近日，国家统计局公布8月70城房价指数。
我看到有两座城市特别吸引眼球：惠州和广州，分别占据了8月份新房和二手房环比涨幅第一。
有说法是，深圳跌倒，广惠吃饱。
那么事实究竟是怎样的？
1
先说惠州。环比涨幅1.9%，拿下8月新房涨幅第一，连续5个月保持上涨。
其实不仅是新房价格涨幅大，近期惠州新房成交量也是非常大的。
根据惠民之家的统计数据，自从 2月份成交见底之后，每月新房成交都是不断攀升。
7月新房成交量达到1.6万套。在深圳调控出台后，8月热度更上一层楼，突破2万套，环比上涨33.83%，同比大幅增长102.31%。
惠州今年以来的价格和成交量走势保持一致。除了疫情比较严重的2月份，稍微比1月份跌了点，之后也是随着成交的回暖而爬升的。
其中，是有深圳加强调控的因素。限购、限贷、增值税三盘“硬菜”都上了，尤其是对深户也有了社保时间年限的要求，门槛一下子高了。
惠州楼市主要是靠深圳，深圳的土地和住房供应都太少了，但需求还在。随着在深圳买房受到了限制，更多深圳人，带着热钱转而买入惠州，自然就会又带动惠州新房房价上涨。
就我了解到的，大亚湾、惠阳区、仲恺区等，8月份是成交主力。
尤其是大亚湾和惠阳，位置和品质稍微好一点的，都不愁卖了。以往各种找渠道帮忙推销，现在拽得不行，都不兴找人带客了，开发商自己卖房了。
其中，不能忽视的是，土拍市场近期给出了向好的信号。
尤其是6、7月份，据惠民之家监控，土拍热度明显上升：
6月成交18宗地块，同比增加出让地块10宗，总成交面积同比增加305.33%，成交金额同比增加328.76%；
7月成交8宗地块，同比增加出让地块1宗，总成交面积同比增加100%，成交金额同比增加150.8%。
据wind统计，今年以来，1-4月份的土拍溢价率几乎维持在0，而5、6月和8月份的溢价率，分别达到了14.28%、7.88%和2.7%，提振了市场信心。
再结合之前疯传的深圳40周年扩容的消息，惠州临深片区被认为是绝对的受益者，吸引了很多深圳购房者。
所以，在多重因素的综合作用下，惠州，尤其是临深片区的楼市越来越旺。
2
再来看广州。
广州环比涨幅1.7%，为8月二手房涨幅最大，连续两个月二手房的价格涨幅排名第一。
我们说二手是更加能反应市场真实情况的，那广州二手房的涨价，也是因为深圳调控，需求外溢吗？
当然，这是一部分原因。
自从去年年底，黄埔区政策放松，提出经认定的在黄埔区连续工作半年以上的人才，可不受户籍限制，直接买1套房。再加上限价，购房者从二手房向新房市场转移，广州的新房成交量逐渐攀升。
今年7月份深圳调控，则是给广州新房又添了一把火。典型的是南沙，在深圳调控之后简直是起飞了。
据乐有家的成交数据，深圳新政出台后，南沙新房住宅的成交客户来源，由以广州客为主变成了以深圳客为主。深圳客户的占比从7月1日至14日的17%，提升至7月15日至8月2日的50%。
一些项目现场熙熙攘攘的，多是从深圳过去的购房者。
虽然是抢一手房，但是这种热度，或者说是恐慌性交易，也会传导到市场上，对二手房的成交产生影响。
再加上，广州二手房在年初，因为春节加疫情的的原因，压制住了部分购房需求。但这些需求是真实存在的，要得到释放。
所以随着疫情稳定，广州市场自身存在真实需求逐渐释放。
广州二手房自5月份破万后，6、7、8月成交量连续创新高，二手市场进入活跃阶段，业主们的心理也逐渐走强。
在《每日经济新闻》记者走访中就发现，8月份开始，部分热点区域的二手市场业主“反价”现象再现，高的甚至达20万元/套。
其实，从城市楼市周期来看，广州这次二手房价格上涨，其实是在补涨。按照以往的惯例，是深圳和东莞涨了之后，再到广州，这次也不例外。
3
这次新房和二手房环比涨幅最大的城市都在大湾区，说明了湾区经济恢复能力比较强劲。
但是，从近期全国各地楼市政策出台的密集程度看，楼市依然是奉行“稳”字当头，要压制住市场的温度。
比如杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市，收紧楼市调控。
在这个大环境之下，再回归到两座城市在供需上的情况，才能对它们作出后续判断。
1、根据广州中原研究发展部监测，8月广州楼市库库存813.95万㎡，去化周期10.1月。库存环比略有增长，但去化周期已连续四个月缩减。
典型的有，黄埔区库存周期继6月创5.6个月新低，7月创4.6个月新低外，8月继续创4.0个月新低，“供不应求”不断加剧，八月底已有部分项目缩减了“金九”的售价折扣。
新房供不应求，将会推动二手房继续补涨，尤其是中心城区的二手房。
一些好的此新房、学位房等，因为有优势，房价也会逐渐走强。
2、惠州最近利好很多。尤其是深圳地铁确定接驳惠州的消息一出，惠州临深区域和深圳的联系更加密切，片区价值也进一步提升。
深圳中原研究中心的数据显示，截至今年7月，惠州新房住宅去化周期下降至12.6个月。
而且，从7月份开始，已经有开发商在收回折扣了。
3、值得注意的是，随着政策调控面的越来越广，如果广州和惠州，楼市的火熊熊燃烧的话，不排除之后会出政策调控的可能性。
从目前的情况来看，我们依然坚持长期看好惠州临深片区，这是我们一贯的观点。
在“金九银十”之际，在惠州临深有置业需求并且有心仪选择的，可以考虑下手。
不然，随着新房价格的坚挺上行，或者真的出调控了，对于有需求的深圳购房者来说，都不是一件好事。
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