没有业委会,业主如何对物业违约(服务不达标等)现象进行维权?

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  昨天提出了这个问题,很快便收到了几位条友的回答,个人感觉值得分享给大家参考和讨论。

  

  网友一:

  这确实是一个比较现实的问题。

  没有业委会这个组织,业主就无法建立与开发商、前期物业、居委会、街道办、物业行业行政部门之间的有效横向联系和沟通,某些问题难以解决,某些权益也难以维护。

  那么,在没有业委会的前提下,业主该如何去最大限度的维护自身合法权益呢?“送锦旗”?拒缴费?这些似乎都不太理性。

  一、找行业主管部门投诉。

  物业这个行业涉及的面很广,非常琐碎。看似都是貓拉狗尿的小事,但处理不到位的话,就可能演化为大事,这就是所谓的“物业无大事,但物业又无小事”。

  如果相关部门能切实以老百姓的利益为重,我们的小区会和谐的多。

  按《物业管理条例》,区(县)级以上的房地产行政部门应及时处理物业管理活动中的各类投诉。此外,物价、城管、规划、消防、园林乃至公安,各管一摊。

  业主可根据具体情况,分别向不同部门投诉物业的违规及不作为事项。

  二、找媒体。

  媒体的力量是无穷的,这条路如果利用得当,往往能起到事半功倍的效果。

  当然,你所希望报道的问题,必须是真实客观存在的,不能空口无凭的抹黑人家物业。

  三、找法院。

  这条路虽然周期长,困难大,劳力费心,但这是解决问题的根本出路;

  对于某些物业管理纠纷,即便你小区有业委会,也必须通过诉讼来实现诉求。

  随着相关法规的日趋完善,业主一方必须善于拿起法律武器来有效维权。

  四、建议推广“物业管理委员会制度”。

  参见刚刚出台的《北京市物业管理条例》,个人感觉其最大的亮点在于,创造性的设立了所谓的“物业管理委员会”制度。

  这项制度简而言之就是:

  当小区无法召开业主大会或者无法选举产生业委会时,可以由属地乡镇(街道)推动成立物业管理委员会,作为一个临时性组织行使业主的权力,从而维护好业主的利益。

  网友二:

  亲!本人血泪真实遭遇,希望能给到你一些帮助和警示!

  先交代一下背景。物业公司是开发商旗下的物业公司,极为垃圾的一家公司。之前所有自身开发的小区无一例外被业主赶出来!但是中国就是这么奇葩,你买了这里的房子,房开就是有权利先给你安排一家物业公司,无论他是有多垃圾!

  由于项目的开发节奏,导致在一部分单元交房时,小区也没能形成封闭式管理,在这段时间里,发生了几起入室盗窃很多起电动车电瓶被盗事件!加上开发商迟迟没有完成配套建设,又加上物业公司是开发商的!业主跟物业的积怨更加深了!从一开始的反馈问题,到后面小范围抗议,到最后的大面积拒交物业费,矛盾不断升级!

  这时的物业不慌不忙,也不催你交款!他默默的把人员做了极限削减!就留了两个保安跟一个行政!这么一拖就是三年,期间由于没有缴费,道路路灯停了,电梯没有维保,电梯停了,没有人搞卫生,简直像个垃圾场!

  业主不缴费,我自然没办法服务,你不服务,业主凭什么缴费?三年下来,已经进入死循环!

  等到业主委员会成立后,业主开始动议撤换物业公司!这时物业公司依然不慌不忙,你要我走可以,把欠费交清就走!不然全部告上法庭!

  这时业主才搞清楚物业公司的套路。三年来,几乎就是两三个保安加个行政的成本,可以收齐所有欠费!还要加滞纳金!(一万只羊驼在蹦腾)

  业主基本上分为了三批,第一批在接到物业公司威胁后,主动交齐了欠款。第二批收到法院传票后交齐了欠款,第三批上庭打官司输了,交清了欠款!

  至此,套路物业公司在几乎没花成本的情况下爽爽收回三年的物业费!

  如上所述,由于物业公司是服务于整个小区的,而对服务的标准或底线大家都不一样,往往在没出重大问题之前,大家都不会直接想到撤换物业!因为撤换物业是一个浩大的工程。首先需要有【业主委员会】,然后是由业主委员会发起【全员投票】,以决定是撤换物业公司,再然后是【选择多家新的物业公司】进行给大家投票,最后才是【物业公司签约入驻】。整个环节中,有任何一个环节出现投票不通过都会导致流程停滞,甚至是重新开始!即便是有了业主委员会,有些小区几年都换不了物业!

  ——————————————————————

  所以可以得出以下经验:

  1.首先,尽快成立业主委员会,这样才能形成一个合法的主体与之沟通维权.

  2.对于物业公司态度要明确,可以沟通解决,尽量还是不要换,流程太麻烦,而且众口难调!如果沟通解决不了,就当机立断!千万不要拖,拖久了就会变成一部分不交物业费,物业公司有借口更恶心,最后吃亏的还是业主

  3.一旦关系破裂,想要协商是不可能的!只有通过法律手段解决!这个时候就需要提前取证!如物业保安不够,保洁不够,发生盗窃,等等!而且需要的是证据链,法院只看证据,就算你全体业主出来作证也没用!这里解释一下证据链,指的是一段时间,某些问题的系统性证据!足以支撑举证物业公司不作为!否则根据物业合同,最后业主不仅没有得到服务,还要受气补缴物业费!

  网友三:

  一、没有业委会,业主对物业违约的维权都是苍白无力,见不到较好效果,顶多是一些鸡毛蒜皮的事情可以得到一些解决。

  二、没有业委会,物业服务的标准和物业不达标、不作为的标准怎么认定?100个业主可能就会有87个调,让物业公司怎么适从?

  三、没有业委会,怎么制定《业主管理规约》?怎么与物业公司签订物业服务合同和物业服务标准、物业服务价格?

  四、没有业委会,业主共有的权益收益怎么收取纳入业主共有的维修资金?

  五、没有业委会,怎么办理业主共有产权证?怎么办理小区人防车位《人防工程平时使用证》?

  六、没有业委会,一旦小区的公共场所、设施设备需要中修、大修和更换怎么动用维修资金?维修资金花完后怎么继续筹集维修资金(业主大楼养老金)?

  所以,各个小区成立业主委员会是十分必要的!也是不可缺少的!

  你还有什么更好的见解吗?欢迎评论区讨论互动!

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