请注意,年底“贬值潮”或将全面降临,新规下,2类人该早做打算

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  9月马上就要结束了,“金九银十”即将过半。在过去的20多天里,房地产行业最热的话题莫过于房企降价促销的活动了。自从恒大推出全国楼盘7折优惠之后,房地产市场上房企的各种打折促销的活动层出不穷。仅仅是笔者接触的售楼部里就出现了打折、特价房、送车位、送家电甚至送全款汽车等等。房企突然一反常态的打折促销,让咱们普通购房者受宠若惊,不知道开发商在打什么算盘,有什么套路等着购房者。但是购房者可以放心了,根据笔者所了解,这次打折促销房企是真心在降价,而不是像以前那样玩文字游戏。为什么房企现如今会一反常态地打折促销呢?要知道以前房企遇到再大困难都是死撑不降。其实要说原因,还是因为房企看不到国家放松调控的希望了。而且自己的各种涨价营销的手段都已经在今年使用过了,这些涨价营销的手段要么没有用,要么被相关单位点名调查了。比如今年年初深圳、南京等地的“秒光盘”、“排队抢房”、“茶水费”等等。最后都被点名调查,深圳更是调控政策再度收紧,楼市行情进一步由热转冷。所以,房企们发现涨价没有用了,暂时只能通过降价促销来卖房子。

  

  在过去的大半个月里,由于开发商的各种优惠政策,确实吸引了不少购房者,房企的业绩也明显比前几个月好转了不少。但是这并没有达到房企的预期。就笔者接触的几个售楼部的销售情况来看,销售业绩也就是中规中矩,不如去年同期的销售业绩。虽然现在刚需群体还很庞大,对房子的需求还很大,特别是一二线热点城市,这里没有房子的人还是非常多。然而最大的问题就是他们买不起房子,现如今房企虽然在打折促销,但由于降价幅度不大,也只能吸引一些有购买实力的刚需,而更多刚需现如今依然买不起房子,只能望楼兴叹。当然了,房企降价促销也是有效果的,不然现在买房子的更少。

  其实,现在的房价已经脱离了居民的收入水平,当然房子也一样不只是用来居住的了。现如今房子被赋予了这种属性,比如投资属性、学位、结婚、福利待遇等等,这些属性的加成都导致了房价越涨越高。而房子最终是用来干什么的呢?当然还是给人居住的。就算是学位、结婚福利待遇、投资这些属性也最终需要人来体验。所以,归根结底,房子最终还是需要人购买和居住才能体现其价值。但是现如今的住房已经过剩了。根据央行给出的数据,现如今96%的城镇家庭都有房子,而且户均1.5 套。可见,住房资源已经严重过剩,特别是一些经济不发达的三四线小城市,住房过剩的情况更严重。但是与之对应竟然是房价高高在上,居高不下,这完全不符合商品价值规律。就算是现如今房企打折促销,其降价幅度和以上上涨的幅度相比也是不痛不痒,也难怪很多人不承认或者没感觉到房价在下跌这个事实。

  

  其实,仅仅是住房过剩还影响不大,老百姓有钱多买几套房子也没啥事。但是事实恰恰相反,咱们老百姓们没有钱!在2019年底,全国居民负债率高达55%,这个数据在1996年是3%,2008年是20%左右。在居民的这些负债中,房贷占大部分。比如截止到2020年3月,中国家居民庭贷款总额高达到56.5万亿元,其中有44.7万亿元用于消费,在这44.7万亿中有70%被用于了购房。显而易见,现在的居民不但没钱,负债率还非常高,居民购房的杠杆率也非常之高。但是就算如此,很多人还是一样不得不买房子。就算花光积蓄,背负30年的巨额房贷还是一样买了房子。但是买房之后的生活压力非常大,幸福感低。

