昔日龙头被迫卖身国企,房地产代理"隐没"江湖

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  陈劲松还是“放手”了。

  在为世联行引入国资珠海大横琴集团(下称“大横琴”)后,陈劲松正在把自己从世联行的台前C位隐入“幕后”。

  9月18日晚,世联行发布公告称,董事会收到陈劲递交的书面辞职报告,因个人原因申请辞去公司董事长职务。同日,世联行选举公司董事胡嘉为董事长,陈劲松担任联席董事长。胡嘉是大横琴集团董事长、法人,大横琴集团是世联行现在的控股股东。

  尽管辞任后陈劲松夫妇仍为公司董事,但世联行的“大横琴时代”已然到来。从最新的董事会构成来看,董事会席位,大横琴集团已进驻5人,新任财务总监也由来自大横琴的薛文接任。“陈劲松时代” 结束了。

  公告发布后的几个小时,陈劲松发了一条耐人寻味的朋友圈,“秋天来的时候,有人总想到冬天,有人满怀着丰收。”

  作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商,世联行在业内被称作中国房地产经纪行业的老大哥,地产代理行业的“黄埔军校,风头一时无俩。在创始人陈劲松原本的规划中,世联行要对标世邦魏理仕,打造成为地产服务行业的世界级企业。

  只不过,在经历连年业绩下滑后,2020年的秋天世联行航向的主动权已经不在陈劲松手中。而此次世联行的易主,或许标志着传统地产代理时代落下帷幕。

  业绩连续三年下滑 前三季度预亏损

  成立于1993年的世联行,是国内最早从事房地产专业咨询、交易代理、价格评估、投资策划的专业化服务机构之一;于2009年在深圳证券交易所挂牌上市,成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

  目前,世联行的业务分为房地产交易服务、交易后服务、资产管理服务和金融服务四大板块。

  世联行官网数据显示,截至2019 年末,其代理服务项目数量超过3,200个,互联网+业务链接经纪门店超过5万家,链接经纪人20多万;装修业务装修面积超过 66万平米。运营长租公寓项目 163个、运营间数超过33,000间。物业管理业务实际在管的全委托项目98 个,实际收费面积近486万平方米。

  作为新房代理业务的龙头企业,世联行曾有过不少高光时刻。

  2013年,世联行新房代理销售额达到3175亿元,这一成绩超过了当年任何一家开发商的销售业绩,即便当年行业龙头万科销售额也不过约1740亿。

  2014年,世联行为了征战房地产行业下半场,推出“祥云战略”全面转型,转向发展以客户为中心的集成服务,发力金融、资产管理和电商战略三大板块。

  踩着行业的风口,世联行进入高速发展期。2014年-2017年,四年里营收规模从33.1亿元增至82.1亿元,归母净利润从3.94亿元增至10亿元,创下历史新高。

  期间,房天下在2014年资约1.2亿美元收购世联行10%总股份,房天下董事长莫天全直言“终于傍上一棵大树”。

  

  彼时的陈劲松和世联行春风得意。2017年业绩会上,面对台下一众投资者,陈劲松提出,世联行长租公寓要开到100万间。

  但是,世联行业绩持续增长趋势在2018年戛然而止。

  随着房地产调控、金融去杠杆等政策不断深入,房地产市场迅速转冷。长租公寓等新业务规模快速扩张,造成的前期拓展成本和运营成本支出超出预期,世联行2018年业绩遭遇滑铁卢,代理销售33.9万套,同比下降31.8%营收同比下降8.26%至75.34亿,净利润大幅缩水58.59%至4.16亿元。

  2019年,世联行业绩进一步下滑,公司营收66.59亿元,同比下滑11.61%;归母净利润8260.57万元,同比下滑80.13%,盈利水平直接一夜跌回11年前。

  面对2019年再度大幅下滑的业绩,世联行如此解释:公司交易服务受政策及市场波动影响,收入同比下降;金融服务板块因防控风险,主动控制规模,导致收入下降影响利润。让公司感到欣慰的是,资产运营和资产管理板块效率上升,营收保持增长。

  屋漏偏逢连夜雨,进入2020年,疫情影响下业绩本已显颓势的世联行持续恶化。

  上半年世联行实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77%;归属于上市公司股东的净利润-0.75亿元,同比下降218.82%。扣非后净亏损1.06亿元,同比降354%;本被给予厚望的新兴业务如金融服务业务、装修服务业务、公寓管理业务、物业管理服务业务营收全线下滑。

  9月18日最新发布的前三季度业绩预告显示,2020年前三季度,世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元,基本每股收益亏损0.04元/股至0.02元/股。

  营收、利润遭遇双杀,关键时刻曾经的盟友也抽身离去,2019年10月25日-2020年5月14日之间,原本“傍大树”的盟友莫天全旗下华居天下共计减持世联行份20429640股,套现离场。

  世联行“染红” 大横琴入主

  至暗时刻,陈劲松选择引来国资大横琴入股。

  今年7月1日及7月19日,世联行股东世联中国、华居天下分别与大横琴签署了《股份转让协议书》,将部分股权转让给大横琴,并让渡表决权。

  协议完成后,世联中国及其一致行动人持有世联行621,538,349股股份,占比30.5%,大横琴持股数量324,077,841股,占比15.9%。但由于世联中国让渡将世联行2.85亿股股份(占世联行股份总数的14%)对应的表决权委托给大横琴,大横琴成为世联行单一拥有表决权比例最高的股东和公司控股股东。

