和记黄埔为什么会被祭旗?

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  这两天,和记黄埔因为一则文件陷入了被指捂地捂盘的舆论风波。

  9月23日,成都市高新区财政金融局下发了一个文件,这份文件说:

  因和记黄埔成都公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,经研究,禁止高新区内金融机构向和记黄埔成都公司及其项目公司提供新增融资、贷款,禁止高新区内金融机构向和记黄埔成都公司进行重大资产重组提供帮助。

  

  对于任何一家正常开展业务的房地产企业来说,

  禁止融资贷款几乎就相当于灭顶之灾。

  即便放眼全国,能受到如此高规格处罚的房企也并不多见。喧闹的舆论背后,和黄被罚的原因值得深思。

  和记黄埔地产(成都)有限公司目前在成都唯一的项目是位于成都高新区金融城的南城都汇项目。

  南城都汇,是2004年和黄以21亿元拿下的地王项目,这个地王共计1036亩地,成交楼面价为1030元每平方米。而现在周边区域房价已经达到2.4万元左右每平方米。

  如今,16年过去了,这个被分成8期开发的项目还有6750套住宅待售。上次这个项目开盘的时间是2016年。

  1000亩地的体量,如果放在碧桂园或者恒大手里,从拿地到开盘,最多只需要1年的时间。如果16年过去,还有6000多套房源没卖出去,估计这个项目的大小高管早就下课了。

  另外,和黄在拿到这个地块2年后的2006年,将其中886亩土地抵押给了银行,并获得了26.21亿元的抵押贷款,比购买地块的总价还要高4.86亿元。

  翻翻账本,和黄的这笔买卖太划算了。

  9月23日下午,长江实业集团对和黄成都公司被处罚一事做出了回应,回应说,和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司,亦不是由集团控制。

  长实集团说,公司所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。作为地产开发商,公司主要业务为房地产买卖,其一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通,配合当地规划及要求进行专案发展。

  被监管部门明确定性为存在捂地、捂盘行为的和记黄埔成都公司,却被长实集团明确否认。这个回应,让吃瓜群众大跌眼镜。

  9月23日晚间,成都市高新区财政金融局在官网进行了情况通报。通报又把长实集团否认囤地的说法,

  怼了回去。

  通报说,为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求,坚持“房住不炒”定位、坚决打击捂盘惜售行为,近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处,包括南城都汇项目。

  

  因土地长期闲置,早在2010年,和记黄埔就曾被上海、北京当地国土局列入“黑名单”。

  通常,和黄的做法是用多期开发的大盘模式,将项目建设周期尽量拉长,以达到“捂地、捂盘”的效果。

  据不完全统计,目前和黄在广州、珠海、重庆、武汉、南京等地均有大面积土地,珠海淇澳岛项目已闲置15年时间仍未动工。

  今年7月,和黄将南城都50%股权转让给了禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司,作价约78.47亿元,预期出售事及融资安排后,可以录得约38.11亿元未经审核收益。通过这次出售,李嘉诚的公司或许比正常开发还要赚得多。

  李超人是赚得盆满钵溢,但因为被裁撤和补偿金的问题,引发公司一些员工的不满和风波。

  尽管长实发声明否认和黄成都公司并非旗下附属公司,亦非集团控制,但事实上,这家公司长实依然有一半的股权在手。

  禁贷后,被躺枪的另一半股权的接盘方禹洲集团回应说,这则处罚是针对原来股东,也只面向成都高新区内的金融机构,对公司收购的项目没有影响,他们正在争取项目尽快入市。

  禹洲说的也是大实话。的确,成都高新区这一份处罚文件不是针对他们,但是,作为和黄成都公司拥有一半权益的股东,他们也不可避免地遭受到一些波及。

  其实,对于成都监管部门来说,出台这份处罚文件背后的压力也是巨大的。

  现在的调控政策,地方政府是责任主体。国家统计局的数据显示,8月份成都二手房环比涨幅居全国第二,同比涨幅居全国第八,新房涨幅也居全国第七。

  作为楼市偏热的城市代表,成都于7月份和8月份被两次喊去北京开会,这两次高规格的会议分别是房地产工作座谈会和部分城市房地产工作会商会。两次会议都在强调房住不炒,确保调控三稳目标。

  想必在会场上,成都代表的心里一定不是个滋味。

  果然,从北京开完会回来后没多久,成都出手升级调控了。9月14日,成都出台房地产新规15条。其中,开篇第一条关于加强土地调控就提到,全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布, 加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,

  坚决打击捂地、捂盘行为。

  环顾成都市场,无论从典型性还是影响力来讲,想要显示当地打击捂地、捂盘的决心,和记黄埔都是一个最好的“杀鸡儆猴”对象。

  几年前,一篇《别让李嘉诚跑了》的文章刷遍全网,也引发了一些争议。这几年,李嘉诚并没有停止出售内地项目的脚步。

  长江和记实业今年上半年的中报显示,集团在中国的收益总额依然占总收益的17.7%,但现在李嘉诚在内地的一些项目,想要出售也变得更加困难,除了溢价过高因素外,原因还在于:

  项目自己开发销售是可以的,但转让是不允许的。

  如今,成都这份处罚文件给出了一个明显信号,考验李超人的时刻又到了。

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