今年“金九银十”优惠少就算了，后市还喊涨！

行业周期叠加疫情影响，今年的“金九银十”，早已不是传统意义上的秋收之时。刚喘过气的楼市，各线城市分化加剧，广州各区冷热不均，对购房者而言，是优惠出尽还是机会可期？

网易房产 · 2020金九银十特别策划，将聚焦【新盘新货】【购房者说】【前线市况】【沸点板块】，分析冷热背后“流量分化”原因，为购房者勾勒“金九银十”广佛楼市赛点。

vol.1---新盘新货篇。

九月尾声将至，十月一路赶来。

按理说，房企回血让利期早该“杀”到了，但今年的“金九银十”似乎动静不大，甚至可以说完全不按常理出牌。

目前来看，广州楼市部分区域“火”得很。

南沙、黄埔供求双创新高，热盘势头猛烈；珠江新城豪宅反价严重，一套一夜提价435万；尽管有楼盘推出优惠，但打折单位也有限……

以这样的趋势发展下去，想低价上车恐怕难了，业内甚至看涨后市。

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火！南沙7盘月签超百宗

与黄埔、增城撑起半壁楼市

总体来看，广州8月网签量继续高位攀升，创年度新高。

据广州中原研究发展部，8月全市一手网签共计9533宗，同比去年上升了31%。成交总量一跃登上广州近四年第二高位。

广州8月一手住宅网签量价环同比

主力成交区域除“东大仓”增城外，还有南沙（2267宗）、黄埔（1140宗），三区合计为全市贡献了六成的成交量。

尤其是“黑马”南沙，自4月起，就展现出猛烈的成交上涨势头。月均成交量增长了1500宗左右，基本每隔一月就实现大幅跳跃。

月成交超百宗的楼盘更是有7个之多，相当于增城和番禺之和。有价有市的态势明显。

成交量维持高位以外，供应量亦创下新高。

8月广州各区住宅新批预售情况

@广州中原研究发展部

8月全市新增供应8282宗，环比上月增长35%，同比去年增长近6成。同样位居历年高位水平。

值得一提的是，主力供货“选手”依然是南沙。以4150宗的成绩，占据了全市供应市场的半壁江山。

其中，名列供货热盘TOP3的广州恒大阳光半岛（1591宗）、南沙保利城（504宗）、方圆星宇月岛（426宗），有力支撑了南沙新房市场热度。

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涨！珠江新城仅3套降价

有业主一夜提价435万

二手房的不菲表现也为楼市大“火”添了柴。

数据显示，上月全市二手住宅成交高达15272宗，同比去年增长65%之多。要知道，在不受疫情影响的2019年，全年二手成交过万的也不过仅3个月。

这样的涨势并非偶然。

据广州中原研究发展部，今年3月伊始，全市二手成交就以一定的涨幅，维持着攀升的迹象。

有分析称，这样的高位现象，是广州楼市松绑的产物。

前有白云、南沙人才购房新政，后有“番禺人才购房松动”……

人才政策利好信号不断，加之深圳、东莞限购令升级，购买力开始向广州转移，直接将广州楼市推上风口。

“火力全开”的购房市场，让业主报价信心迅速提升。热门板块如天河珠江新城、东圃等，甚至爆出反价现象。

东圃广场上月二手报价已逼近4万/平，环比7月上涨逾8个百分点。

东圃广场

珠江新城有业主从降价50万、30万，到7月反价30万，再到8月疯涨150万……

最“狠”的一套豪宅——粤海丽江花园，有土豪业主更是一夜提价435万！

粤海丽江花园

传说中“豪宅鄙视链”顶端的珠江新城东区，35套挂牌豪宅中，仅有3套降价。涨价的倒不少，足足有18套。

有人不淡定了，说好的“金九银十”呢？？

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这些盘打折！

有盘特价限天地楼层

别急，优惠还是有的。

