主题街区：无锡商业的又一个“黑洞”？

文/邓 娟

“无锡商业太过剩了。”

这句话，读者说过、同行说过、从事商业零售的朋友也说过，可以说大部分人基本已经有了“共识”——无锡的商业碰不得。

常规点1~2万方的社区底商还可以，弄点兰州拉面、沙县小吃、菜鸟驿站，总不致死。体量超过5万方？不看好！

“盒子”都做不好了，开放式主题街区更是关门倒闭的近义词了。

君不见，前有金太湖，后有哥伦布？

但同样是主题街，成都的锦里、春熙路、北京的三里屯太古里、南京的1912、苏州的观前街，它们却做得风生水起，甚至还做出了很多“诗和远方”的东西。

但是在无锡，能称得上有味道的主题街，实乃屈指可数，大部分还是做得大而化之，满足大众化审美和消费需求，谈不上多少特色。

所以到底无锡适不适合做商业街？那些做得比不上成都、北京的商业街问题出在哪里？

我选取了西水东、运河外滩这2个比较有代表性的主题街，我觉得可以从这三点来看：

第一：和别的商业体相比，它们定位有什么不同？

既然叫“主题街”，那总归和常见的街不一样。主题街的“主题”，往往也是基于对自身选址、市场情况做综合考量后的一种理性选择。

那么，西水东和运河外滩这两个项目在这些方面是怎样的呢？

看选址：尽管西水东和运河外滩在行政区划上不同，但是两者都是沿梁溪河分布，所以商业街就有着独特的滨水景观资源。

但是这个问题需要一分为二地看，在带来临水景观和体验的同时，也让项目丢失了一些四面导流、四面展示的可能性。

就以西水东为例来说，东侧靠水，往来人流车流都少，这一面自然失去了一定的昭示性，客流也会受到影响，大部分还是依靠迎龙路、学前西路这两道路。

西水东位置图

这个问题在运河外滩也同样存在，因为运河外滩可以说是东、南两侧都临水，北面和住宅社区交界，客群相对纯粹，基本就是业主，所以总体上说就靠着西侧的湖滨路提人气。

西水东位置图

看市场：某种意义上说，选了位置就等于选了竞争格局。

西水东和运河外滩都落位在相对成熟的板块，3公里范围内，成熟的商圈不少：河埒口、市中心、太湖广场。

西水东、运河外滩位置图

还有南长街、南禅寺、湖滨商业街这几个商业街，在无锡早已经抢占了一批客户和市场，而且也比较受追捧。

南长街实景

这种竞争环境，意味着什么？

意味着比品牌级次，拼不过市中心几大商场；

意味着比知名度，干不过南长街、南禅寺；

意味着比业态，甚至也要输给大而全的万达，更何况人家还占地铁口。

对战，要么正面交锋，要么迂回回击，要么就避而远之，不跟你打。在商业战场上，这种道理也依旧成立。

市场环境决定了，西水东和运河外滩不大有底气和周围的大商圈正面对决，其实它们的自身体量也不允许，避开正面交锋就成为了一种必然的选择。

所以，我们现在可以看到的是，绿地和万科几乎是不约而同地走文化+商业的定位。

毕竟地块本身确实有特殊性，一个是纺织和轻工业工厂，一个是无锡机床厂，开发尺度受限虽不假，但是也为讲故事、造情境提供了线索。

西水东实景

运河外滩实拍

第二：除了定位有特色，店铺和品牌也有吸引力吗？

首先有必要明确一点，业态、品牌好或者不好，要看从哪个角度来说。

对消费者来说，有肯德基麦当劳、超市便利店挺好，但是对于像西水东、运河外滩这样小资、文艺、有情调的主题街来说，还是很违和的。

西水东的业态只看种类并不算新颖，除了文化表演场馆、手作店在普通的商场里确实难看到，其余的跑不开还是餐饮、咖啡店、美容、教育培训。

但当具体看品牌时，还是可以看到特色和亮点的。

就拿餐饮来说，逛一圈基本都是在万达、苏宁看不到的店名，让我忍不住想淘淘看、尝尝鲜。毕竟，我早就知道了海底捞、九田家这种连锁店的菜品口味，但对这种小众品牌的风味却一无所知。

运河外滩里也有几家店让人眼前一亮。

比如这个：

运河外滩实拍

这家叫“棉仓”的其实是个集合店，卖的有男装女装童装、咖啡甜品。

我之所以拿出来说，是因为要想理解运河外滩是怎样的档次，这家店有参考价值。我了解到，棉仓这个店的商品价格算是运河外滩里最亲民的了。

我也进去看了两件衣服的标签，男士长袖衬衣300+元、男士秋外套900+元，风格接近优衣库，价位略高点。

从这个“标尺”来看， 其实运河外滩的定调还是蛮高的，同样是小众、文艺，运河外滩圈定的是消费能力更强的一拨人。

再比如这个:

运河外滩实拍

这是一家做平面设计的店，业态非常新颖。但随之而来的就是一个疑问：这种商业街本来就高冷，没有熙熙攘攘的客流，店开在这里能接到生意吗？

打个不恰当的比方，西水东是小资，运河外滩是高冷。这或许就是运河外滩和西水东的一大区别。

小资的西水东里，虽然品牌小众、都是我们不大认识的牌子，但还是要贩卖商品的。

高冷的运河外滩，品牌也小众、都是我们不大认识的牌子，但是不少店铺开在这里是当做品牌的形象展示窗口，卖货是其二。

此外，还有一些功能型业态，诸如美容、养生，据工作人员介绍人均消费很高，甚至排得上无锡TOP级，还是走高端路线的。

至于说这样的业态是否有吸引力，是否符合它们的定位？

个人感觉两个都还不错，毕竟这些品牌本身就小众，有的店铺老板自己就是买手，贩卖的就是自己的艺术审美——还是契合小资、文艺的定位的。

第三：除了水景，还有没有别的特色体验？

对于西水东和运河外滩本身就有的水景优势，我不想比较这一点，毕竟这是一种先天优势，在现在这样秋高气爽的天气，即便单纯闲逛，体验都很赞。

但是拿掉水景这层“滤镜”后，西水东、运河外滩的体验有没有做出一些别样的体验呢？

还是看图说话：

西水东

运河外滩

正如这些图里所看到的，不少店铺在形象上都花足了心思：现代、古风、线条、金属、玻璃......

甚至据我了解，运河外滩里还有一些店家是花了巨资聘请到的设计团队，所以确确实实是会有肉眼可见的美感，能孵化出网红店、成为网红打卡点，顺理成章。

其实看下来，这两个地方都很有特色，至少存在着许多购物中心替代不了的东西，比如：安静的场景、有特色的建筑、临水的体验等等。

而且从定位到设计、运营，几乎整个闭环都做的还不错，但是为什么好好去做了，却依旧不温不火没什么人气？

也就是文章开头所说的：无锡的商业街为什么会成为关门倒闭的近义词？

在我看来，这样的商业“物种”在无锡形成气候还需要等一等，还是要花时间“养一养”，毕竟，无锡不是成都、北京或者上海。

但是很显然，无锡的商业需要这样的补充，通过它们，街头审美更加多元、文化更加包容、我们的精神世界更加丰富，城市变得更有魅力。

你喜欢逛街吗？你喜欢哪里的商业街？欢迎留言和我交流~

▲惠山区：明发商业广场 /万达

▲锡山区：荟聚宜家 /锡山八佰伴

▲新吴区：万达 /长江北路商圈 /梅村

▲梁溪区：金太湖 /中山路商圈 /便利店