一场会议之后,中国楼市正式进入下行周期

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  楼市目前正处于下行,似乎在近期成了很多地方的共识。

  前几天,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,与会的多是河南本土的建业、正商等房企的一把手,以及万科、碧桂园等外来知名房企的在豫当家人。


  而在这场大会上,一票房企大佬达成共识,虽然目前行情不佳,但是降价促销对于整个行业发展,弊大于利,本土的龙头房企建业更是带头表示:不降价!

  然而,在冰一般的行情面前,这些行业大佬的表态似乎也有些苍白无力

  
以河南来说,据中国房价行情网公布的河南18城最新房价数据显示8月河南13城房价环比下降,仅有5城房价环比上涨,房价下跌城市明显增多。


  据国家统计局发布的最新房价指数数据,郑州8月新房价格较去年同期下跌0.4%,二手房较去年同期跌幅达4.4%。从跌幅榜来看,在二线城市中,郑州跌幅瞩目,仅次于天津,均成为跌跌不休的北方楼市“领头羊”。


  克而瑞数据还显示,郑州2019年整年项目开盘平均去化率是72%,但2020年上半年平均去化率只有42%,可谓销售惨淡。

  此外,在过去的8月份,郑州全市共累计推出房源4142套,当日去化2249套,去化率为54.30%

  二手房市场更是阴云密布。

  截至8月底前,郑州二手房挂牌总量为10.4万套,7月份郑州二手房共成交7246套,按目前去化速度,郑州二手房去化周期大约超过18个月。


  此外,360房产网统计数据显示,近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价,其中涨价房源2715套,平均涨价幅度5.68万元/套;降价房源13530套,平均降幅4.55万元/套,降价房源占比超过83%

  在去化情况这么严峻的情况下,各位大佬虽然明面上说的很漂亮,但是身体却还是很诚实,像卖房送车,“特价房”“0首付”这些变相降价的老套路都用了出来。



  而事实上,这波降价潮并不止于河南,甚至于在长三角地区也开始了。

  近期,南京的一个二手房东在微博上分享了这么一个故事:2017年的时候,有人以250万的价格买了他的房子,如今三年过去了,房价基本一分未涨。


  要知道,因为利息的问题,如果房价没涨的话,那基本就是个赔钱状态。以这套房子来说,100万的商业贷款,三年间光利息就要付15万。

  而这样的例子并不算少见。

  熟悉苏州楼市的人,肯定对南山XX这个盘不会陌生。


  
作为甪直板块著名的限价倒挂盘,在周边房价普遍2万多的时候,其新房单价却低至1万4。也正因为这个原因,2019年8月底,南山维拉最后180套房源取证时,认筹当天现场超2千人排队,摇号当天,中新公证处摇号结果显示共有1120组客户参与摇号,中签率16%。


  南山XX去年认筹现场

  目前该项目在链家上二手房的挂牌均价为2万2,看上去确实抢到一套,就能赚70多万。但是,翻开成交记录,我们就能看到,今年8月份,南山维拉卖出去一套二手房,99.98㎡的三室两厅的房源成交价18804元/㎡


  而同样面积的房源,在2019年时候的成交价为19474元/㎡。当然,也不能凭借这两套房就断定南山维拉二手房价格在下跌,因为毕竟二手房受人为因素影响较大。


  不过,同时再看一组数据,南山XX目前整个小区的挂牌房源为194套,在苏州来说,这已经是很大的一个挂牌量了。而从成交数据来看,2019年成交了13套,今年成交了17套,且成交均价相比去年,仅仅上涨了108元,等于就是一个持平状态。

  可以明显的看到,因为限价的缘故,苏州市场上出现了一大批的限价倒挂盘,而这些盘上市的时候,往往打出的名号都是抢到就赚近百万。买房的人群,也基本都是抱着投机的心态。

  但现在,大批投资客开始撤场,像这些以倒挂为唯一卖点的项目,明显不是很好找接盘侠, 而且因为买的时候价格都很低,小区内卖方之间竞争太大,想尽快脱手只能相互比着降价。

  据诸葛找房苏州站数据分析统计,截至2020年9月13日,苏州市二手房市场均价29734元/㎡,环比跌幅0.45%。


  自今年3月份开始,苏州二手房已经连续5个月下跌,整体跌幅高达9.59%。而包括园区在内的很多板块,都开始脱水。像曾经大热的尹山湖,板块内的美澜城、阳光城愉景湾等,跌幅都在10%以上

  而上文提到的。南山维拉所在的甪直板块,虽然今年各大房企也在大炒华为基地概念,可是仍然挽救不了甪直遇冷的事实。

  9月14日,国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。


  数据显示,二手房有近20个城市下跌,包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。

  虽然这些城市的降幅都不算太大,但,70个大中城市中,依然有接近3成在下跌。

  都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现,下面我们就来看具体的成交情况。

  比如南京,从克而瑞监测数据可以看到,2020年第37周,南京二手房成交面积19万方,环比再降17%持续回落,成交规模降至6周内低位


  还有深圳,数据显示,8月深圳全市过户11322套二手房,环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万,但实际成交已有所下降。

  更令人担心的是,8月深圳二手房成交均价66002元/㎡,环比下跌1.3%

  金九银十,历来是楼市最火爆的一段时间,而今年的金九显然成色不足。

  而这一波全国性的二手房遇冷,显然与连续的调控政策分不开。

  今年上半年,房地产方面的调控政策,一共出台了300多条,平均一天落地1.6条政策。而上至北京上海,下至常州银川,基本上叫得上名字的城市都被约谈了个遍。如此密集的调控政策之下,新房基本没有了什么上涨的可能性(很多地方房价数据上的上涨基本来自于改善产品的更新换代)。

  新房价格上涨的预期没有了,二手房市场自然也会陷入观望情绪中。

  除此以外,为了对冲疫情,今年上半年各地基本都进行了密集的拍地模式,让市场上一下子多了相当多数量的新房。

  根据易居发布的《中国百城库存报告》,截至2020年7月底,全国100个城市商品住宅库存总量为48031万方,环比增长0.2%,同比增长 6.9%,存在库存积压和滞销的风险。

  像前几天被爆出房价普遍下跌5000的天津,如今的二手房挂牌量已经突破14万套,明显的供过于求,降价在所难免。


  苏州去年的时候,二手房挂牌量在3万左右,而经过今年半年,挂牌量已经突破10万套。而目前苏州二手房每个月的去化基本上在5000套左右,也就是说,光是当前的库存就要至少两年才能去化完,而大量的新房又不断地在推出,这种情况下,二手房房价怎能不跌?


  不过对于买房者来讲,现在以及未来一段时间,可能会看见各大房企越来越多的花式促销降价活动。而在二手房方面,受市场风向影响,肯定也会有不少的业主,为了急切出手,而选择骨折卖房。

  因此,想要购房的朋友,近期可以着重关注所在区域的新房促销活动以及二手房的挂牌价变动,很可能就有意外之喜。

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