郑州普跌!西安也快了?

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  上周五(9月18日),发了一篇关于房价逻辑的文章《房价如“葱”!传统楼市判断逻辑崩塌!》,评论中有不少小伙伴认为西安的房地产市场一直反应比较慢,目前北方同能级城市天津、郑州房价在跌,西安房价暴跌5000元/㎡也是早晚的事。

  作为标题党,没有“暴跌”“暴涨”的字眼肯定是无法吸引关注的,但细想一下1.5万的房价下跌5000元/㎡就意味着降幅超30%,那等不到市场崩盘,也一定会有人站出来稳定市场。市场暴跌显然不是最好的结果。

  但郑州毕竟是中西部城市中,GDP、人口比西安大的城市,房地产市场情况有必要借鉴警惕!

  壹丨郑州 一二手房齐跌

  这一轮郑州的新房市场比西安先起,2016年,房价大涨后,中秋前期就迎来了“郑9条”,从70城房价指数来看,调控之后,市场涨幅就开始回落,2017底新房/二手房开始横盘,涨幅控制在10%以内,但从2019年底加之疫情影响,新房二手房都出现了绝对值下跌,跌幅5%。


  可见郑州已经横盘三年之久,“横久必跌”是铁律,郑州楼市得以应验。

  而国家统计局的数据往往比真实市场要好太多。2017年郑州市场进入横盘震荡期,最先扛不住的是远郊区。比如航空港、中牟西、高新新区、中原新区等,跌幅在15%左右。

  今年上半年房价下跌还是主要在郊区,但到了下半年,下跌开始蔓延到主城区。借着“金九银十”,郑州到处都是降价打折楼盘。

  当然,新盘很少会明目张胆的降价,因为那不仅意味待售房源的降价还有已卖房源的补差价,不然老业主肯定砸售楼部啊!所以通常的方式是首付分期、特价房、买房送家电、送车位、精装改毛坯、工程抵款房等。


  可见郑州新房目前进入普跌状态,只是区域不同跌幅有差异,主城抗跌区不超10%,而远郊区域“跌跌不休”,超30%的盘都有。


  而二手房方面,根据诸葛找房的数据,郑州二手房均价已连续下跌五周,当前为14572元/㎡,低于新房均价约800元/㎡左右。目前郑州二手房挂牌量超14万套,这种趋势短期内也难以扭转。

  房价的下跌一定离不开销量下滑,去年郑州全市商品房累计销量2900万平方米,但供应量达到3742.75万平,供大于求!而且今年这态势没有好转,库存量还在增加,截至8月郑州商品住宅去化周期已经上升到12个月。如果调控不放松,需求无法新增,那郑州只能靠自己扛,控制供应,出台稳市场的政策,挤出时间培育韭菜。

  贰丨供应把稳 西安新房二手房价上涨

  那西安的市场如何呢?

  其实今年无论是土地市场还是新房市场,供应一直比较稳!土地卖高价地,但不烂卖地,不仅拔高了市场预期,也有效控制供应,同时还有钱搞开发;而商品房市场一个月就公示一批房子,节奏也是拿捏的稳稳的,开盘去化率一路攀高。


  而且我们知道西安商品住宅市场现在供应结构失衡,新房供应没有小面积,大平层成了市场主流,单价又在上涨导致总价过高,把刚需挤压到了二手房和港务区,然后二手房开始涨价,港务区开始摇号!

  但我们回顾下西安二手房市场,从2018年年中便开始回调,比起2018年上半年的高点,二手房价格这两年回调也有20%,期间罗马景福城、天朗蓝湖树、恒大城、紫薇永和坊、尚林苑、曲江紫汀院等热点区域的热点楼盘均出现了回调。

  只是进入2020年二季度,二手房成交量出现了明显的变化!7月,西安共成交了8352套二手房,创一年来的新高,且成交量连续四个月上涨。当时就呼吁过,二手房成交量的猛增,一定会引起二手房价的变化。


  果不其然,8月以后,不少二手房价格明显抬升:

  

锦业路板块的绿地世纪城目前成交均价在2.1万元/㎡左右,而在今年上半年,带指标的住宅成交价在2万元/㎡。不管是北边的罗马景福城,还是绕城外的逸翠园、紫薇田园都市,均价都发生了5%-10%左右的涨幅。
去年四季度与今年一季度,同户型带装修成交价多在1.9万-2万/㎡之间,短短七八个月最高涨幅达到10%;木塔寨的万达one也是如此,复工后均价2万-2.1万/㎡的户型很多,而现在高层主流价格已经达到了2.3-2.5万/㎡,涨幅更夸张。

  从西安70城房价指数来看,市场从2019年开始新房二手房同比价格开始回调,直到2020年7月市场出现抬头之势。同样从70城能表现出抬头之势,说明市场早就上涨了,而且涨幅更大,从中国指数研究院公布的数据,8月新房价格达到17846元/平米,比4月份上涨了24%!而且目前西安住宅去化周期也已经上涨到10个月!


  这两个数据必须引起警惕!毕竟现在不少出头城市都已经升级调控,毕竟今年还是强调控,如果上涨势头太猛,势必会拉去谈话,搞个更猛的政策,那销量下滑房价下跌不是没有可能,尤其是远郊新区。

  叁丨房价增长过快 不利于城市发展

  西安作为重点二线城市,我很认可粉丝对西安的评价:“西安已经不再是陕西的西安,而是西北五省的西安”。

  

2016年,西安GDP6257亿元,2019年,西安GDP已达9321亿元,四年的时间增长了近50%。尽管总量不高,但增速仍是二线城市中的“第一梯队”。
2020年上半年,西安GDP4575亿元,重返全国前20,增速高达2.8%,排名全国第一,时隔15个月后,再度登顶榜首,今年完成“破万亿”的既定目标应该没有什么问题。

  可见西安作为第九个国家级中心,全运会的举办城市,目前正站在大发展风口,作为西安人当然希望西安能发展更好,更长久持续发展,那么房价就必须稳住。2016年-2020年上半年,房价翻了1.5倍不止,地价涨幅高达220%,而且在这一轮楼市红利期中,房价、地价涨幅高于GDP增速,这些对于城市持续发展不是好事情。

  所以没必要拿西安跟郑州比,也不必猜谁的楼市周期在前,西安也好、郑州也罢,目前都是中心城市,都靠自己独立发展,楼市也不会出现以往的轮动。但西安如果要持久发展,吸引更多人才,那楼市短期必须稳住,对于购房还是那句话,楼市横盘期,同样应该以稳为主。

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萧尘轩

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