误区|日本只有东京的房子值得投资?日本房产投资回报越高越好?

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  日本的房产投资项目因为投资门槛相对较低一度受到很多投资人士的喜爱,国内有投资价值的城市毕竟有限,而且很多城市都有限购政策,加上“炒房”概念在国内已经沦为贬义词,普通人民很容易把高净值人士投资房产的行为和炒房客炒房混淆。于是很多投资者开始把投资方向瞄准欧洲、东南亚、日本等海外国家。

  投资海外房产,好处有很多,比如,在一些投资门槛和限制都比较低的国家,外国人在当地购房是不受相关政策限制的;又比如,如果投资的是旅游城市的房子,人口流动高易出租,租金回报率较可观;而且还可以完美避开国内公摊面积、无永久产权等被人诟病多年的“买房坑”。

  不过,海外房产也不是十全十美的,小美今天就和大家聊聊海外房产投资的一些误区。以我们最近很多客户咨询的日本房产为例,在日本投资房产,以防踩雷,有些比较常见的误区,作为投资者还是很有必要知道的。

  

  一、日本人不爱买房?

  我们经常听到有人说,日本人不爱买房,尤其是喜欢看日剧的朋友应该有所发现,日本的年轻人普遍都是租房,要么就是和家人一起住,几乎很少看到有日本人会像国内的年轻人一样宁愿掏空“六个荷包”也要在大城市购入一套属于自己的房子。

  事实上,日本人是真的不爱买房吗?小美觉得,与其说他们不爱买房,不如说他们是不愿意背负沉重的房贷。

  还记得去年日本媒体报道的“日本最省女孩”攒钱15年买了3套房的新闻吗?新闻中的女子从18岁工作后就开始强制攒钱,每天吃饭只花10块钱,到33岁的时候,已经是拥有三套房的包租婆。

  

  虽然这位日本最省女孩的买房故事并不具有代表性,小美也不提倡这样的省钱之道,不过还是可以从侧面看出日本人并非对房子没有一点兴趣。

  很多日本人宁愿选择租房也不买房,主要原因之一还是受到上世纪日本房产泡沫崩盘的影响,很多人背负了巨额的贷款,以至于很多人不管是买了房的还是没买房的,提到买房就心有余悸。

  二、日本只有东京的房子值得投资?

  如果有人说,中国的房子只有北京的值得投资,想必上海、深圳等一线城市的购房者肯定第一个跳出来反对。

  其实日本的房产投资也一样,并不是只有东京这一个城市的房子才值得投资。虽然不可否认,东京在多个领域都占据了日本最好的资源,是日本的经济、文化、交通等中心,也是全球有名的国际化大都市,但是!在投资房产这件事情上,日本并非只有东京这一个城市值得投资。

  像日本第二大城市大阪同样也是适合投资房产的城市。

  

  从买房投入资金来计算的话,大阪还要比东京有优势一些。大阪的地价低,低到什么程度呢?大概只有东京的1/3左右。而大阪的租售比不仅是在日本,甚至是全世界都是极具吸引力的,远远超过国内北上深等城市。

  有数据显示,东京房产的实际回报率在4%~5%,大阪是5%~6%,这个数据足以说明日本并不是只有东京房产值得投资,大阪同样也是不错的选择。

  三、日本房产投资回报率越高就越好吗?

  在常人看来,既然是投资,那肯定是回报率越高越好了。不过,小美要说的是,日本房产投资不要只看收益率,得看是哪种收益率。

  因为日本房产的收益率分为“表面收益率”和“实际收益率”。表面收益率是指一年的房租收入除以房地产的购入价格。

  即:表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%

  实际经营投资房产时,不能只看房租收益,不看支出所需的费用。投资者还应该考虑到管理费、修缮费、停车场费、押金等费用。

  

  如果市面上有一些高得离谱的收益率,比如10%,那这种极大可能只是表面收益率,而非实际收益率。如果有公司承诺实际收益率可以达到10%甚至更高,不用多想,世界上没有免费的午餐。

  实际收益率都是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等多种费用以后,在此基础上除以房地产的购入价。

  四、日本房子单价好高,不如买地?

  日本不动产经纪研究所近期发布的一份报告显示,即使是在疫情期,日本东京市中心的房子依然很有市场。东京市中心的每户新房(二室一厅及以上)平均销售价格为6485万日元(折合人民币约420万元),这个价格比去年上半年上升了6.4%。

  从单价上来看的话,东京的房子看起来好像也并不便宜。对此小美想说,东京房子确实没有便宜到白菜价,但要知道,日本的房子都是按实际使用面积算的,没有公摊面积一说,电梯、阳台等都没有算进去。

  如果还是觉得贵,觉得买房不如买地。这种想法没有错,但落实起来会很麻烦。在日本买地且不说需要向日本政府申请,还需要严格遵照诸多条条框框才能执行,从楼房高度到房子建好后的实际用途,都是有要求规定的,并不是购买了一块地之后,想怎么建就怎么建。

  

  举个例子,日本房产的建蔽率和容积率就对房子的建筑面积做了要求。

  建蔽率是指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。容积率则是决定日本房产建筑面积总和的重要因素,用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。

  举个例子,一块面积为100平米的土地如果容积率是50%的话,那么在这片土地上就只能建造一个50平米的房子。

  五、日本买房就可以拿到“绿卡”?

  日本买房没有直接拿绿卡的说法,目前也没有这样的好事,未来说不准,但大概率还是不可能。

  有人可能会疑惑,为什么日本不能像一些欧洲小国那样,只要在当地购入一套房产就可以拿身份呢?这是因为日本并不是移民国家,作为世界上民族构成最单一的国家之一,日本对待外来移民非常警惕的,移民门槛显然并不会低。所以买房获身份肯定行不通。

  如果是想获得日本的永驻权(日本绿卡),可以先拿到日本投资经营管理签证,再进一步申请绿卡。具体的操作流程较为繁琐,本文不做详述,感兴趣的朋友欢迎咨询美移日本房产项目顾问。

  

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