  这意味着,世联行的实质控制权已发生变更,掌权28年的创始人陈劲松正逐渐交出权力。

  易主之后,世联行董事会重组大换血。原公司董事王正宇、钟清宇、郑伟鹤、独立董事傅曦林、杨毅辞任,新的董事由大横琴集团提名集团高管胡嘉、田伟、邓峰为世联行董事,郭天武、马志达为独立董事。在不到一个月时间内,大横琴迅速获得了世联行董事会5个席位。

  在世联行的官网上,关于公司的最新介绍已更改为“世联行,1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商(股票交易代码:002285),为大横琴集团首个上市平台。”

  

  资料显示,大横琴成立于2009年,由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股,是横琴新区的“城市运营商+产业发展商”,拥有建设开发、招商引资、运营管理的城市发展全链条服务业务。

  该公司承担着横琴新区基础设施开发和产业开发等业务,截至2019年末,珠海大横琴总资产约811.28亿元,净资产397.58亿元,拥有大量商业写字楼和产业园物业,未来可与世联行资产管理业务板块重组整合。

  掌舵之后,大横琴已开始动作,向世联行提供 5 亿元人民币的借款,用于支持世联行发展物业管理、商业管理等资产管理业务,借款有效期限 2 年,可连续、循环使用;世联行资产管理业务总部未来也将搬迁至横琴。

  事实上,控股世联行对大横琴来说意义非凡。

  2014年6月,大横琴曾在港交所提交了上市申请书,但未能如愿。在国内资本市场对房地产开发商及上下游产业链企业“关门”多年的背景下,获取世联行这一上市平台,对大横琴来说相当于曲线上市,不排除未来将大横琴优质资产注入,世联行股权也有进一步变动的可能。

  资本市场对此也快速响应,世联行股价一改多年颓势,7月初至今股价涨幅已超过100%。

  世联行易主背后:渠道崛起 代理近“黄昏”

  陈劲松此次辞任,尽管多少出于无奈,但其在回复媒体采访仍表示,这对世联行是最好选择和安排。

  “找到自己在这个世界的位置,是快速变化世界中,建立自我认知,推动自我成长的基点。”

  陈劲松在8月4日发表的一份致世联行同事和投资者的信中坦言,要实现世联行的业战略设,世联行本身的资源是远不足够的;这也解释了世联行引入大横琴的原因。

  作为头部企业,世联行易主是地产代理行业的标志性事件。中原地产首席分析师张大伟认为,传统代理公司的弱势,意味着房地产市场已经进入了全渠道时代。

  当前,我国房产经纪领域的参与者主要包括以链家、我爱我家为代表的传统二手房经纪商;以58同城、安居客为代表的互联网垂直网站,以易居、世联行为代表的新房代理,以及以贝壳、Q房网、房多多等新兴商业平台。

  近几年,房地产市场行情转冷,渠道取代代理成为房企提振业绩的重要手段,而以贝壳为首的互联网平台渠道和链家、我爱我家等传统中介公司,对新房市场的持续渗透,直接切走了世联行等代理公司的蛋糕。

  以贝壳为例,2019年贝壳新房代理销售GTV为7476亿元,超过新房代理龙头易居企业的 5324 亿元,更远远超过世联行的3569亿元。

  “存量经纪公司占据线上线下的入口优势,具备成熟的门店渠道和销售人员,成本分摊和产能利用效应更为突出。同时,多元业务结构下具备更强的垫佣和议价能力,区域市场理解、客户服务粘性和一二手场景切换能力更为突出”华泰证券分析师陈慎指出,新房代理企业正面临降维打击。

  而从行业前景来看,传统地产代理的前景也不甚乐观。

  中信证券发的一份报告指出,2019 年中国房地产渠道业务的总佣金规模为 871亿元,新房渠道渗透率为25%仍处于较低水平;未来受益于渗透率提升,虽然新房市场规模会有下降,但是远期规模有望维持千亿左右。而一手代理规模将进一步萎缩,远期规模将下降至 322 亿元。

  而世联行2019年11月发布的致投资者报告中则揭开了行业式微的伤疤,该报告指出,目前消费者房源获取的主流方式已经变为线上找房平台;并且,在15万亿新房成交额中,渠道占了1/3,按3%-4%佣金计算,市场容量1500亿元-2000亿元。而在传统代理市场,佣金0.7%-0.8%,市场容量仅400亿元-500亿元。

  而另一方面,以恒大、富力等为代表的主流房企纷纷推行“全民经纪人”,自建销售体系和渠道,对传统代理公司的依赖进一步降低,让本就不大的代理市场进一步“缩水”。

  两相映衬之下,传统代理行无疑是落寞的,今年上半年,世联行的代理费率进一步下跌,跌至0.79%,直接的利害冲突也引发了陈劲松对渠道商的不满。

  “原先卖楼都有行业规矩,我们大概就是1%以下的代理费,现在启动渠道,渠道费用6%,营销费用上升了6倍,这个渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。”陈劲松在行业论坛上公开炮轰渠道乱像。

  喧嚣的争论背后,行业的洗牌趋势无可避免。

  为了自救,不相信“渠道为王”的陈劲松曾想并购同策报团取暖,但最终未能如愿;后又与58同城、同策等共同建立新房连卖平台PLMS平台58爱房,深化一二手联动服务,企图在渠道业务分羹。

  不过,陈劲松没能来得及打赢“翻身仗”。

  如今,左晖带着贝壳赴美上市,弄潮资本市场市值破4000亿,老对手易居迎来阿里重磅入局,老大哥陈劲松和世联行却踏上了“卖股”引入国企的道路,未来能否重整旗鼓、扭亏为盈还未可知。

  时也,势也,潮流汹汹,一不小心就跟丢了队。

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