房价每年还要涨6%?国家智囊一针见血,明年楼市将迎“降价潮”

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  现在的房价到底高不高?专家们之间似乎已经达成了一致意见:不高。他们给出的理由有二:一方面,全国平均房价只有九千多/平,这并未加上城中村、乡镇等的房子,如果按所有房子均价计算,全国平均房价只有不到六千/平,90%的人都能买得起,都能接受;

  另一方面,现在的房价和5年后、10年后相比,肯定是非常低的。因为我国城市化率只有60%,距离发达国家70%,还有至少10-15年红利期。换句话说,未来仍然有2-3亿农民工会进城,他们需要买房。庞大的购房需求必然会助推房价进一步上涨,未来5-10年房价再翻一番不是难事。

  

  专家们众口一词地认为“房价其实并不算高”,这并不能代表广大购房者的心声。我们不止一次说过,房价到底高不高,最终还是亿万买来住的普通刚需说了算。四大一线城市动辄十万一平,一套房子几百万上千万,已经不是普通人可以承受得起的,即便是本地刚需,绝大多数也已经只能“望房兴叹”了;二线城市买一套房子至少也要准备七八十万,对于平均月薪只有五六千元的普通人而言,啃老成了必然。据统计,在二线城市买房的年轻人中有86.5%是依靠三代人六个钱包;纵使是很多人当初“看不上”的三四线城市,现如今也妥妥步入“万元门槛”。年轻人想在三四线城市拥有自己的大房本,也不得不掏空全家积蓄,再背负二三十年的巨额贷款。

  不止亿万刚需认为现在的房价早已严重脱离工资收入,连国家也“承认”了房价与居民收入脱节的事实,即承认了房价过高的事实——社科院2019年底的调查报告显示,全国重点50城房价收入比数据为9.3倍,已经超过了国际临界点6倍——四个一线城市房价收入比居于全球之巅,杭州、南京、石家庄等二线城市也都超过了15倍,三线城市中温州、莆田、芜湖、宜昌等也超过9倍。需要强调的是,在美国绝大部分地区,房价是年均收入中位数的2-4倍。

  

  不止社科院,西南财大2018年的一份调查报告也直言不露揭示道,一二线城市动辄几百万一套的房子,俨然使得越来越多的家庭买不起房,全国有27个城市,按平均工资计算,买房需要攒15年以上。但即便是租房,在一线城市也要吃去绝大多数人工资收入的近半。高房价问题需要及时解决。

  此外,其实从过去20年的房价走势来看,房价也并非是“只涨不跌”的。据统计局数据显示,2009年、2014年、2018年,这几年房价都有适当的下跌。比如2018年,连一线城市北京、上海及其周边等城市都跌得稀里糊涂,最高跌幅达15%。尤其环京的燕郊、固安、香河等地,房价更是“腰斩”下跌,一些高位接盘的炒房投资客,损失惨重。我们想表达的意思很明确:如若调控得当,房价其实是完全可以下跌的,尤其是房价虚高的城市,调控把房价打回原形的事情并非不存在。

  但即便如此,我们今天仍然能看到听到有专家、机构在为高房价站台,在极力维护房地产的支柱地位。尤其是在国家坚持了近4年的“房住不炒”调控背景下,依然有人对投资房地产“不死心”:

  

  1、财经女神叶檀:未来一年平均房价上涨6%

  叶檀在最新的文章中解释,未来房价年均涨幅6%,这是GDP加上CPI加上工资涨幅等,得出的房价上涨精确数据。不仅如此,她还直言,“房地产是块臭豆腐,谁都喜欢吃一口。” 更称“有人抨击高房价,实际上就是因为买不起,寻找发泄的渠道。因为反对高房价具有天然的道德正当性,可以产生英雄幻觉。”

  在叶檀看来,未来房子不仅能买,而且要早买。尤其是侧重投资的购房人,要重点布局有人口移入数量、创新企业数量多的城市。

  

