昔日龙头被迫卖身国企，房地产代理"隐没"江湖

陈劲松还是“放手”了。

在为世联行引入国资珠海大横琴集团（下称“大横琴”）后，陈劲松正在把自己从世联行的台前C位隐入“幕后”。

9月18日晚，世联行发布公告称，董事会收到陈劲递交的书面辞职报告，因个人原因申请辞去公司董事长职务。同日，世联行选举公司董事胡嘉为董事长，陈劲松担任联席董事长。胡嘉是大横琴集团董事长、法人，大横琴集团是世联行现在的控股股东。

尽管辞任后陈劲松夫妇仍为公司董事，但世联行的“大横琴时代”已然到来。从最新的董事会构成来看，董事会席位，大横琴集团已进驻5人，新任财务总监也由来自大横琴的薛文接任。“陈劲松时代” 结束了。

公告发布后的几个小时，陈劲松发了一条耐人寻味的朋友圈，“秋天来的时候，有人总想到冬天，有人满怀着丰收。”

作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商，世联行在业内被称作中国房地产经纪行业的老大哥，地产代理行业的“黄埔军校，风头一时无俩。在创始人陈劲松原本的规划中，世联行要对标世邦魏理仕，打造成为地产服务行业的世界级企业。

只不过，在经历连年业绩下滑后，2020年的秋天世联行航向的主动权已经不在陈劲松手中。而此次世联行的易主，或许标志着传统地产代理时代落下帷幕。

业绩连续三年下滑 前三季度预亏损

成立于1993年的世联行，是国内最早从事房地产专业咨询、交易代理、价格评估、投资策划的专业化服务机构之一；于2009年在深圳证券交易所挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

目前，世联行的业务分为房地产交易服务、交易后服务、资产管理服务和金融服务四大板块。

世联行官网数据显示，截至2019 年末，其代理服务项目数量超过3,200个，互联网+业务链接经纪门店超过5万家，链接经纪人20多万；装修业务装修面积超过 66万平米。运营长租公寓项目 163个、运营间数超过33,000间。物业管理业务实际在管的全委托项目98 个，实际收费面积近486万平方米。

作为新房代理业务的龙头企业，世联行曾有过不少高光时刻。

2013年，世联行新房代理销售额达到3175亿元，这一成绩超过了当年任何一家开发商的销售业绩，即便当年行业龙头万科销售额也不过约1740亿。

2014年，世联行为了征战房地产行业下半场，推出“祥云战略”全面转型，转向发展以客户为中心的集成服务，发力金融、资产管理和电商战略三大板块。

踩着行业的风口，世联行进入高速发展期。2014年-2017年，四年里营收规模从33.1亿元增至82.1亿元，归母净利润从3.94亿元增至10亿元，创下历史新高。

期间，房天下在2014年资约1.2亿美元收购世联行10%总股份，房天下董事长莫天全直言“终于傍上一棵大树”。

彼时的陈劲松和世联行春风得意。2017年业绩会上，面对台下一众投资者，陈劲松提出，世联行长租公寓要开到100万间。

但是，世联行业绩持续增长趋势在2018年戛然而止。

随着房地产调控、金融去杠杆等政策不断深入，房地产市场迅速转冷。长租公寓等新业务规模快速扩张，造成的前期拓展成本和运营成本支出超出预期，世联行2018年业绩遭遇滑铁卢，代理销售33.9万套，同比下降31.8%营收同比下降8.26%至75.34亿，净利润大幅缩水58.59%至4.16亿元。

2019年，世联行业绩进一步下滑，公司营收66.59亿元，同比下滑11.61%；归母净利润8260.57万元，同比下滑80.13%，盈利水平直接一夜跌回11年前。

面对2019年再度大幅下滑的业绩，世联行如此解释：公司交易服务受政策及市场波动影响，收入同比下降；金融服务板块因防控风险，主动控制规模，导致收入下降影响利润。让公司感到欣慰的是，资产运营和资产管理板块效率上升，营收保持增长。

屋漏偏逢连夜雨，进入2020年，疫情影响下业绩本已显颓势的世联行持续恶化。

上半年世联行实现营业收入28.01亿元，同比下降9.77%；归属于上市公司股东的净利润-0.75亿元，同比下降218.82%。扣非后净亏损1.06亿元，同比降354%；本被给予厚望的新兴业务如金融服务业务、装修服务业务、公寓管理业务、物业管理服务业务营收全线下滑。

9月18日最新发布的前三季度业绩预告显示，2020年前三季度，世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元，基本每股收益亏损0.04元/股至0.02元/股。

营收、利润遭遇双杀，关键时刻曾经的盟友也抽身离去，2019年10月25日-2020年5月14日之间，原本“傍大树”的盟友莫天全旗下华居天下共计减持世联行份20429640股，套现离场。

世联行“染红” 大横琴入主

至暗时刻，陈劲松选择引来国资大横琴入股。

今年7月1日及7月19日，世联行股东世联中国、华居天下分别与大横琴签署了《股份转让协议书》，将部分股权转让给大横琴，并让渡表决权。

协议完成后，世联中国及其一致行动人持有世联行621,538,349股股份，占比30.5%，大横琴持股数量324,077,841股，占比15.9%。但由于世联中国让渡将世联行2.85亿股股份（占世联行股份总数的14%）对应的表决权委托给大横琴，大横琴成为世联行单一拥有表决权比例最高的股东和公司控股股东。

