史律师告诉大家：“以租代征”是个套，亏了农民还顺走了土地

理征地拆迁案件过程中，经常遇到有些地方政府违法征地的案件，其中最多的就是以“以租代征”的形式违法用地。许多老百姓对“以租代征”不太了解的，今天北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师就为大家一一解答。

什么是以租代征

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。 其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，但是“以租代征”在各地普遍也是存在的。

以租代征违法吗

根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。

以租代征的常见类型

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、村委会租用农户的承包地搞非农建设等。

3、村民自行出租自己的承包地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、基层政府转租农村集体土地；

6、基层政府直接租赁农村集体土地；

从以上六种形式可以看出，“以租代征”的双方往往是农民和基层政府。由于有政府这一身份作掩护，因此农民往往会被政府“忽悠”，认为“以租代征”是合法的，还有租金可拿，与其签订了合同，这就调入了陷阱之中。

以租代征对农民的影响

从农民这一角度来说，会给其带来许多麻烦和损失。首先“以租代征”的租赁合同是违法的，因此一旦被发现，在此土地上进行的项目就会被叫停，也即土地会被要求重新恢复耕地用途，此时农民就面临着如何恢复耕地用途的问题。甚至会出现土地被造成永久性损害，无法恢复用途的情况。

其次，即使未被发现，但由于此合同是违法的，因此政府在有恃无恐的情况下很有可能会单方面违约，农民则只能任人宰割。另外，粮食价格逐年上扬，农民的种粮的收益逐年提高，因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，是不明智的。

农民朋友要认清其实质，不能被一些地方政府忽悠签订合同，一旦发现自己的权益收到损害，及时咨询专业律师，避免不必要的损失。