深度调查：和黄成都囤地遭官方揭皮 一场精妙诡辩和白狼操作

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9月23日上午，一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大重组的函》盛传。

发函方“成都市高新区财政金融局”回应称：“近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处，包括南城都汇项目。”坐实了传言。

而后长江实业回应称，上述公司现在并非长江实业附属公司，亦不是由本集团控制。公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地之情况。

由此几个核心问题备受热议——和记黄埔捂地捂盘真假？长江实业是否有责？若和记黄埔捂盘，其如何能捂16年？项目接盘方禹洲集团和爱普地产，是否受影响？为何官方亲自“揭皮”？

风财讯进行了采访和调查。

和黄“无囤地论” 一场精妙诡辩

和记黄埔到底有没有囤地、捂盘，这个问题可以描述为“目前没有、以前有；可以说没有，实际有。”

成都南城都汇作为和记黄埔在成都的第一个、也是目前唯一存续项目，根据长江实业给风财讯的回复，项目设有23253个单位（包括住宅及商铺），已售出16503个单位，最近大手出售的部分涉及剩余6750个单位及部分车位。

根据风财讯了解，南城都汇分8期建设开发，目前住宅部分，1-6期批次已经卖完，并且交房入住，第7和第8期则为待售状态，并且正在建设，已经封顶露出外立面。

2020年7月23日，长实集团引入禹洲集团和爱普地产（成都瑞卓置业母公司），接盘了南城都汇1-8期剩下的住宅、商业单位及停车场，后续新东家也开展了发布会，介绍项目最新销售计划。

为什么和黄可以说没有捂盘，因为项目公司的东家已经改变，并且项目有施工和营销动作。

不过它最为诡辩的一处，还不是金蝉脱壳，而是虚张声势。

根据国土部规定，土地闲置满一年但不满两年，需按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年，可依法无偿收回或重新安排使用。

土地出让合同中存在漏洞，即只规定了开工日期和竣工日期，没有规定具体进展完成时间。

并且“土地闲置”是从发放土地证当天开始计算，还是从发开工证算起，没有明确标准。

这给了和黄囤地、拖延修建“空子可钻”。

风财讯了解到，南城都汇在第8期的施工中，注册了明确的开工时间（2017年4月）和竣工时间（2020年9月）。

但近三年，项目几乎是“三天打鱼两天晒网”的状态。在今年新东家接盘后，才有明显的动作。

据一位和黄原员工透露，之前南城都汇的工地除了应付一些检查，很少有动静。打完基之后，象征性地给了施工单位一些损失费，后续有些款还不知道到底有没有给、按时给。

前年项目2B期工程总包单位的人，因为一直没拿到钱，投诉到了成都住建局。

虽然如此，但因为项目按规注册了开竣工时间，并且偶尔有动作，因此很难直接认定为违规违法。

两证间隔12年 和黄如何拖时间？

风财讯获悉，南城都汇的第7期和第8期分别在2016年和2017年取得了《建筑工程规划许可证》。

然而和记黄埔2004年就已经获得南城都汇的18个土地使用权证。

两证的获取，时间相隔了整整12年-13年。

而一般，项目确定修建性详细规划之后，资料齐全一个月就可以拿到土地证，然后按《行政许可法》四十二条规定，在20日（可延长10日）内，就可以办理建筑工程规划许可证了。

不仅第7期和第8期，拉长各环节的周期，以缓慢施工，风财讯从南城都汇业主了解到，项目已交房的4期、5期等批次，屡次出现业主无法办理产权证、延迟办证的情况，涉及数千户。

起因都是发商未按期向相关部门申请土地竣工验收、缴纳相关费、资料不全等。

从中可见，是什么让和黄如此“龟速”，能将时间间隔拉得这么长？

一方面是相关部门的监管，一方面则是钻条款的空子。

有熟悉项目工程的业内人士告诉风财讯，在开发初期，因为遇到“钉子户”不满意补助标准拒绝搬迁，纠纷持续到2006年才解决完，让这部分土地的动工计划被推迟了。

后来，声称建筑方案、规划方案、消防方案等遭到反对要修改；不按期交资料和费用导致相关部门一直无法对项目予以许可等等，也都可以让项目“合理”延期。

“要知道，仅仅就修改方案这一环，如果申请提交了，都要最少30天的公示，浪费的时间只多无少。何况和黄是外资背景，有些从母公司过来的审批，要经国家发改委，手续自然可以‘合理地’更慢一些。”该人士称。

另外，据媒体报道，在南城都汇开发初期，由于搬迁、项目进展等情况，和记黄埔先后离职了成都公司总经理、土建经理、预算高级经理等管理人，一度人事动荡。后由和黄香港总部派人管理，重新招聘才正常运转。

彼时因成都项目“搁浅”，部分员工被输送到重庆，也造就了和黄最初的“重庆”拿地和囤地历史。“和黄重庆故事”请关注风财讯第二期调查报道。

贷款开发“只吃肉不分汤” 接盘方不受影响

和黄能够长期“囤地”，也因为其资金雄厚，但不一定是自掏腰包。

就南城都汇项目而言，据媒体报道，2005年-2006年和记黄埔先后向建行、中行、农行的成都分支机构办理了贷款抵押，总额达26.21亿。

而银行对这886亩土地的评估价达到了38.45亿元，即每亩平均434万元，远远超过地块的竞拍价（每亩206万元）。

和记黄埔进入成都市场后的首次增资，资金也来自建行贷款，说法没有得到有关机构证实。

和记黄埔和九龙仓、新鸿基、新世界、太古等港资、外资企业一起，作为“00年代”成都主要的引进对象，得到了当地政府巨大的资金、政策和资源支持。

如今，九龙仓给成都打造了IFS、太古给成都带来了太古里，构成中国TOP级商圈。

然而和记黄埔无论是一直以来的囤地捂盘、缓慢发展，还是今年的转卖公司、解散员工，似乎都未体现出对这座城市的责任。

长江实业在回应中表示，“将在项目公司中保留一名董事，其将协助项目运营，住宅单位亦将精装修升级后推出市场。”

有南城都汇供应商向风财讯透露，所谓“董事”近年和黄总部的确有派香港人过来，但几乎每一个都待不了多久，有些一两个月就走了。

也就是说，在项目的运作和盘活上，和黄方面并无实质贡献。

前前后后，或也为如今成都市对和黄“严下禁令”埋下了伏笔。

“成都市从金融端，向和黄在蓉项目发出‘禁令’，更多是一种表态。这个项目立足成都，得到很多的支持，虽然如今基于项目和黄方没有融资需求，但未来与这家企业的合作，可能性微乎其微。”有成都资深媒体人直言。

一位地产人也向风财讯透露，“虽然说当初爱普地产的老板就是因为缺钱，才引入合作方一起盘南城都汇，后面和禹洲谈成了。但现在只是区金融机构影响不大，况且爱普的背后是某市国资委，不用担心。”

禹洲地产方面也回应风财讯表示，函件是针对原股东以及区域里的金融机构的，禹洲收购的项目都已经主体竣工了。此次收购的项目不受影响。