“三道红线”降房企杠杆,地产江湖将迎来整合潮

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  在前段时间,住建部和央行在京召开重点房企座谈会,明确了房企的融资管理新规定,具体就是“三道红线”:

  红线一:剔除预收账款后的资产负债率不超70%;

  红线二:净负债率不超100%;

  红线三:现金短债比不小于1倍。

  如果有房企全部踩线这三道红线的话,就不再允许其进行有息负债了。难道还有无息负债?这么好的事情估计轮不到房企。以往相当一部分房企都是依赖于高负债、高周转的模式进行运作,对于资金密集型的房地产行业其实也无可厚非。

  不过此次的融资管理对于一部分房企确实是致命的打击,基本上要其摒弃过去的“高负债、高周转”的运营模式,你想想,怎么可能?“三道红线”的融资管理新规避让使得一部分房企陷入资金链紧张的困境,尤其是回款慢的房企。

  这样的情况持续下去,房地产行业将会迎来大洗盘,房企整合的速度将会加快,大开发商并购小的开发商将愈演愈烈,强者恒强,弱者淘汰。可以肯定的说,地产江湖在这几年将会迎来整合潮。

  目前,随着地价及人工成本日益攀升,房地产开发的利润率逐渐降低,开发企业的护城河逐渐变窄。本来由于房地产开发这个行业是高杠杆行业,只要融资成本低,杠杆率高,即使利润率降一点,自有资金的回报率水平还是相对不错的。但是现在开发企业的融资渠道越收越紧,这一金融杠杆的红利也没那么容易吃掉了。开发商的投资风险也就越来越大,那些没有什么风险意识或是没有抗风险能力的房企,很可能就会在这波浪潮中被吞并或是破产。

  在当前的背景下,几乎也没要存在侥幸心理,房地产调控的政策不会放松,融资收紧的管理更不会放松。国内房地产市场将逐渐进入存量市场时代,目前城镇人均居住面积已经很高了,随着竣工面积的增加,城镇居住面积将会继续增长,增长这么多谁来住?说到底就是中国不再需要建设太多的房子了,也就不需要太多的开发商了。

  可以预见的时候,未来五年内,国内住房开发量将会逐渐减少,之前也有某著名开发商预测过未来一段时间内,国内住房开发量将缩减一半。整个市场由过去的增量市场向存量市场转化,也将会由过去拼开发速度往拼开发质量、管理质量来转变。

  “房住不炒”的主基调也会以后再也不会变了,在期待通过房价快速上涨来释放前期的投资风险的可能也越来越小。当年的开发商拍地拿着计算器就行,但是未来即便通过Excel模型精密运算都很难算清楚,因为这个行业的投资价值已经逐渐丧失了。

  时代的变迁,行业也会改变,不能抱着一成不变的心态来看待事情。

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