广深大不同：产业红线促产城融合，改变广州住宅过剩现状

主持人：在广州最新的城市更新的部署中，将全市划分成了三个圈层，首次提出了产业建设量占比的底线，可不可以理解成是为了避免城市的单一化房地产开发形式？

孙不熟：对。其实这个规定很有必要，如果说不设定产业红线的话，那可能城市更新，就会变得跟过去的旧改没有本质区别了。因为搞房地产开发是来钱最快的，但是做产业需要慢工出细活。

如果只追求短期目标，开发商为了高周转、快回款，最后就是纯粹的急功近利。但从城市的长远的利益来看，我们一定要有产业，没有产业的话这个城市那么多人靠什么吃饭？所以，我觉得这个规定是非常有必要的，而且非常及时。

产业红线对于广州的重要性还在于，广州与深圳不同，住宅过剩，产业用地或者说好的写字楼相对稀缺。深圳则写字楼供应充足，但住宅一直比较紧缺。这也是为什么广州在过去10年，产业升级相对来说慢一拍。我觉得可能是过去政府在这一块没有去做好干预，没有一个很长远的目标去追求它。

现在设置产业红线就像是一种纠偏，要把城市宝贵的用地，留下来做产业，而不是像过去一样，全部去做一些追求短期利益的项目。

其实，中心城区住宅过剩也影响了广州的招商引资。目前，广州招商引资很多都引到到中新知识城、南沙和增城去了，其中一个原因是中心城区找不到地了。同时，市中心有大量的城中村、老破小，没有得到很好的利用，形成资源的错配。例如，很多人和我一样很喜欢越秀区，教育资源好，美食也多，但唯一痛点是，越秀区的写字楼、商务活动场地这些硬件不够好，如果除了办公在越秀，接待、活动都要去珠江新城，慢慢地这些公司就会搬走。而如果有很好的企业过来，却只能在很远的地方办公，就会很不方便。这是非常可惜的，某程度上也会影响招商引资和人才引进。

资料图 7月12日下午，恩宁路北面粤剧艺术博物馆以东的这片片区，经过近10年的蛰伏后，也终于又将重启改造。

姚华松：广州政府考虑的两个问题，一个是税收或财政收入，一个是公共服务配套。广州财政（如果不再依赖卖地）就要靠产业，设置产业红线就是为了产城融合，必须要让好的产业进来。

产城融合的概念，指的是外围地区有产无城，而现在我们的老城市有城无产。所以现在要把这个“产”给补进去，希望通过产业红线补上产业这一课，避免老城区的产业空心化。

主持人：所以硬指标的设定，就是为了不要再像以前那样，让广州市中心已经饱和的住宅进一步增加。但通过这个硬指标的设定是不是真的能够达成这个目标呢？因为我们知道以前有很多的指标最后其实是会被异化的，比如说通过刷数据、注水的方式。会不会在产业红线这个问题上也会遭遇同样的问题，我们可以怎么做来尽量避免这种情况的出现呢？

姚华松：对于第一圈层60%的产业用地红线，我个人不太乐观。开发商可能会在满足指标后，在内部功能做文章，变相搞房地产。高密度的高层住宅，会让整体人居环境变差，毫无疑问，和城市更新改善人居环境的初衷背道而驰。

同时，我也担心，深圳目前的写字楼空置率很高，（设置产业建设红线的）四五年之后，这会不会也成为广州的问题？

毕竟， 广州的中小企业没有深圳那么多，也没有深圳的那么活跃的。特别是数字化、智能化的背景下，很多产业甚至不需要办公空间和写字楼，它就在家里面办公，例如电商。

孙不熟：我觉得首先就还是要把这个动力机制解决好，如果做产业让开发商觉得有利可图，他为什么不去做产业呢？所以这方面政府去做好这个服务，能够吸引一些真正专业的城市运营商来做这个事情。让专业的人来做专业的事，可以有效避免异化的可能性。

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