今年，普通人也能打劫开发商了

原创 姑苏小叁房

周一一早，几个猪队友又嚷嚷着，问姑苏上周去哪个城市了，怎么又没有告诉他们。姑苏也是哭笑不得，我也不是每次去哪都能发现机会的咯。

人生在世，能有几分满意？很多时候，只求一个人生精彩罢了。看着表面风光，实际每天脚底下都是数万步起。

如稍有运气，能遇一二贵人，得以乘乘大船。加之如贵人运势正宏，大船不仅顺水还能顺风，那这一路就是借光无限了，一年半载，自己的小家庭资产也有擢升。

上篇文章讲，现在的超级大佬们，吃肉不吐骨头。难道普通小民真的只有薅点羊毛？能不能也利用房企即将到来的“苦日子”，也吃点肉。

今天，先举例一个城市，说下房企的“苦日子”要来了。再举一个猪队友们在实操的“吃肉”大法。

一，先说一个城市大势——重庆

这个城市最大的特点是量特别的大，一个月可以卖2-300万方，是南昌一年还要多的量。量大，意味着楼市的势能会特别大，这种城市的楼市调整的幅度就不会剧烈，因为要这么大吨位大船紧急制动，需要太大的能量了。

主政者，可以遏制投资客在楼市中来回穿插，也可以对高端顶壕课房产税，但是城市的普通刚需厚啊，基数和绝对占比都高，总体需求在，楼市往上预期没有问题的，也因为刚需厚，价格上涨幅度非常慢。可以理解，出价能力不行嘛。

这样的楼市基本围绕供求两个因素，在螺旋上涨中出现一些小周期。

从大趋势看，基本3年左右一次，大家不要对重庆有误解，以为周期就是价格有10%的变动，上文都说了重庆不会。

过去重庆的价格虽然有几年是环比有一些涨幅，但是并没有类似石家庄，常州这样，短期内直接30%的拉升。所以楼市并没有积蓄太多在高处的势能，不会往下掉。

重庆本地人可能感受不明显，但是实际上重庆楼市的节奏，也越来越与全国楼市节奏同步了。在今年下半年开始，这种同步节奏越来越明显。具体点说，就是客户观望情绪浓厚，疫情的暴发，让原本大半年的供货，集中到4-5个月中，导致客户有的挑，越有的挑，越挑的慢。

比如重庆主城区，过去一年打底，新房要贡献200-300亿的规模。主流的开发商半年应该卖到40亿规模。今年特别有意思，明明主城区并没有太多的新盘，但因为都在集中时间供货，导致房企们卖的特别累。

简单的说，原本一个楼盘在12月，只要卖100套，就能完成任务。但，现在是12月23号了，没时间了。要在1个礼拜卖100套。你说，这样的销售任务达成，是不是非常难了？

如果要定性在表述下这个累，比如碧桂园，融创，金科，旭辉等重庆营销负责人都主动或被动辞职了。这种集体化的动作，非常罕见，按他们的原话说，太累了，拼到无能为力，也不见业绩（销售）有直观的改变。

客户其实受到全国节奏的影响，入场的决心偏慢。甚至逼的如万科在重庆都祭出了首付分期的动作。注：这个首付分期不同于与郑州的真分期。重庆目前首付分期是在规定时间内分期支付完首付款，再办按揭。或者说，按揭由第三方垫资，客户再分别按月支付银行贷款和这部分首付垫资的月供。

从政府监管看，川渝两地社保互认，一方面明面上增加潜在客户基数，另一方面对于纯外地投资客户，也默认开发商做一些小动作，让多套贷款的外地客户，在重庆可以首套申请贷款。（注：重庆本来就不限购）可见，楼市真的难哦。

主城区存量不足，有资源（景观、品牌和潜在学区）的项目虽然有热度，但尚不要茶水费，价格又尚在2万以内（建面）。

300-400万可以实现270度江景160㎡（建面）以上的大平层。

所以，现在这个阶段的重庆开发商，就是一只只小绵羊。姑苏现在建议是，有实力的，可以先围着羊圈物色起肥羊了。

二，再说说一个金融杠杆的案例

说个大数，三季度主流房企签约完成率（截止目前还有8天），大概在50-60%。现在的销售业绩完成率，真的是一年难过一年。可也没有办法啊，房企不卖房子，全体员工都喝西北风啊。

这就给现在手头有现金的个人或私募（叫法好听而已，其实就是小团伙）砍价的机会。过去，在地产行业，只要有过出资包销，整购历史的老板，近期的电话和微信几乎被轰爆了。

基本思路如下，利用小开发商缺现金，如水库玩贵阳花果园产权商铺；或大开发商缺业绩，房企会有明确的关门确认业绩时间，如水库为什么这么急着直接割韭菜，因为付款节点是930。