就在9月6日晚，恒大下发未来两月营销“军令状”。对外公开“要卖2000亿”的野心，同时打响了“金九银十”促销第一枪。

先是祭出号称“史上最强”的全国楼盘7折特大优惠，比疫情期间75折力度还大；又推出网上卖房2000抵20000、清尾最高8.8折等多重额外折扣让利。

还有40多个全新盘推出，根据以往经验，这批新盘将会以特惠价格入市。

不过，由于目前仍处于“金九银十”初期，其他不少楼盘的优惠举措，还仅限于推出部分特价单位。

如番禺的热盘——珠江铂世湾，部分特价单位3.8万/平，比4-4.5万/平的均价确有优惠。

黄埔的富力·悦禧城最近也推出10套限时一口价单位，其中一套总价可劲省47万。

白云的伟腾云星在9月5日-6日推出10套特价单位，目前项目均价在3.9-4.8万/平，特价单位低至3.6万/平，优惠近2000元/平。

但是，据中介透露，以珠江铂世湾为代表的部分特价单位，目前仅限于天地楼层。

同时，由于近期南沙、黄埔、天河等区域市场氛围一度火热，打折促销力度可能不如预期。

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“金九”供货量下跌25%

整体来看，今年“金九”似乎黄金成色略显不足。

本该是一举冲上全年推售高峰的黄金期，9月新货量却大不如前。据广州中地行预测，本月一手新增约4992套，比8月减少近25%。

这其中，不完全统计，共23个项目有动作，详情如下：

从区域观之，中心区除白云、荔湾外，几乎零上新。新货供应主力依旧集中在外围区域。

从成交量分析，增城、南沙、黄埔三个成交大区货量较为充足，热销势头或将在“金九”延续。

从个盘来看，最引人瞩目的7个入市新盘，分属黄埔、白云、增城和荔湾。

白云区

白云区新世界云逸推出二期【菁华】组团，11所名校及云门NEW PARK综合体配套加持，主推户型为80-170平三至四房。九月限时享九重购房钜惠，VIP火热登记中。

新世界云逸

白云区万科金域悦府一期将推出85-140平三至四房户型，预计9月正式开售，认筹1万抵5万。

万科金域悦府

黄埔区

黄埔区茅岗村旧改项目富力南驰·富颐华庭预计9月开盘，项目主推建面约76-120平二至四房，主力户型有建面约76平两房、约91平、100平、105平三房以及约120平四房。

富颐华庭

凯德中新里为广州知识城腾飞园二期住宅项目，预计9月项目将正式面世，推出二期75-140平洋房。

增城区

增城区广汇尊府将于9月28日开放销售中心，参观方式采取预约制，项目将推出建面约92-130平的四至五房，价格待定。

广汇尊府

东原印江澜即将盛大开盘，产品为高层95、105平三房和115平四房，小高层为120平四房。

广州时代名著1、4栋下筹中，预计9月开盘，77-106平，总价160万起。

广州时代名著

荔湾区

荔湾区新世界·凯粤湾推出【盛璟】组团，自带江景+名校双附加值，户型为70-143平二至五房。

新世界·凯粤湾

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小结：

总体优惠不大 局部新货上调

回到消费者最关心的楼价方面。

相比去年“金九”各家降价抢跑，优惠幅度大，今年除了打折优惠的楼盘，甚至还有部分楼盘在涨价。

主要原因在于购房优惠已经在疫情打折期间释放了一波，此前已有楼盘开始以价换量。

与此同时，“买涨不买跌”的心理作用，也使得部分热点区域仍供不应求，个别热盘价格不降反升。

地产经济学家邓浩志称：“对于购房者来说，这个‘金九银十’需要抓紧入手，因为下一步将从个别区域价格上涨，传导到更广阔的市场。”

“目前买家选择面会较多，过了‘金九银十’，购房者会比较被动，可能面临选不到到靓货、价格又贵的情况。”