楼市调控新信号！二手房也要被限价了

文/大先生

深圳，又是深圳，又是房地产，又是大动作。

继2月前出台史上最严楼市调控——“715新政”后，一鼓作气的深圳再放大招。

前几天，深圳司法局在网站上，发布了一则通告。

文件共九章108条，长达2万多字，估计很少有人能全部看完。当中最引大家瞩目的，还是其中的一条，提出了建立二手房价格引导制度。

把文件的意思翻译一下就是说，如果深圳的二手房出现了不符合我国主旋律的异常上涨，比如业主抱团涨价、暴力护盘，中介门店有组织炒作某小区房价等现象。

那么，深圳的相关监管部门就会站出来，对此类事件涉及相关的中介机构和个人，进行约谈、风险提示、暂停业务开展等措施。如果被认定涉及价格违法的，还要接受相关法律法规的惩处。

对于一些价格波动过大的热门二手房，官方还会定期发布合理的成交价格，引导市场理性交易。

过去的楼市价格调控，多是针对新房市场，鲜有直接针对二手房的，这一次深圳可谓开了先例。

显然，“房住不炒”的大局在上，邻近城市的教训在前，抱团涨价、扰乱市场这样的行为不会轻易被容忍。

有人为之叫好，认为深圳狂飙已久的二手房价，终于能像新房一样被摁住了。

但也有很多人担忧，深圳如果像新房限价一样对二手房进行限价，是不是意味着开历史倒车，回到了计划经济时代？

大先生认为，新规能不能完全压制住二手房市场的涨幅还不好说。但值得赞赏的是，相较于此前被诟病的强行限制市场交易的做法，深圳这次采取了更聪明、更尊重市场的办法。

01

深圳此次针对二手房价格出台政策，确实也是被逼无奈。深圳的某些业主，实在太能炒作了。

从去年开始，除了供不应求的传统式上涨，一向走在时代前沿的深圳，又探索出了新的涨价模式——业主控盘暴力拉涨。

传统的涨价是怎么涨的?

比如说，一个小区同样的房源有十套挂盘，五套750万，三套720万，两套700万。

在市场火热期，两套700万的很快卖出，720万就成了最低价，720万的卖完，最低价变成了750万，部分业主开始调价到780万，800万，价格持续阶梯式上涨。

深圳的涨价新玩法是怎么涨的？

直白点说，就是业主认为自家小区涨的太慢了，太温柔了，一个月才涨了50万，眼看着恒裕滨城单价都奔30万了，好焦虑，怎么办?

他救不如自救，干脆联起手来，直接拉升挂盘价500万，一步跨进共产主义。

去年11月，借着深圳豪宅税大调整的东风，深圳湾“第一神盘”恒裕滨城，成为最先传出“控盘涨价”的小区。

当时，恒裕滨城2期4栋的业主群里上演了这么一出戏：

一位带头业主抛出自己的呼吁：“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖。”

群上，立马有其他业主跟风：“2680万元我就撤了。”

带头业主继续加码：“反正都往2600万元以上挂，一周排一次队形，下周2700万谢谢。”

一场涨价准备战，一触即发。

受到恒裕滨城的启示，很多热盘的业主都开始尝试联手坐庄了。

南山高端豪宅天悦壹号业主群，有业主交代“天悦谁挂盘低于10万的，赶快撤掉，调价12万。”

更有业主警告：“谁报价低于10万的，邻居们集体跟他绝交。”

