南通，当前是机遇还是“大坑”？

最近实地去了趟南通，也是因为很多南通网友来咨询，到底还能不能加仓南通？问的人多了，淘哥心想，不去实地调研一番真的愧对网友，但是，这次去了，更坚定了淘哥的看法——南通现在已经是高位，最好不要碰，你以为是个“万人迷”，其实很可能变成“万人坑”。

大热的中创区房价已经飙到3W+,万科一个地王盘，售楼处藏在地下一层，销售直言“不提供150万现金证明，不给看样板房”！南通卖方市场已经到了“烧昏头脑”的状态。

能达商务区，有个倒挂盘推200套房源，就吸引1800号人摇号抢房，就是这样一个市政府重点打造的CBD商务区，已经开发近10年，产业面临空心化、近年交房小区入住率不到30%！

南通人口外流28万，缺乏有效购买力支撑，现在入场的都是想短期内赚一票就出手的投机客，都抱着一夜暴富的心态去买房，一旦触发调控政策，诸如限购、限贷、限售这类，市场将一夜速冻，形成“关门打狗”之势，上涨空间被锁死，流动性被冰冻，很多人将痛苦不堪，吃进去的恐怕得亏本吐出来。

多个小区二手房价格连续下滑、挂牌多天无人问津，“双限摇号”规则下地价越拍越低，现在“砸盘”效应已经开始出现……

有人说，你淘哥怎么有这种自信，成了一贯的“通黑”，淘哥从来不妄言，下面就以事实数据说话。

01

房价一直在裸奔

4W+老城，3W+鬼城，2W+新城

很多南通网友都是迷之自信，明明手上已经握着几套当地房子，还要继续加杠杆往里冲。最夸张的有一位说，现在是每个区都有一套，准备市区再搞一套！很多人感觉很无辜，“其他地方也不懂，只好在南通接着买”，一边这么说还一边到处问，问的内容大抵相似，南通有么有风险、投资前景如何……感觉心里没底，夜里吹口哨找人同行。

造成这种局面最大原因，就是南通至今未出台任何实质性调控政策（启东3年限售除外），什么限购、限售、限贷，对于南通市区及郊县大部分地方来说，根本不存在，随便来。

你现在跑到南通市区，那边销售员会跟你说，名下有房贷？没事的，可以做首套，首付3成！

对于经济总量逼近万亿级的城市来说，苏、锡、常、南京等自不必说，政策早就出了一轮又一轮，什么限购、限贷、限售早就不在话下（哪怕扬州、泰州、淮安、昆山这类小城市也有限售限贷政策）。

即使作为环沪城市来说，连宁波（2年社保）、嘉兴（限购1套、最低5成），甚至嘉善（限购1套），都有不同程度限制，你南通马上GDP破万亿的“北上海”城市，凭什么在楼市政策方面一直在“裸奔”？

南通到底还能不能买？要回答这个问题，首先弄清楚，南通房价如今到底高不高？水分大不大，一旦出政策挤压，会不会崩塌。

传统市中心，崇川区2.5W+、原港闸区2W+

最贵的中创区板块，普遍来到了3w+

能达商务区，普遍2W+

苏通园区\锡通产业园 普遍1.2W+

南通板块分布图及新房价位

传统中心区，发展饱和、老破小学区为主，城市界面差，2-2.5万的售价足矣，但是，绿城、金茂、苏建的新盘照样卖到四五万一平米！

当地人最热衷的“中创区”，去年房价就上了3W+，这个所谓对标苏州园区的地方，2015年才提出“中央创新区”这个概念，这两年弄了些大剧院、美术馆、会展中心、金鹰商业等高大上的规划，却成了南通人心目中的“宇宙中心”。要知道，苏州园区花了20年价值兑现，如今不过4-5万，你南通一个发展不到5年、周边还有大量空地的板块，很多配套、概念尚未兑现，也是飙到了3万多，成为全城最贵，是不是泡沫大了点？！

能达商务区，规划将近10年，比“中创区”都要早，要产业没产业、要人气没人气，交房小区实际入住率不足30%，房价却越开越高。

兰溪荟教会我们“让领导先买”、世茂深夜砸售楼处还历历在目，有没有想过，中创区、商务区这些地方日后投资客集中抛售，又没有这么多人接盘，会不会变成“鬼城”、“空城”？

或许你说不会，你说老城区、下面郊县的人还是想进城，那么位置更远、配套更差的苏通、锡通园区，还有通州湾，这些地方会不会有问题呢？

金沙湾新区、空港新城、高铁新城、通州湾示范区……哪儿哪儿都是概念，东南西北都是新城，这么“大跃进”式的搞开发，会不会有后遗症呢？鸟不拉屎的地方开盘1000多套房子也能被抢光，到时区域崩盘了谁来买单呢？都先醒一醒吧……

经济基础比南通好的无锡已经进行第二轮调控，把南通房价和无锡来比，哪个虚高、哪个泡沫更大，一目了然！

02

“砸盘”效应显现

一年卖地600亿，人口净流出28万

南通楼市调控为何一直“裸奔”？

因为南通要冲击GDP过万亿！去年是9000多亿，就差一口气，所以今年加把劲、憋口气，争取突破10000亿！

而且，南通要发展，进入上海都市圈俱乐部，修机场、建高铁、建高速，发展航运深水港，建设交通枢纽，这些都需要大把大把的钞票。

钱从哪里来？

最好的办法，就是搞房地产，大规模卖地。

这个从省里，到地方，无不一路绿灯，便利到家，使劲干吧……（南通不纳入中央统计局房价统计，江苏省里也是睁一只眼闭一只眼，房价大涨也不管，真是奇葩）

淘哥梳理了一下这两年南通卖地情况，溢价率、竞价次数是一年比一年高，楼面价也是肉眼可见往上飙升，即使触发“现房销售”、“封顶预售”红线，仍然激烈拿地：

2017年，97宗宅地，460亿出让金，楼板价14600

2018年，144宗宅地，488亿出让金，楼板价19400

2019年，197宗宅地，590亿出让金，楼板价18400

2020上半年，104宗宅地，444亿出让金，楼板价17391

可以看到，近2020上半年，南通就已经卖了这么多宅地，如果放到全年来看，极有可能超过去年的高峰水平，制造新的高峰，到时卖地款达到600亿、700亿乃至800亿都有可能！

