩余的时间里很可能会上一个台阶。

之前一直被某大盘压制价格的金州-进港大道一线，随着低价盘消化完毕，再加上南沙的众多利好，这个南沙最成熟的板块应该也会逐步展开补涨行情。

情况有所不同的是明珠湾板块，由于整个板块此前定价全南沙最高，但在配套不如金州，在价格不如万顷沙的情况下，加上这个板块项目众多，采取稳价走货将是大概率结果。

黄埔供不应求

补货后刚需低价盘仍稀缺

黄埔算是久旱逢甘霖。过去一年的库存都在7个月上下，供不应求已是常态，最近2个月黄埔也是广州各区房价上涨的引领者。

今年金九银十终于迎来是全新大盘的推出，这对缓解这个片区供应起到比较大的作用。不过新项目位于老黄埔，售价自然不会太低，缓解的应该是黄埔中高端的市场，至于中低端楼盘，比如单价3万以下的项目，仍然比较稀缺。

陈厚桥

高力国际咨询服务华南区执行董事

看好老黄埔上涨潜力

番禺白云有捡漏机会

根据我们分析，买家看好南沙、黄埔，是因为有强概念支撑，但这些区域的热度很难传导到其他外围区域。

而且这两大区域的成熟还需要时间，所以也不能闭眼乱买房，要买配套好、规划好、品质好的。

黄埔现在热盘比较多，特别是上涨潜力比较大的老黄埔，可以多关注最近面市的几个新盘。

南沙作为概念强区，在这里买房短炒行不通，要做好长期持有的准备。

而且广州最近一直都在吹风收紧限购政策，如果南沙、黄埔市场继续火热，购房政策稍稍收紧也不是不可能。

所以，确实需要警惕“高位接盘”的风险。对于相对冷淡的板块，可以考虑番禺区和白云区。

但是基于锁定核心区和价值板块的原则，这些区最好选择相对的中心区，只要是学位、地铁等配套都比较强的房子，升值潜力就没问题。