南山某高端小区，同户型所有放盘价从1200万突然变成了1500万，最高1800万，不到半个月暴力拉升了300-500万。

就连龙岗、宝安的多个楼盘也开始凑热闹，业主群内涨声不断，一片热火朝天。

宝安的中粮凤凰里小区，有业主在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价。

同个小区内，但凡有挂牌价低于“指挥”价的房源被搜索到，带头业主迅速找上门，或为难、或谴责。

对比上海，深圳才是真正的魔都，魔幻之都。

02

这些业主抱团控盘，统一拉抬房价，是为了卖房吗？

并不是。

只是为了集体抬轿子，吸引更多的业主和小区加入，最终在心理上让买房的人接受这个价格水平，再继续冲高卖出。

部分业主还试图将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款，或转按揭的方式予以高位套现。

只有用政策手段强行控制涨幅，才可能打破这个利益共同体。

因此，深圳官方很快就对这种恶意炒作房价的行为出手整治了。

去年12月，深圳宣布对涉嫌恶意炒作中粮凤凰里二手房价的相关当事人，进行约谈处理并列入黑名单，同时暂停涉事小区网签，情况严重者追究刑事责任。

但是，这种以直接暂停交易为手段，断掉整个小区业主房产变现权利的做法，也让深圳官方承受了不少非议。

很多人认为，深圳本就是靠市场经济崛起的城市，深刻懂得并敬畏市场的力量，通过直接干预交易、或给二手房限价的方式来管控房价，有违市场原则。

在新房市场，开发商的销售价格是需要受到政府监管的。如果开发商和中介机构冒充或鼓动业主控盘、锁盘，确实属于违反行业自律规定、涉嫌违规。

但在二手房市场，业主拥有自己物业的完全产权，使用和处分自己的不动产并获得收益，并没有任何问题。

价格是由买卖双方决定的，无论我卖多少钱，你愿意买就能成交，就算在交易过程中反价，也并不违法。

03

从监管的角度来看，强行限价、限制交易也不是一个好主意。

一方面，业主们抱团涨价的行为只会越来越隐蔽，如果不是聊天截图流出或是中介网站上出现涨幅离谱的挂牌价，很难抓到直接证据。

深圳新房限价这么多年，依然无法杜绝捆绑销售、茶水费、破限价行为。二手房业主作为极度分散的个体，管控的难度只会更高。

另一方面，通过限价的方式限制交易也会产生诸多弊端。

深圳楼市是一个以二手房为主导的市场，若强行限价，很可能导致市场惜售情绪浓厚，所有业主抱团拒售。

买卖限制我，我现在不卖，你总不能把我房子抢了去吧？市场房源供应减小，房价必然又会涨上去。这比抱团涨价的威力更大。

此外，如果限制网签成交价格，那业主会不会联合中介搞出双合同？网签是一份，私底下又是一份，这会导致刚需的购房成本，比之前还要多很多。

对监管部门来说，一旦双合同再次泛滥，房价数据会彻底失真，导致调控失去锚定标准。

无论如何，政府直接插手价格，从经济发展的角度来说，的确属于退步。历史经验也证明，任何违反市场自由规律的举措，无一不受到反噬。

因此，很多人关心的是，深圳将会建立起一个怎样的二手房价格引导机制。

是像一手房限价那样，直接干预；还是尊重市场，主要展示真实的市场价格。

目前来看，后者的可能性会更大一些。

04

大先生了解到，这一次，深圳选择借助市场而非行政的力量，来制裁炒房客。

有出席深圳住建局有关会议的业内人士告诉我，目前官方并不会对二手房强行限价，而是考虑公布一些网红盘（挂牌价虚高现象也最为严重）的真实成交价格。

通过公开、透明的交易价格，打击炒家兴风作浪，避免房价的短期剧烈波动，最终推动楼市价格回归正常市场价。

以前，购房者不清楚真实成交价，处在信息不对等的不利地位，只能被业主带节奏、割韭菜。

但价格透明化以后，购房者自然就会选择入手价格更低的房源，哄抬房价的业主根本卖不出去。

遵守市场经济、使规则和信息透明化，是深圳成功的法宝。如今深圳用市场的手段来治理楼市顽疾，对全国其他城市来说，无疑开了个好头。

那么，政府出手了，接下来深圳的二手房会归于平静吗？

05

大先生预计，随着二手房价格引导机制正式建立起来，市场表面上看起来会平静一些，但是不可能完全遏制住涨价的暗涌。

因为，深圳的房价上涨趋势，和业主抱团涨价或许有一些关系，但并不是本质原因。

如果有基本的经济学常识，就会明白，所谓的“涨价檄文”、“资产保卫战”，纯属业主的一厢情愿。

炒作、哄抬可能会让价格短时间上升，但能稳住价格的，一定是真实需求的支撑。

一个小区涨价，其他小区维持原价，只会这个小区的二手房更加难以成交。更关键的是，所谓的涨价联盟，既无法律效力，也无实质约束力，根本防不住个别业主偷偷折价卖房。

如今深圳出台了严格的处理办法，业主们再搞这种骚操作，起不到作用不说，还容易把自家小区送上“黑名单”，更加得不偿失。

但是，在楼市上行期，涨价联盟即使没用，也会形成短期的恐慌效应。这种恐慌效应，如果再加上供求关系的不平衡，以及一些政策利好的加持，更会变本加厉。

深圳面临的，恰恰就是这种现状。

深圳虽然从2016年底开始调控，此后两年多时间，房价一直处于横盘状态，但是，无论怎样的调控，都没有解决最基本的问题——供需严重失衡。

因此，靠阻挡网签的方式来管控房价，除了进一步减少供应之外，并没有什么意义。与其违反市场运行体制进行限制，不如和长沙、重庆一样增加供应。

比如，可以把每年超高占比的商业用地，分一些给住宅，毕竟商业办公楼的空置率已经快跑到全国第一了。

再比如，可以加紧对深圳周边区域的基建建设，把能投资的地铁都划入规划，真正解决深圳刚需周边居住的通勤问题。

只有供需问题解决了，深圳的二手房市场才会真正实现稳定有序，这些兴风作浪的业主们也就成了笑话。