虽然卖地款归政府“私人小金库”，不计入GDP，但是，开发商真金白银的开发资金的投入，到时产出一套套商品房、创造一个个劳动就业岗位，这些都算是记在纸上的GDP！

2019年，南通市完成房地产开发投资914.4亿元，同比增长20.4%，在列设区市中排名第3。

大规模卖地去冲击万亿GDP，对于南通来说，内在动力十足，而且，这模式一旦形成，还挺容易上瘾。

如果，有一天，突然不让拍地王、不让大规模抢地了，土地无人问津折价促销了，那怎么办呢？

随着一批“竞地价+限房价”地块的入市，在一些热门板块，很容易产生“砸盘”效应。

以最近华宇拿地为例，中创区挺好的位置楼板价1.33万/平米，出让文件规定被限价25000元/平米，也就是说以后预售，房源销售均价不能高于25000，而现实是地块周边的新房售价是30000多，二手房也要27000左右。类似华宇这种“限价”地块不断出来，自然拉低板块房价预期，只要达到一定量的积累，就会形成房价下行的质变。

而且，一个更致命的问题是，南通人口反其道而行，是净流出的！没有购买力进来，仅靠内部消化，实在是捉襟见肘。

根据官方数据，2019年年末南通户籍人口759万人，而同期常住人口是731万人，也就是说，很多南通户籍人士是不常住在南通本地的，换句话说，南通在2019年年底时候，人口净流出高达28万！

这是官方的表格，可以体验下：

根据报告，南通下属郊县人口流出最多，主要目的地是上海、南京、苏州、无锡、常州等地务工经商，占比高达80-90%。

最为严重的是南通的大学生人才的流失，每年高考名校录取率名列前茅，但是往往“送走一火车”，“回来一大巴”。2017年为例，南通籍高校毕业生回通就业率42.7%，其中本科生为51%、研究生比率仅为4.2%。

不是不想来，而是能够提供的高薪岗位实在太少。南通好的产业、大的公司实在太少了。除了传统纺织业、建筑业、造船业，还有哪些呢？

所以，当南通规划了一个又一个商务区、创新区、产业新区，哪些人会进来？能否装满？何时住满？这确实值得深思。

上图可见，港闸、崇川乃至开发区，人口十分有限，改善需求也是逐步释放的，当然城区对下属郊县是有一定吸引力，但是比例注定不会很大，毕竟很多郊县人口都外出务工经商了。有一种可能是，在城区买了房子不住，投资等升值，届时沦为空城的命运是必然。

03

一热冷三年，警惕高位站岗

随着调控的深入，“闭着眼睛买”时代已经过去，这两年投资界都是“卖高买低”、“异地作战”，淘哥认识很多资深买房网友，包括上海这边的，都是想办法处理掉一两套涨上去的房子，然后拿到钱去找价格洼地去投资，而且是选有政策、有规划、有产业的地方。

说白了，就是有基本面支撑的，未来重点发展经济的城市或板块。这类地方越来越少，但是仔细找一找还是有的。

南通的网友对南通情有独钟，无可否认，甚至春节期间各大售楼处不打烊，广告做上天，专门迎接返乡客回家置业，但是“花无百日红”，包括北京、上海、苏州的例子都说明，楼市呈现周期性波动，一热冷三年，南通已经热了好几年了，调控这个“达摩”之剑一旦落下，会冷多久呢？

拍地还在继续，抢房还在上演，还有多少人要高位站岗，进行房价“击鼓传花”式对赌游戏？

环上海新房房价对比图 2020年9月

有网友说了，南通民营经济发达，是江苏民富第一城，那你去跟常州、江阴、昆山去比一比，远的不说，一江之隔的常熟、张家港、太仓，这些排在苏州老末的县市，都要比GDP产值最高的海门市（现在是区）表现要优良。人家一万出头的房价，可比你扎实的多！

有人说，南通建筑业国内外闻名！那请问你有杭州阿里电商产业强大吗？几十万乡里乡亲建筑劳工在外轮番作战，赚的更多是血汗钱。

也有人说，南通现在通州湾深水港、沪通及沿江多条高铁、上海第三机场、沪苏通大桥等，南通未来不一般，要起飞。

是的，南通“要起飞”已经不是一天两天了，已经说了十多年了，彻底融入大上海也不是今天才定下来的。但是，有没有想过，上海为什么要和你合作？带给你什么样的产业？带来什么样的经济发展？

上海的崇明，临港，奉贤，金山本身都还没发展起来，然后你觉得他真的有必要在你这放个什么机场，放个什么出海港口吗？背后目的不还是想要你的资源、你的地盘嘛。

这些项目的落地，背后都是利益的交换，土地资源、劳动力资源、管理权限不对等的交易……

按道理来讲，国家既然在浙江的嘉善（青嘉吴）搞一体化示范区，那为何不在你江苏的南通（通崇苏）也搞一个示范区呢？现在从来都是自下而上的单方面的自嗨，有意义吗？