  楼市现如今的畸形就在于,不仅仅是居民买房负债率好,就是卖房子的房企也一样。对于现在的房企来说用债务压顶来形容毫不为过。根据在2020年9-12月份,全国房企即将到期的债务规模超过3000亿元,较去年同期大幅增加68%。并且在11月即将到期的负债就高达1071亿,但是现如今房企资金链紧张,销售业绩又不理想。所以房企们的压力确实非常之大,这也是为什么现如今房企大规模降价促销的原因之一。

  

  在过去,房企遇到债务大规模到期时,是不会降价促销的,因为只需要融资就可以了。比如今年8月,房企境内外融资共发行了123笔,环比增加了14笔,共融资1247亿元轻松地用新债还了旧债。这种方法治标不治本,只能延缓债务危机,不能彻底解决。但是呢,从明年开始,这种用新债还旧债的方法可能就要行不通了。因为最近住建部、央行协同一部分房企开了一次座谈会,会中为房企融资划定了“三条红线”,用意就是降低房企的负债率:

  

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。而这3条红线房企踩中任何一个,房企有息债务规模就会被限制5%,负债年增速不得超过10%;踩中两条,房企负债年增速不得超过5%;如果三条都踩了,房企就不能新增有息负债,基本上也就不能新增加融资。

  虽然这个规定现在还不执行,但是现在也仅仅是给房企们缓冲的时间,房企要在这短暂的几个月里努力地去降低负债率。现如今,大部分房企的负债率都非常高,踩中这“三条红线”的房企也非常多,其中不乏龙头房企和央企。比如根据天风证券根据2019年财务数据,对销售额较高的50家房企进行研究发现,其中“三条红线”全踩的房企有14家,踩中两条的有10家,1条的有14家。踩红线的比例高达76%,这其中恒大、融创、绿地“三条红线”全部“踩中”,中南地产、世茂地产“踩线”2条,保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条。这样大家就知道为什么现在恒大的打折力度那么大了吧,因为在着急去负债。

  

  在现如今“三条红线”卡住房企融资的情况下,高负债房企必须抓紧去负债,赶在这个规定实施之前解决负债率好的问题,以后融资也不会受阻。如果到时候没有把负债率降到合规标准以下,那时房企的日子就会是雪上加霜了。虽然恒大现如今“三条红线”全踩,但是恒大降负债也已经取得了不错效果。在今年一季度,恒大降低了400亿左右的负债,取得了阶段性的成果。其实对于其他房企也一样,现如今的去负债压力都非常大。在不能指望其他房企接手项目时,降价促销卖房成了现如今房企降负债的唯一手段。

  面对国家的调控不断收紧,最近两年调控政策放松应该是不可能的事情了。在这种情况下,楼市回暖困难,房企降价促销可能会持续个一两年。特别是今年年底,如果房企们的销售业绩没达标,加之资金压力大的情况下,房企可能进一步打折促销。如果房价像这样持续下跌一两年,就算是微跌,其实对于炒房客来说也是压力非常大,因为现在持有房产的成本越来越高,房价不见上涨,持有房产越久亏的就越多。而同时,这两年由于资金链断裂破产的房企会越来越多,仅仅今年以来就有超过380家房企破产,这其中不少都是由于资金链断裂破产的。所以,在这两年,两类人需要早做打算了。

  

  
第一类:房子多的人

  现如今持有房产的成本越来越高,而收益却越来越低,所以这类人最好要开始出售自己多余的变现了。在如今的楼市环境里,持有房产真不如持有现金。当然,如果不愿意持有现金,就是喜欢持有房产的话,这类人可以优化自己的房产。可以将房子质量和品质不好的换成未来抢手的房子,比如一二线热点城市的洋房、地铁房、环境优美的房子等等。

  第二类:准备买房的人

  如果是刚需,现在也是不错的购房时间,价格相对便宜,也有挑选的余地。但是对开发商和城市的选择非常重要。首选一二线热点城市,在开发商的选择上最好选择实力雄厚口碑好的房企。这样可以避免自己买到烂尾楼和质量差的房子。对于购买期房的人来说,最怕的就是自己买的房子烂尾。所以,如果有选择的话,二手房也是非常不错的选择!

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