这意味着，世联行的实质控制权已发生变更，掌权28年的创始人陈劲松正逐渐交出权力。

易主之后，世联行董事会重组大换血。原公司董事王正宇、钟清宇、郑伟鹤、独立董事傅曦林、杨毅辞任，新的董事由大横琴集团提名集团高管胡嘉、田伟、邓峰为世联行董事，郭天武、马志达为独立董事。在不到一个月时间内，大横琴迅速获得了世联行董事会5个席位。

在世联行的官网上，关于公司的最新介绍已更改为“世联行，1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票交易代码：002285），为大横琴集团首个上市平台。”

资料显示，大横琴成立于2009年，由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股，是横琴新区的“城市运营商+产业发展商”，拥有建设开发、招商引资、运营管理的城市发展全链条服务业务。

该公司承担着横琴新区基础设施开发和产业开发等业务，截至2019年末，珠海大横琴总资产约811.28亿元，净资产397.58亿元，拥有大量商业写字楼和产业园物业，未来可与世联行资产管理业务板块重组整合。

掌舵之后，大横琴已开始动作，向世联行提供 5 亿元人民币的借款，用于支持世联行发展物业管理、商业管理等资产管理业务，借款有效期限 2 年，可连续、循环使用；世联行资产管理业务总部未来也将搬迁至横琴。

事实上，控股世联行对大横琴来说意义非凡。

2014年6月，大横琴曾在港交所提交了上市申请书，但未能如愿。在国内资本市场对房地产开发商及上下游产业链企业“关门”多年的背景下，获取世联行这一上市平台，对大横琴来说相当于曲线上市，不排除未来将大横琴优质资产注入，世联行股权也有进一步变动的可能。

资本市场对此也快速响应，世联行股价一改多年颓势，7月初至今股价涨幅已超过100%。

世联行易主背后：渠道崛起 代理近“黄昏”

陈劲松此次辞任，尽管多少出于无奈，但其在回复媒体采访仍表示，这对世联行是最好选择和安排。

“找到自己在这个世界的位置，是快速变化世界中，建立自我认知，推动自我成长的基点。”

陈劲松在8月4日发表的一份致世联行同事和投资者的信中坦言，要实现世联行的业战略设，世联行本身的资源是远不足够的；这也解释了世联行引入大横琴的原因。

作为头部企业，世联行易主是地产代理行业的标志性事件。中原地产首席分析师张大伟认为，传统代理公司的弱势，意味着房地产市场已经进入了全渠道时代。

当前，我国房产经纪领域的参与者主要包括以链家、我爱我家为代表的传统二手房经纪商；以58同城、安居客为代表的互联网垂直网站，以易居、世联行为代表的新房代理，以及以贝壳、Q房网、房多多等新兴商业平台。

近几年，房地产市场行情转冷，渠道取代代理成为房企提振业绩的重要手段，而以贝壳为首的互联网平台渠道和链家、我爱我家等传统中介公司，对新房市场的持续渗透，直接切走了世联行等代理公司的蛋糕。

以贝壳为例，2019年贝壳新房代理销售GTV为7476亿元，超过新房代理龙头易居企业的 5324 亿元，更远远超过世联行的3569亿元。

“存量经纪公司占据线上线下的入口优势，具备成熟的门店渠道和销售人员，成本分摊和产能利用效应更为突出。同时，多元业务结构下具备更强的垫佣和议价能力，区域市场理解、客户服务粘性和一二手场景切换能力更为突出”华泰证券分析师陈慎指出，新房代理企业正面临降维打击。

而从行业前景来看，传统地产代理的前景也不甚乐观。

中信证券发的一份报告指出，2019 年中国房地产渠道业务的总佣金规模为 871亿元，新房渠道渗透率为25%仍处于较低水平；未来受益于渗透率提升，虽然新房市场规模会有下降，但是远期规模有望维持千亿左右。而一手代理规模将进一步萎缩，远期规模将下降至 322 亿元。

而世联行2019年11月发布的致投资者报告中则揭开了行业式微的伤疤，该报告指出，目前消费者房源获取的主流方式已经变为线上找房平台；并且，在15万亿新房成交额中，渠道占了1/3，按3%-4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元。而在传统代理市场，佣金0.7%-0.8%，市场容量仅400亿元-500亿元。

而另一方面，以恒大、富力等为代表的主流房企纷纷推行“全民经纪人”，自建销售体系和渠道，对传统代理公司的依赖进一步降低，让本就不大的代理市场进一步“缩水”。

两相映衬之下，传统代理行无疑是落寞的，今年上半年，世联行的代理费率进一步下跌，跌至0.79%，直接的利害冲突也引发了陈劲松对渠道商的不满。

“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败。”陈劲松在行业论坛上公开炮轰渠道乱像。

喧嚣的争论背后，行业的洗牌趋势无可避免。

为了自救，不相信“渠道为王”的陈劲松曾想并购同策报团取暖，但最终未能如愿；后又与58同城、同策等共同建立新房连卖平台PLMS平台58爱房，深化一二手联动服务，企图在渠道业务分羹。

不过，陈劲松没能来得及打赢“翻身仗”。

如今，左晖带着贝壳赴美上市，弄潮资本市场市值破4000亿，老对手易居迎来阿里重磅入局，老大哥陈劲松和世联行却踏上了“卖股”引入国企的道路，未来能否重整旗鼓、扭亏为盈还未可知。

时也，势也，潮流汹汹，一不小心就跟丢了队。