云南城投集团转机 与华侨城“分食”本土两大文旅企业

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  观点地产网 经历了保利混改搁浅、资产打包出售、股权划转至云南投控集团等一系列事件之后,云南城投集团新的发展路线渐渐清晰。

  最为直观的轨迹是,云南城投集团定位打造为全省文化旅游和健康服务2个万亿级产业龙头企业。早在4月份,云南省属企业改革发展金融工作座谈会上,便通报了这一最新战略定位。

  而后,云南城投集团即获首期30亿元现金的注资。

  又于9月21日,云南城投集团官方微信号消息显示,云南省将云南世博旅游控股集团有限公司49%的股权、云南文化产业投资控股集团有限责任公司49%的股权注入云南城投集团。

  云南城投集团负责人表示,云南省委、省政府把两个重要文旅企业的股权注入后,将进一步增强云南城投集团在云南省文旅康养产业的示范引领作用。

  而此次云南文旅康养产业三大国企的重组,意味着云南在省级国资层面对文旅、康养两大产业的铺排,大部分资源将会集中于云南城投集团。后者也一跃成为云南文旅康养产业最重要的国资发展平台。

  业内人士评论称,对于一心想要做大文旅康养产业的云南而言,需要这样的大平台,所以上述操作尚在情理之中。

  根据官方解释,云南城投集团将依托现有丰富的景区、酒店、会展、旅游康养小镇等文化旅游资源,与云南世博旅游集团和云南文投集团等省内优质的文化旅游企业协同发展,推动云南城投集团战略转型再上新台阶,为云南文化旅游、健康服务2个万亿级产业发展的提质增速注入新动力。

  华侨城角色

  世博旅游集团、文投集团都是云南在文旅产业方面的领军企业。其中,世博旅游集团是云南最大的旅游企业,文投集团则是云南文化产业最大的企业。

  资料显示,世博旅游集团经营7个景区,包括昆明世博园旅游景区、元阳哈尼梯田旅游景区、丽江老君山旅游景区、轿子山旅游景区等,拥有上市公司云南旅游;文投集团拥有文投演艺、文投旅游、文投金融、文投影视、文投科创、文投教育、文投会展、文投珠宝和文投园区等9个业务板块。

  值得关注的是,世博旅游集团和文投集团是央地合作打造的混合所有制新国企,这两大集团由央企华侨城持股51%。

  因为“央地混改”的操作,华侨城与世博旅游集团、文投集团有了关联。于2016年,华侨城集团与云南省政府签约,通过央企参与地方国企改革,与世博旅游集团、文投集团、云南省城市建设投资集团签订全面战略合作协议,构建三大平台参与云南全省旅游大开发。

  后续于2017年,华侨城便宣布与世博旅游集团、文投集团实施战略重组,以增资扩股的方式进行投资。

  增资扩股完成后,华侨城在云南的全资子公司持有世博旅游集团、文投集团各51%股权,云南省国资委持有49%股权。实际控制人均由云南省国资委变更为国务院国资委。

  所谓“央地混改”实为体制、机制、运营管理和企业文化的全面融合,并构建新的符合现代化企业的治理体系。这一举措,也确实为当时陷入资金不足、投资方向错乱中的云南世博集团、云南文投集团带去了一丝曙光。

  在华侨城的发展计划中,在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合,推进云南全域旅游开发,打造千亿资产规模的新云南世博旅游集团和500亿元资产规模的新云南文投集团。

  2018年7月,华侨城更是吹响了“云南大会战”的号角,表示要举全集团之力重点突破云南旅游板块。

  当时的动员大会上,华侨城集团旗下云南集团、世博旅游集团、文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20个,与国内知名企业签约项目13个,与华侨城各战区企业签约19个,委托代建、管理签约8个,累计60个签约项目,签约金额逾千亿元。

  不过,理想与现实还是有些差距。截至2019年底,世博旅游集团总资产223亿元,而文投集团资产总额94.76亿元,规模仍有待提升。

  互为补充

  寻求当中的规模破解之法,或为此次云南城投集团入局的重要因素。最新的股权划转后,华侨城仍是世博旅游集团和文投集团的控股股东。只是合作对象发生了些许变化,从云南省国资委转变为其旗下的云南城投集团。

  在业内人士看来,这次股权注入可以解释为“专业的事情交给专业的人去做”,而国企央企进行合作,关系通常比较容易理顺。

  云南城投集团身上有着文旅的基因。事实上,保利集团当时进行混改的意图,就是瞄准了云南城投集团的文旅资源以及土地储备。

  云南城投集团旗下上市平云南城投,便是文旅、康养项目的载体。早于2013年,这一平台便开始提到要培育旅游地产业务,后续几年也连续强调发展“旅游+地产”。

  而于2015年,云南城投正式宣布加码健康休闲地产,定下“十三五”战略规划,要协同集团大健康、大休闲资源,向康养文旅产业转型。

  据云南城投近期回复相关投资者称,其在文旅和康养板块有版纳楠景新城、成都春山可望、昆明茶马花街、安宁温泉山谷等项目,还有部分合作项目,如阳宗海华侨城项目、抚仙湖太阳山项目等。

