明年起，新规出台，有2类房有可能“直降20%”，这3类升值空间大

今年以来，就算普通人也能感受到房地产市场的寒意。比如路边发的房产中介多了、接到的卖房电话增多、开发商的营销广告和打折活动等等都越来越多。其实这些都可以说明一个问题，那就是现在房子不好卖了。再看看二手房市场，根据8月份公布的数据来看，重庆市二手房挂牌量约为15.9万套，天津14万套、成都13.6万套、沈阳12.9万套、郑州11万套、大连9.8万套……。这还都只是各个网站上统计的数据，真实的二手房挂牌量应该还比这更多。可以看出，现在二手房市场的抛压很大，供给严重大于需求，二手房价格也出现了回调。

现在的房价虽然已经回落，但回调的幅度并不明显，现在的房价还是很高。这并不是因为住房供不应求，导致房价有人口的支撑。其实恰恰相反，现如今住房已经过剩，这是一个不争的事实。房价之所以一直居高不下，其实除了土地价格、物价上涨之外，炒房客囤积房产也是一个主要原因。在过去，由于炒房客大量囤积房产，导致市场上房源供不应求。不管房子好坏都有人购买，因为人们买房子都是以投资为主要目的，居住没有放在首位，自然不用考虑房子的好坏，先买到手再说。这就是过去“闭着眼睛买房就能挣钱”的主要原因。

但是现如今楼市行情已经开始转变，比如房企开始打折促销；比如二手房市场挂牌价激增，这些基本上都是炒房客囤积的房子，普通人不会因为房价下跌就卖掉自己居住的房子；还比如在“房住不炒”的长期定位下，人们的购房理念也开始转变，从以投资为目的慢慢转变为以居住为目的。这样的话，未来房屋的差异就会更大，因为对居住环境的要求也会更高。因此，未来可能出现同一地段不同小区不同房子之间的价格差距很大的现象。

所以，大家都不愿意自己买的房子以后不值钱。那么有两类房子，楼市新规出台后，这两类房子能直接贬值20%左右，未来可能会变得更不值钱。

品质差的高层住宅

在今年，住建两部联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》的通知，这个通知其实也就是咱们所说的限高令：

严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从规定中可以看出，针对高层住宅的限制也越来越明显，特别是今后的县城将以多层住宅为主，对于高层住宅的审批会越来越严格。这也说明未来新建的高层住宅会越来越少，那么现如今存量的高层住宅会怎样呢？

其实高层住宅的问题本身就很多，比如电梯安全隐患、火灾和地震的安全隐患，还有居住环境和舒适度。但也不是说所有的高层都不好，对于品质好、物业服务水平高的高层住宅，这些问题都可以被解决，居住舒适度也非常高。但是呢，有一种高层未来肯定不受人们欢迎，那就是品质差的高层住宅。对于品质差的高层住宅，上面说高层存在的问题都有，而且还可能有质量问题。所以，随着“限高令”的出台，未来这种房子将越来越不受人们喜爱，房价下跌20%真的不算多。

老城区的“老破小”

“棚户改”政策将于2020年底结束，“旧改”已经开始全面推进。这个小区对于很多“老破小”的业主们着实不是一个好消息。在以前，由于拆迁概念的加持，这些老房子的房价严重偏高，而且是房子越破旧房价越高，因为房子越破旧小区拆迁的概率就越高。但是现如今突然不拆迁了，就算是通过旧改小区环境和基础配套设施有所改善，这些“老破小”的房子也不足以支撑现如今这么高的房价。

其实自从确定不拆迁之后，这些老城区的老房子的价格就开始慢慢下跌。对于年轻人来说，老城区的房子虽然地理位置优越，但是价格也不低，居住环境不好，户型设计也合理，并且没有电梯。所以相对老房子，年轻人更愿意购买位置偏远一点的电梯房。

房价价格分化是由于人们的喜爱程度，既然有人们不喜欢的住房，自然人们喜欢环境好居住舒适度的房子。以下三类房子未来将受到人们的喜爱。

低层洋房

洋房其实就是兼顾了高层住宅和“老破小”的各自优点。洋房有电梯楼层又低，一般7层左右。一般都是一梯两户，上下楼不存在等电梯的情况，就算是走楼梯也不费力。而且相对于老小区和高层，洋房小区的停车位不紧张，基本上家家都有停车位。现如今几乎家家都有汽车，停车位是很重要的。

另外洋房小区的绿化环境和基础配套设施都是非常好的，不然怎么叫做花园洋房。人们买房不就是为了居住的吗？优美的环境、人口密度低、安静，人们从嘈杂喧闹的市区下班回到家，要的就是一个安静。一般洋房都在郊区，其实房价还没有市区的高层价格高。对于发展潜力大的城市来说，发展速度非常快，可能几年之后，离市区不远你郊区就变成市区了。到那时，这种洋房就更抢手了。

人口密度低的区域或者小区

随着“房住不炒”慢慢深入人心，人们以后买房就是为了居住，那么当然会首选环境好的区域和环境好的小区。像市中心人口密度太大，汽车太多，而且不是高层就是“老破小”，居住起来舒适度不高。所以，对于容积率低的区域和小区将是未来很多人买房的首选。

容积率低的区域一般会在城市的郊区或者新规划的区域。这里虽然刚刚规划时很荒凉，但是由于是系统性规划，一旦建设造成之后，环境和基础配套设施都会非常好，而且设计合理且现代化。这里的人口密度低，绿化环境好，基础配套设施齐全且现代化，人们在这里生活，应该是比市区更好。

挨着公园湖泊或者地铁站的房子

人们买房子时考虑的就是居住，那么环境和交通就非常重要了。对于湖泊和公园，这里环境好空气清新，适合锻炼和休闲，适合老人孩子平时出来玩。而且湖泊和公园在城市中是非常稀缺的资源，未来随着人们生活品质的提高，对居住环境的要求会越来越高，这里房子也将会越来越受欢迎。

对于地铁站，那就非常重要了。特别是在大城市中，由于交通越来越拥挤，汽车限号也越来越多，就算坐公交也一样会碰到堵车。所以也就地铁这个交通工具方便了。地铁在大城市中未来肯定是四通八达，如果自己的家挨着地铁站，那么就可以通过地铁到达城市任何一个角落。对于老人和孩子来说，地铁是一个非常方便且安全的交通工具。所以，未来越靠近地铁站的房子越会受到人们的喜爱。

总结：在笔者看来，房子最终会回归居住属性，到那时，环境好、居住舒适度高的房子将会受到人们追捧，那么这种房子也会有继续升值的空间。而对于品质不好和部分居住舒适度差的“老破小”未来可能会贬值。