  2、社科院:未来两年内我国房价总体维持高位盘

  2020年初的时候,社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞亦表示,2020 年商品房价格增幅预计在5%-8% 之间。一二线城市和东部等区域经济发展相对较好,人口流入相对较多,一二线大多数区域城市群房价上升更明显。对于很多人不看好的三四线城市,上述专家则一反常态认为,三四线旧改已经开始,总体上还存在投资持续增长的动力,投资增速还会在10% 左右持续一段时间。

  不久前社科院再次发布2020年版《房地产蓝皮书》,对未来两年的房价走势给出了最新预测:未来两年内我国房价总体维持高位盘,除去个别城市,房价大起大落是小概率事件。一句话总结就是,未来房价会让人很悲伤,房价想实质下行依然不太可能。

  3、对于2020年房价走势的判断,中科院去年底给出的预测是:2020年,房价预计上涨6.1%。

  

  未来房价真的能如财经专家叶檀、中科院所言,保持6%的年涨幅吗?对此,国家智囊仇保兴不久前进行了回应。他一针见血提到,这次不一样,城镇化、婚恋房产标配信条以及高投资性等影响房地产发展趋势,影响房价走势的边际效应正在递减。而且人口数据和收入情况等决定住房需求的传统要素也不容乐观。以过去的逻辑来推理房价每年上涨多少幅度,是绝对站不住脚的。更何况,今年以来,全国各大热点城市房屋租金已经在呈现下跌趋势,这侧面也反映了当前阶段经济活力在降低,人们的收入也在减少。最终传导到房价上,则是跌的可能性更大。

  

  上述国家智囊更直言预测,这次不一样,明年楼市大概率将迎来“降价潮”。

  他给出的理由有三个:其一,国家两周前对房企负债、融资层面的政策收紧(三道红线),已经表明了未来资金“不准大举流入房地产”的态度。这决定了未来房地产的资金层面已经没有优势。众所周知,资金是支撑房地产的核心要素,未来缺乏资金支撑,开发商、投资炒房客,甚至是刚需购房者的房价预期都会发生巨大变化。

  事实上,最近这一个月以来,有媒体报道,已经有不少房企开启了“降价促销”之路。楼市“降价潮”已经先一步来到了。不过鉴于明年才是房企还债的高峰期,叠加政策的威力才会真正显现,所以明年大概率楼市也会有新一轮的“降价卖房潮”,尤其是融资偏难的地方中小房企,降价抛售的欲望更强;

  

  其二,从今年上半年房企的销售业绩来看,显然真正的促销才刚刚开始——90%的房企半年度销售目标未完成,接下来的三个月,一大批房企会想尽一切办法抓销售、促回款。毕竟现金流才是王道,不管是还银行短期债务,还是企业自身的人员工资、开销等运转,亦或是储备现金,都需要通过降价来加速回款。降价可能并非开发商所愿,但是怎奈已经别无他选;

  

  其三,对比开发商层面的拉动回款式降价意愿,投资炒房客的避险式降价抛售意愿则有过之无不及——今年5月份以来,各大二手房平台的统计数据显示,全国重点50城,这几个月以来二手房的挂牌量一直保持20%的增速,尤其是重庆、南京、成都、杭州等地,挂牌量6、7月份激增200%。原因其实很简单,开发商新房都不好卖了,都在降价或酝酿降价,这势必会影响二手房的成交量价。此外,国家最近半年以来,屡屡对资金层面的收紧,也影响了投资炒房客的预期,叠加今年是十几个城市“2年限售”解禁,很多投资炒房客其实早就按捺不住了。

  明年二手房市场的挂牌量和价格走势会不会延续今年的态势?答案是肯定的。

  一则,今年最后几个月,二手房不会那么好卖,据贝壳、58同城等平台反馈,现如今二手房的成交周期已经拉长到3-6个月。也就是说,明年上半年倘若政策不发生逆转,必然还会有一波“降价抛售潮”;二则,开发商降价销售的影响还会传导到二手房市场,尤其是三四线城市,开发商降价卖房的好戏今年底明年初才可能真正上演。

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