现在的资方不傻，薅羊毛这种事，早就不干了，直接奔着割肉去的。所以就出现了，水库在花果园拿的到，名义上回报率很高的商铺。

注：姑苏，绝对不是让人去买那个铺子。你有钱，且愿意博的人，那就跟着欧成效去玩。

那个铺子，租金短期拿不到，折抵房款了因此没有现金流贡献。且无产权，法律上有风险。

虽然租金可能还可以，原因是花果园的人虽然都是屌丝为主，但是奈何容积率太高了，也就是人口密度高，商家生意逻辑是OK的。

但，没有产证卖铺，且要求930前付清，明显就是开发商宏立城缺现金。如果不缺钱，宏立城之前会想得出搞直接变相融资的小金猪商铺模式？

好，举水库花果园商铺的例子，本质上，是想阐明，现在，在很多城市，很多开发商为了现金流，把保留现铺，拿出来卖了。

这些铺子，总价不高，但租金回报相当漂亮。条件是，要全部吃进，有明确的付款节点。

好了，这就带来机会，异地住宅结合金融一起玩。基本上，理论上可实现，0自有资金，不增加额外现金流支出，10年获得一个商铺。

这波操作的本质是，还是通过长期主义，利用金融杠杆，增加负债，做大资产。但是资产是相对优质的，且10年后资产升值后，持有者的资产负债率是下降的。

记住哦，不是短期来炒房，是长期主义者。

实操来了。还记得姑苏猪队友在无锡买的住宅吗？就以此举例，注意哦，算大逻辑，大数。

①持有心态，全款入高估值的准现房

二抵苏州房子，入无锡某品牌房企的住宅，总价150万左右，带装修，单价1.5万。无锡市第二好的初中和小学的学区房。周边出让土地，楼面价1.3万，普通高层带装修在2万左右。关键，今年，年底交房。

别抬杠，买这套房的150万，从哪里来。嗯，要不去试试2块钱的投资？

②掌握一个银行的朋友

好了，无锡本身要持有2年嘛。还有3个多月交房了，因为是全款，自然可以轻松一抵，我们不需要极致的套现。

这就解决了，资金的来源问题。注意哦，现在要实现的是10年的抵押贷，注意是个人的，一般个人额度在150万，当然可以结合自己的流水，同步再批一个50万消费贷。

一抵的利率很低，比首套房贷款利率还低，一定选择先息后本。

③选择一个租金回报覆盖的了利息的铺子

上周姑苏去了趟，武汉。重点就是考察了一下商铺。猪队友，嗅觉真的灵敏的，已经在筹钱了。武汉要知道，在城区，也是高容积率的城市，且铺子多为社区铺，租金回报良好。

再次申明，姑苏是举例，不是割韭菜，莫开口问哪个盘。对于，普通人而言，异地投资商铺，无异于自杀。

你问，我一个普通人，怎么会有能和开发商的溢价能力，普通人也没有异地信息渠道啊。

多社交，多喝茶，少喝酒。南方人，越喝茶，越清醒，越觉得自己穷。各种抱团，各种互相扶持，信息互通，知识互补。

要知道，数千万，要在短时间内付齐，一个人的力量是有限的。老板也缺钱的，自然也会吸收其他人的资金（别怕，你的钱就选你的铺，直接和开发商签合同，不存在非法集资）。所以，当别人第一次喊你的时候，主动点，动起来，至少去实地（异地）评估一下，给人家一个回复，到底投不投。

不投没关系，有回复，下次人家还会记得你。朋友是怎么建立的？是积极的互动和利益的互补。切记，不调研，一顿猛喷，现阶段的楼市，人家行业大佬都还积极进入呢。说明，还是有机会，有钱赚的咯。

算账，拿房，估值在200万，就算估值到190万，70%一抵套现也能获得133万了。

选择一个133万的铺子，价格已经被大鳄杀到单价2万以内了，算1.8万吧，70㎡，6米层高，大概是140㎡的铺子。

租金月租金，5-6000元。覆盖133万，每月的利息，算5%年化简单算，5500元/月。

好吧，恭喜你，你成为近期特别热的资产管理人了。注意，只算大数，介绍的是方向思维。

同理，什么40年的地铁口的LOFT公寓，现房的。在郑州，重庆，长沙等地，真的有租金回报很高的。只是，增值不怎么样而已。

姑苏很久很久没有建群了，因为发现之前建的4个500人群，其实并没有起到群友互助的作用。所以，这次想建一个实名群，愿意跨行业实名交流的，加姑苏，姑苏单独拉群。

当实名群友达到一定数量后，在分化，如体制内群（借力群）、育儿群（牛蛙群）、车友群（懂车帝）等。

ETC和容易情绪化的就免入了，见你们头疼。

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