房价跌回三年前？！北方，凛冬将至！

01

一直以来，关于中国的房价，有两个明显的论点。

一是大家都觉得房价有泡沫，二是大家都觉得房价不会跌。

这两个论点相互矛盾，又和谐共存，被大众接受并习惯。

然而房价不会跌这个论点似乎有点摇摇欲坠了，最近北方几个大中型城市的房价已经出现大幅下跌了。

先是天津的房价上了热搜。

前几天，中国新闻网发了一条新闻，说天津的房价进入了下降通道，每平米跌了5000元。

还举了一套极端房源做例子，从210万跌到了140万，跌回到4年前的价格，房主在持有4年后，扣掉利息还要倒赔钱。

报道里写道：“相较于2017年，市区内的房价每平方米平均降了5000元。”

按照天津2.5万的房价，这个跌幅大约在20%左右。

不过，其实今年以来，天津房价的跌幅不算多，在整个京津冀地区还算可以的。

但放在16年调控以来这个周期来看，天津从波峰降到了谷底。

从今年的房价走势来看，天津打头，北方的难兄难弟齐上阵。

先说石家庄。

石家庄去年因无门槛落户登上热搜，今年再上热搜就显得有些悲凉——“房价跌回三年前”。

话题引来上百万流量，底下乌压压一片评论，当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。

跟天津一样，石家庄也属于京津冀都市圈，它的房价，从2016年的9000元/㎡，半年时间涨到15000元/㎡。

然后就开始了“挤水分”的持续过程。

石家庄的房价，跑出了这样的走势：

每隔一段时间，就像跳崖一样，降落一个阶梯，形成持续的下跌态势。

跌跌不休的还有济南。

9月第2周的数据出炉后，济南楼市继续下跌。

尤其是二手房市场，挂牌价、成交量都在下降。

从国家统计局的数据来看，济南的房价整体向下，已经持续了一年左右。

作为山东双雄的青岛，也没好到哪去。

今年以来，青岛房价已经下跌3.4%，跌回一年前。

同样阴云密布的还有郑州。

这个地处中原的国家中心城市，已经横盘震荡长达4年。

前几年最先降价的主要是郊区，主城区还是比较抗跌的。

2020年，郑州的土拍，几乎都是底价成交、流拍，连开发商都不愿意下手了。

在郑州的郊区，15-20%的跌幅很常见。

从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。

在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有27个城市二手房价回到了一年前，占比接近4成。

天津、郑州、青岛、石家庄、济南、太原，西安，北京周围，一片萧条！

整个这一大片区的房价好像受到了诅咒，跟商量好的似的，大家一起组着团下跌。

02

春江水暖鸭先知，房价下跌，地产商立刻就坐不住了。

这几天，恒大7折卖房的消息又开始刷屏了。

9月6日晚，恒大主席许家印在最新的营销大会上宣布：

自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个楼盘。

目标是在“金九银十”两个月要卖2000亿元。

同样是恒大，此前在疫情期间售楼部无法开放的情况，创造性地搞了个网上卖房的活动。

75折促销，用互联网营销弄了个全民经纪人模式。

为什么恒大总是频繁地打折卖房？

很简单，缺钱！

高负债的方式，非常依赖现金流的运转。

房价下跌，房子卖不动，地产商回款压力只会越来越大。

特别是在8月底，高层出台了“三道红线”的禁令，以资产负债率、净负债率、现金短债比作为抓手，目的就是卸杠杆。

对于地产商来说，卖房抢收、降价促销、降低负债无疑是破除企业当下财务困境的最佳选择。

相较于恒大的打折促销，也有地产商抱团表示不降价的。

9月17日，30多位河南地产的掌门人，在郑州开了一场“闭门会议”。

参会的大多是河南本土的龙头企业，明确表示“打折弊大于利，不带头降价”。

几十家房企得出一致的结论，房价坚决不降，给出了四条原因，分别是：

第一，如果房价下降，会使得已购房者的资产缩水，可能导致部分人出现过激的维权行为，不利于社会稳定；

第二，房价大起大落，对金融业，建筑业，建材业，服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损；

第三，可能会造成一大批房企倒闭，缺少资金与土地储备的中小型房企很难活下去，一旦倒闭，会导致烂尾楼不断增加，资金链断裂可能致使债务危机爆发。

第四，消费者普遍存在买涨不买跌的心理，即使降价，房企也难达到预期目标。

房企掌门人们，考虑了购房者的心理与财富，考虑了对行业的伤害利益，考虑了房产链的企业生存利益，考虑了银行，考虑了自已。

却唯独没替没有购买房屋的众多年轻的刚需们的利益考虑。

03

北方这些因为房价下跌引发热议的城市，其实都有一些特征——前期暴涨，后期无力支撑。

特别是环京的几个城市，房价已经不算腰斩了，再跌点就已经砍到大腿了，投机客损失惨重。

房价背后的根本问题是经济，经济好，房价涨，理所当然。

如果一个城市的经济并不好，它的房价就很难涨起来，或者说，它的房价能涨起来，但是最终还会跌回去。

房价之所以能涨起来，是因为在上涨之前有需求，比如说上一轮的上涨就是在消化农村人口进城这个潜力。

天津，以及其它的北方城市，其实都是类似的情况。

当这个潜力被消化掉之后，未来没有支撑房价的动力，那么，房价下跌就变成了必然。

北方的大城市都成这个样子了，其它三四线更不用说了。

不过严格来说，北方这些大城市房价走势只是略弱于长江、珠江流域各大城市，依然属于横盘微跌的范畴，离崩盘还远得很。

北方这波房价下跌，可以给我们很多启示：

首先，省会、城市群战略这些概念和标签，并不是房价的支撑点。

其次，新一轮楼市调控，不再区分一二线和三四线城市。

从2016年调控以来，北方大城市的房价下跌已是必然结果，前期透支的购买力，要慢慢补回来。

纯靠概念炒作的楼市，已经远去，接下来是真正的“拉出来溜溜”的阶段，各项“实际指标”都将成为房价的支撑。

产业、资源及人口这些硬指标，才是房价抗跌的硬通货。

而新一轮的楼市调控，将会更加坚决，凡是出现过热苗头，都在调控之列。

没有强劲的经济支撑的城市，房价横盘或者阴跌，已成必然。