  值得关注的是,阳宗海华侨城项目是云南城投与华侨城进行合作的项目。2016年,云南城投便收购阳宗海旅游项目开发的物业约23833平方米,交易金额共计3.99亿元。

  这一项目颇有故事性,是华侨城在云南唯一一个独立拿下的文旅项目,但由于开发过慢等多种因素,周边配套一直跟不上,导致项目多年来处于亏损状态,后于2019年引入恒大。

  合作开发已是房企们扩大业务规模常见的手段。除了阳宗海华侨城项目,云南城投集团与华侨城一同成为世博旅游集团、文投集团的股东之后,未来双方在文旅项目上的合作应该不会少。

  那么双方是否会有契合度?在云南文旅路径上,云南城投集团实施“旅游+”战略和以昆明环滇池片区为中心,东至文山、西至德宏、南至西双版纳、北至迪庆的“一心四线”资源体系战略布局。

  根据相关分析,华侨城云南主要在昆明、大理、西双版纳、普洱拓展,而世博旅游集团是向丽江、腾冲、红河、楚雄前进,以文化演艺、影视剧、特色小镇建设为主的文投集团则进军曲靖、迪庆等地。基本上是全方位地进行布局。

  另外,康养业务方面,云南城投集团拥有1个康养产品研究院,2家大健康产业投资运营平台,1家生物医药平台。于2019年,云南城投集团康养产业形成资产100多亿元,产值40多亿元。

  多数业内人士都认为,云南城投集团与华侨城合作亦是某种程度上的互为补充。一方面,云南城投集团有着本地的文旅土储资源以及政策红利,另一方面,华侨城有着运营管理能力以及融资能力。

  云南文旅康养局势

  云南旅游业发展了十几年,旅游地产也经历了从无到有的过程,只是在旅游热潮之下,置业热度一直不足。如何吸引更多人来消化供应存量,带动文旅康养产品运营,是云南文旅康养产业发展的关键。

  早在几年前,就有专业人士指出,云南省内具备整合性及专业性推广平台的缺失,是云南旅游地产裹足难行的重要原因之一。

  如今,云南城投集团手握云南最为丰厚的文旅康养资源,表象上似乎形成“一家独大”的局面。实际上,云南康养文旅市场入局者已众多,除了押下重注的华侨城,还有来势汹汹的融创、恒大,而保利、雅居乐同样盯上了这一块“蛋糕”。

  例如融创,自去年开始加快推进在云南的布局,目前已落地8个地州左右,共有近20个项目。据传,这半年以来,几乎每个月孙宏斌都会到云南考察,可见对于云南项目的重视程度。

  大多数房企都是各自为战,同时看中云南文旅康养产业的未来前景。文旅康养项目开发所耗费的周期长、资金成本高,运营模式尚未成熟,想要短期获益是不大可能的。

  所以云南城投集团转型发展的这些年,经历了不少阵痛,上市平台缺乏现金流已然成为弊病。

  而且城投公司向来有其特殊性,这类型公司一般是为了完成地方政府的指令性任务,盈利性项目不多,而且缺乏造血能力,持续盈利能力也较弱。

  加之云南城投集团此前大手笔的收并购行为,同时不重视运营管理,导致其缺乏自身现金流创造机制。

  数据显示,2017-2019年,云南城投集团分别实现主营业务收入353.34 亿元、383.29亿元和358.22 亿元,2018年、2019年增长率分别为8.48%和-6.54%。同期,其实现主营业务毛利润分别为136.75亿元、113.37亿元和104.75亿元,毛利率分别为29.58%、29.24%和 15.58%。

  明显可以看出,云南城投集团营收的疲软趋势。于2020 年1-6月,云南城投集团实现营业收入112.96亿元,营业成本93.17亿元,净利润-15.89亿元。

  在不停的资本操作下,云南城投集团陷入了资金困境。2017-2019 年末及2020年3月末,其资产负债率分别为77.36%、76.59%、79.87%及 80.23%。而衡量现金流状况的另一指标,经营活动现金流量净额于2019年底为-63.14亿元。

  而云南城投集团今年到期债务为 666.68亿元,更是存在短期偿债压力。

  旅游文化板块方面,除去今年年初疫情等客观影响,表现相对稳定。2017-2019年及2020年1-3月,云南城投集团旅游文化板块实现毛利润11.38亿元、13.55亿元、10.26亿元及-0.14亿元,占同期毛利润总额的比例分别为8.32%、11.95%、9.79%及-1.90%。

  但仍需要注意的是,云南城投集团的文旅康养产业中,大多还是处于未盈利或者盈利微薄状态。比如其控股的云南温泉山谷康养度假运营开发(集团)有限公司(旗下包括安宁温泉山谷项目),于2019年实现营业收入4.92亿元,净利润-3.59亿元,亏损原因为计提存货减值准备及坏账准备导致。

  另外还有诸如前期投入大,承担财务费用高等因素存在,导致大部分文旅康养等产业业绩仍未体现出来。

  云南城投集团发展文旅康养产业的现金流困境,并不是个例,而是大多数房企布局文旅康养等多元化业务时都无法避免的问题。而资金周转能力,就是房企们抢占文旅康养市场的关键性钥匙。

  至于云南城投集团,在两大集团股权注入缓解资金压力之后,能否在云南的文旅康养市场上大展身手,取决于其持续盈利能力的改善程度。

  据悉,下半年上市平台云南城投将加快推进重大资产重组、采取清收债权、加快去化存货和资产处置等措施,提升运营水平。

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