房企黄昏年:中小玩家佳源国际,离“三道红线”还有多远?

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  摘要日子不好过啊(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  9月23日晚上地产圈传一张信息不完整的截图,认真看完,杠杆地产特别平静。

  外界很多朋友可能感觉有点震惊,房地产行业一直不就这样吗?如果把一家家房企脱光衣服、深度揭开看,大概90%的房企都好不到哪去。

  当然,2020年,确实是很多房企的黄昏年。

  昔日“飞虎队”福晟,不得不卖身世茂;

  绿地屡曝超高停工,债务压顶;

  协信控制权卖给了新加披丰隆;

  财信陷频繁质押举债困境;

  ……

  大瓜的热闹我就不去凑,相关方已经报案,大家关注已经很多,多我一篇也没啥新的分析思路、增量信息。

  我更想借此机会,谈谈区域性比较显著的中小房企们的生活际遇。当然,杠杆地产还是用惯常的数据说话,成功的杠杆和淹死人的泡沫往往都是一瞬间。

  浙江的朋友恰好和我聊天说,看看我们这里的佳源呗。他说很有意思的。想起10多年前,我也在浙江工作过,这家公司知道一点。

  行,那就说佳源。

  

  1、前8月销售目标完成率,不到五成

  佳源这家公司和福晟有点类似,老板旗下分两部分,上市和非上市各一个公司。

  佳源国际控股,是佳源的上市平台,其业务,以前主要集中在江苏省内,如今也拓展了不少地方。其他地产业务,以前则归属于佳源创盛。

  所以我浙江朋友口中的佳源,其实是非上市部分,这一部分没披露,杠杆地产还真没法写。

  和福晟一样,上市公司的体量相对小,当然比福晟国际还是要大。佳源国际控股大概占到集团总资产规模的20%多。

  因为旗下有上市和非上市部分,且上市的佳源国际控股当时就100来亿元的销售额,以至于1、2年前,佳源在市场机构的销售榜中达到七八百亿元的销售额,遭受质疑。

  上市和非上市主体加一起,销售额提高其实不奇怪,至于是否有榜单上那么多,大头没上市,谁知道。

  

  所以,今天杠杆地产写这篇文章,只能用上市了的佳源国际控股披露的数据来说。

  先说销售情况吧。刚好看到机构的统计数据,根据8月各大房企的业绩快报,年度销售目标完成率普遍不足六成。

  佳源国际控股比这还惨,如下图公告披露,前8月销售额168.96亿元,同比增长了8%,看上去不错,但只完成年目标的47%。

  

  2019年,佳源国际控股销售额为288.68亿元,同比增长了约43%——以为形势一片大好,于是2020年销售目标定为360亿元,谁知道……

  如果按照中期业绩公告的披露,半年销售额为116.71亿元,当时只完成年度目标的32%左右。

  而为此付出却很大。中期业绩公告显示,销售及营销成本从2019年同期的1.08亿元,增

  加至截至2020年上半年的1.55亿元。绝对数字和动辄数千亿的大房企比,确实不多,但对于这个体量来说,这不是小钱。

  何况,增幅高达约43%。中期业绩公告解释说:

  主要是由于向物业代理支付的销售佣金增加。

  行政开支,同比也增长了12%,从去年同期的1.76亿元,增长至1.97亿元。

  

  2、美元债利率总是10来个点

  中期业绩公告说,佳源国际控股利息资本化后的融资成本,由2019上半年的约0.76亿元,增至截至2020上半年的1.54亿元。融资成本增幅约为102%,由于2019年下半年已发行优先票据增加所致。

  对,这就是今天杠杆地产想说的重点。

  我们看中期业绩公告如下截图:

  

  

  2019年9月,2.25亿美元优先票据,13.75%的年利率;

  2019年10月,又是2亿美元,13.75%的年利率;

  2020年6月,1.12亿美元,年利率11.75%。

  这个融资成本,你说高不高?

  故事还没有结束,如下图,佳源国际控股官网公告及财报截图。

  

  2020年以来,除了杠杆地产上文划重点的高利率美元票据,还有几笔发行额外与之前的优先票据合并及组成单一系列,利率也都是维持10多个点。

  实话说,看完佳源国际控股这些融资的利率,不得不感叹,成本真是高啊。

  

  3、负债总额高,短债压力不小

  2019年初,佳源国际控股的股价曾上演断崖式下跌。

  股价从10来块跌到2块多港币,市值缩水200多亿港币。原因是榜单乌龙,由于计算主体出现了偏差,榜单显示佳源国际控股的销售额增幅1000%。

  

  随后,佳源方面澄清该事件,也就是上文杠杆地产所写,佳源的上市和非上市公司口径。在那一场大跌后,迄今佳源国际控股股价,没有回过气来。

  

  目前依旧只有3块港币出头……截至9月24日收盘,市值125.73亿港币。

  一家年营收只有100多亿元,年销售两三百亿元的地产公司,出现乌龙,资本市场有看法,也不奇怪。

  截至2020年6月末,佳源国际控股资产负债率79.63%,看似不高,但总负债高达526.73亿元,其中要付利息的银行及其他借款123.63亿元,优先票据还有72.07亿元。

  

  这负债确实有点多啊。

  如果看负债结构,就更显压力。截至2020年6月末,佳源国际控股现金及现金等价物有78.89亿元。

  而银行及其他借款于一年内或按要求到期列为流动负债之款项30.50亿元,优先票据

  于一年内到期列为流动负债之款项49.22亿元。

  

  短债压力,谁欠谁知道。

  其实,中小房企,在日渐艰难的形势和大房企规模效应挤压之下,往往都是这样。“三道红线”悬在头上,大家都难。

  不得不说,2020进入房企的黄昏年。

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