现在的二手房市场有多惨烈?

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  作者丨乔妹

  来源丨米宅(ID:MizhaiPlus)

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  现在的二手房市场有多惨烈?

  年初,重庆巴南有房东考虑换新房,把旧房挂了出去,一直无人问津。

  后来忍痛降价15万,竟然只有两组看房的人,而且都潦草一看再无回应。

  无奈之下,只能接着再降,调价6次,又往下降了30万。

  但,直到现在依然没有成交,心疼房东一秒钟。

  而这,只是重庆二手房市场的一道尴尬缩影。

  下面给大家看一张图片。

  这是目前重庆通过链家正在挂牌销售的二手房数量。

  

  今年年初,重庆挂牌二手房不到14万套,如今达到16.4万套。

  短短几个月,就激增了2.5万套,如此豪横!

  要知道,这还仅仅是二手房,不含新房。

  当然,不能排除链家上很多挂牌纯粹是卖价在试探市场。

  但,已经完全“二手房化”的北京,通过链家正在挂牌销售的二手房也才刚超过9万套。

  看来,重庆二手房必将掀起一阵腥风血雨。

  02

  那么,其他城市的二手房市场如何呢?

  
9月14日,国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。

  数据显示,二手房有近20个城市下跌,包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。

  虽然这些城市的降幅都不算太大,但,70个大中城市中,依然有接近3成在下跌。

  
都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现,下面我们就来看具体的成交情况。

  比如南京,从克而瑞监测数据可以看到,2020年第37周,南京二手房成交面积19万方,环比再降17%持续回落,成交规模降至6周内低位。

  

  还有深圳,数据显示,8月深圳全市过户11322套二手房,环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万,但实际成交已有所下降。

  更令人担心的是,8月深圳二手房成交均价66002元/㎡,环比下跌1.3%。

  伴随着需求降温和预期回落,二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。

  全国大部分城市二手房市场压力只增不减。

  03

  这背后,究竟发生了什么?

  不可否认,二手房惨淡与新房市场有直接关系。

  新房价格上涨的预期没有了,大部分楼盘价格甚至还在不断下跌,市场进入浓浓的观望期。

  但,真正的主因还是持续的定向调控。

  7月,中央与地方城市开展房地产座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城参与。强调科学精准调控,防止资金违规流入房地产。

  8月,住建部定向约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价涨幅较快的6城。强调及时精准调控,坚决遏制投机炒房。

  随后,长春、沈阳,及前期房价上涨过快的深圳、杭州、无锡,陆续出台政策打补丁响应。

  其中——

  

沈阳 提高二套首付比例,禁止分期首付和首付贷,同时提高个人转让住房增值税免征年限,从2年上调至5年。 无锡 二套首付比例40%上调至60%,围堵假离婚购房,同时提高个人转让住房增值税免征年限,从2年上调至5年。 深圳 拟建立婚姻信息查询机制,围堵假离婚炒房,产权不满半年不允许做经营贷。 ……

  大家知道整个2020上半年,全国出台了多少房地产调控政策吗?

  
据统计是304条,一年只有365天,半年平均182.5天,但是这半年出了300多条政策。基本上,每天会有1.6条政策落地。

  所以,短期调控政策绝对不会放松,市场没有大幅升温的基础。

  04

  然而,更值得关注的,是持续走高的库存。

  根据易居发布的《中国百城库存报告》,截至2020年7月底,全国100个城市商品住宅库存总量为48031万方,环比增长0.2%,同比增长 6.9%,存在库存积压和滞销的风险。

  其中,天津最近被爆出有房每平降5000,但其实,天津二手房库存早已处在惊人的高位了。

  二手房挂牌量已经突破14万套,明显的供过于求,卖方难有溢价权。

  成都挂牌销售的二手房已经超过13万套。

  相比年初突破12万大关,涨了1万套。有数据显示,2018年底才5.8万套。也就是说,1年多的时间,成都二手房库存上涨超1倍。

  还有沈阳,二手房根据链家数据显示,目前挂牌量也超过13万套。两年时间里,沈阳二手房库存涨幅超过200%。

  考虑到当下仍处在严格调控之下,二手房库存仍在持续走高,后续必将面临高库存风险。

  05

  如果各城市库存压力继续增大,那么降价促销的频率也会加大。

  下跌,已经成为共识。

  近期,恒大再推7折大促销,还要求9、10月共销售2000亿元、单月实现千亿。

  特别是华中区域以及部分偏弱的三四线城市,都有落实降价政策,实际价格降幅在3%-10%。

  
作为全国一线大开发商,恒大的危机意识肯定更强。

  这背后,透露出市场下行的艰难。

  价格下跌、成交量下降、融资成本增高、还债高峰期将至……

  
可以确定,未来2-3个月,各大房企的打折促销活动会越来越多,越来越猛。

  在这样一个周期中,对于想要买房的我们来说,正是好时机。

  首先,要到二手房捡漏的时候了。

  个别二手房的大幅降价,一定会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌,但捡漏几率会大大增加。

  这个时候唯一要注意的,就是手里的资金量。二手笋盘往往不是要求全款,就是提高首付比例。

  其次,新房也会迎来好机会。

  
新房影响二手房,二手房也会影响新房,如果二手房普遍卖不出理想价格,自然会对新房造成威胁。

  所以,打算买房的朋友,一定要紧盯市场,一旦价格有让利,性价比被拔高,就不要犹豫,果断拿下。

  好的城市,好的项目,依然值得入手。

  小伙伴们好,跟大家说个事儿。

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