土拍这么凶猛,要不要出手买房?

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  2020,注定是不平凡的一年。

  多个行业备受冲击甚至被动停摆,迎来前所未有的危机。

  但,并不是所有人在坐等游戏重启。

  比如房地产行业。

  今天恰好是2020年倒计时100天,严肃君统计出北京今年成交了44宗住宅用地(不含商住),36位玩家参与,累计成交总额约1572亿元,掀起三波高潮。

  *文末附最全成交地块成交表格

  客观来看,疫情影响下,为了提振市场信心,北京确实拿出了一些前所未有的好地;

  而仍有“子弹”的硬核房企,则趁机扩大土储。

  对比去年49宗宅地投币1470亿的总成绩来看,用钱投票背后,是房企对北京楼市后市的看好。

  可以说,疫情影响了北京土拍周期,但没有影响整体结果,甚至表现的更好。

  供地分布、土地质量、开发商实力以及“三道红线”的压力,才呈现出当前格局。

  截至发稿前,规自委尚未挂出新的住宅用地。

  01

  北京爆款

  在北京,受欢迎的地块两个基本标准:城六区、五环内,都是预定爆款,且容易出豪宅。

  01.丰台造“豪门”

  五环里丰台存货最多。

  

  两个豪宅组团——分钟寺、大瓦窑,前者7万楼面价,均价直奔12万;后者楼面价5万,均价向8万看齐。

  分钟寺铁三角比较稳固,大瓦窑后期还有供地,这次地块开发难、门槛高。

  大瓦窑未来大概率走高单价小面积低总价路线,但丰台骨子里依然是“豪门”基因。

  02.石景山的“中海”地盘

  在石景山,中海永远不会缺席。

  

  自2013年起,中海已经在石景山开发了10个项目,三季度收尾的北辛安地块,中海凭借一级开发+充足的资金链以及操盘经验,又拿下了。

  能分食石景山的必定是大佬级别开发商,首创、融创都是豪宅里的行家。

  03.海淀无对手

  海淀本身就是卖点,三个项目把功夫更多放到产品上。

  

  除了金茂,其他两个在海淀都有经验。或求新、或求稳,甚至走情怀路线,又力求有豪宅的矜持。

  海淀需求大、新房少、买账的人多,即使四季青那两块,也就小范围竞争一下。

  04.朝阳新机遇

  今年朝阳两宗地底价成交,首开在自己熟悉的地方继续耕作。

  

  东坝有地铁+东坝国际商务区+第四使馆区;金盏乡以后建金盏国际合作服务区,准备打造第二个“三里屯”。

  之前暂停交易的金盏乡北地块,如果再重新上阵,身份可比以前金贵。

  去年朝阳新房市场站着金地+首开的华樾北京、中海的中海·望京府,今年又是这对老朋友+老对手

  它们是朝阳近年周转最快的项目,而去年的两宗孙河地块依然没有动静。

  05.西红门的底子

  大兴不缺地,也不缺好地。

  

  西红门双子星是今年大兴6块地里位置最好的一组,荟聚+地铁+机场+五环里+南城计划,高价底子在。

  至此,北京楼市格局形成“多强”的格局。

  02

  北京现象

  01.特色组团装

  盘点以上爆款,还发现今年土拍一个特点:地块组团出现,甚至同时竞拍。

  今年五环里的9宗地块,都没有逃出这一定律。

  

  除了上述出现的姊妹篇,既不是城六区也不是五环里的东小口双子星,也是近期的大热门。身在昌平,心在奥森。

  

  昌平太缺好楼盘了,码农太缺能买得起的新房了。

  在北方尤其是北京,无论是开发商还是购房者,都格外相信政府规划所带来的发展潜力。

  当大把的地供应时,往往代表着背后有不错的发展前景。

  无论是协作关系,还是同台竞争,大家终将有光明的未来。

  02.六月后再无限竞房

  除了恒大地块,所有限竞房上文均已提及。

  是的,今年只供应了六宗限竞房,最后一块是5月15日的东坝地块,也就是华樾国际。

  所有人都在感慨,限竞房的时代要过去了,但看这一波限竞房,除了南六环外的良乡恒大地块限均价35344元/平,其余都是6万档。

  或许也能叫它们“房本拿到五年后才能卖出去的商品房”,限竞房时代过去的要比想象中的快。

  商品房尤其是改善型商品房的大量供应,从某种意义上为之前去化慢的限竞房解套找到了由头。

  更多项目的价格放开,意味着开发商操作空间也放开,容易出好产品。

  SO,售楼员劝解的“当下就是最好的时机”这句话,含金量提高了。

  未来一年,你将拥有更优质的选择。

  03

  北京高潮

  2020年参与这44场土拍的36家房企,掀起三次高潮,或一家独大、或联合出道。

  第一轮在春节前,以绿城、华润、首开为主,主要落子海淀、昌平。

  绿城5天内豪掷144.08亿拿下3宗宅地,风头无两。

  第二波以回归房企为主,路劲、恒大、龙湖、旭辉等重现身影。

  最亮眼的当属合生,带着霄8的气势,一出手便在豪宅圈找回了场子。

  最后一波,主舞台上站着中海这个大鳄。

  今年中海在北京土地市场已经拿下5宗商品房地块,其中4宗单独拿下。

  共成交271.28亿元,占全北京出让总金额的17.26%,基本锁定年度“最敢花”房企排行top1。

  不愧是“三道红线”均未踩的大玩家。

  鏖战北京的36位玩家,无疑都是强者,国企、央企占大头。

  在TOP50中,全部不踩线的有12家房企,今年一多半在北京有收获,分别是中海、远洋、路劲、龙湖、金地、华润、建发。

  *TOP50里全部不踩线的房企还有保利、招商、滨江、卓越、华侨。

  没挂新住宅地块,雷霆政策一出,今年恐怕很难等到第四波高潮了。

  文末彩蛋:

  流量金额最高的当属首开—296.29亿元,拿地最多,8场土拍均是联合拿地;

  平均溢价率最高(37.86%)的是绿城,13.48亿元拿下本年度溢价率(49.78%)最高地块—台湖地块,也是今年首个有自持的项目。3场土拍孤身前往,三月后再也没有拿过地;

  平均拿地成本最高的当属合生,三宗丰台四环里地块,平均支付59.87亿元;

  最贵地块位于经济技术开发区河西区,中海以79亿元拿下,施工团队已经到达现场;

  17宗地块底价成交,除了密怀平外,都有自己的故事。

  互动时刻:

  改善似乎迎来了最好的时代,但上车有门槛;

  曾经还在犹豫的刚需客群,现实终于给了他们一个下定决心的理由。

  本篇没有提及的冷宫地块也是真实的一面,它们也在寻求突破。

  面对这种格局,身为购房者的你是否选择近期出手?欢迎在评论区留言讨论~

  

  *戳图可放大

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