北京楼市:这条是新手买房最容易犯的错,一定要注意

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:房姐你好,之前提问过户口的问题,这套梧桐人家正常5万左右,这套房有户口成交价只有3.9万,是否说明价格足够便宜还是有人成交?

  回答:这就是我之前说的,户口的风险敞口巨大。 这套房业主有多个户口纠纷,且无法迁走,所以产生巨大折价。 并且折价也不能完全抹平风险。 为了的对冲是,你可以持有很长时间,且户口人年龄较大,10年后自然死亡销户,房屋户籍清干净。

  提问:房姐,我们在海淀山后有二套房,孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区(海淀三嘉信苑)再增套房,还是去工作单位附近(肖家河)换一套更大点的房子,哪个更有投资价值?去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初,以及改善居住面积的需求。在附近增套房,负担小。如果换房的话,圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外,请问购买有抵押(经营性贷款)房子的流程应是怎样?目前这套房子业主想网签后,用我们的首付款解压,提前还款至解压完毕大概需要一周,我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了?谢谢!

  回答:1. 你的情况改善居住+保值更合适,所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押,谁来解押? 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的,建议找第三方担保公司垫资解押(有解押费用),解押属于买卖双方对交易物的处理约定,中介只能进行协助,所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押,以防止未知风险。 2.房产有抵押,需要确认什么风险? 房产债务关系,是否有查封风险,所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资,如何解压? 网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过)。银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险,属于上下家责任范围,如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

  提问:房姐您好!我是新人首问,盼回复。 【个人情况】京籍,目前朝阳双井有一套三居室,自住中;在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因(学校已定,在海淀圆明园附近),需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点,打算把海淀的小两居卖掉,在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入,目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话,房姐推荐哪个小区比较好?如果需要再贷款的话,属于二套(朝阳的贷款已还清,海淀小两居还有少量贷款未还)。由于我孩子学校已经定了,再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住,不要太旧,交通方便。我需要自住至少10年,短期内不会出售,因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈,往南的话,苏州街,黄庄,中关村那边都是因为学区而溢价特别高,三居的话很贵,看了您之前的文章,觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了;如果往北的话,农大南路到安河桥北之间区域,也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵;如果再往北西北旺的话,一来孩子上学有点远,二来那边离六里屯垃圾场太近,总是心有余悸。上地那边,也是因为学区而溢价太多,橡树湾太贵。我目前看的是燕清源,挨着昌平南延线地铁上清桥站,明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何?可以买吗? 我也去看了当代城市家园和上林溪,当代紧挨着清河车站,担心车站人流多了以后,小区治安卫生受影响,上林溪的话,有中介说房屋质量一般,隔音差,不知真假。如果再往北到领袖硅谷,感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带,还没有去实地具体看。 特请教房姐,燕清源小区是否可以买?您觉得像我这样的情况,买哪个小区合适?求推荐。万分谢谢!

  回答:当代这个小区是不错的,早年的标杆小区,还获得过鲁班奖,缺点就是离清河站有点近,隔壁上林溪也行的,没中介说的那么差,还是有性价比的,还可以看看莱圳家园,离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入,这个小区租户偏多有点闹,不过首推还是当代和上林溪

  提问:房姐好!我和老公工作地点分别在金融街和马甸,现有一套自住房在天宫院地铁站附近(小区环境好),但通勤距离远(要一个半小时),下一步考虑换房,兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w,自住房如卖掉有250w。纠结一:是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房,还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房?纠结二:地点的选择,我老公单位有政策,只要是西城的房子,可以推荐到不一定与房子匹配的好学校(目前在备孕中,计划两年内要小孩),那么,是否选西城的房子?还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带?纠结三,具体操作上,二套是全款买再抵押贷还是贷款(可以找到过桥资金)。期盼指点一二!

  回答:1. 你的首付并不充裕,建议卖掉天宫院,选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城,西城价格大多是学区支撑,若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋,一律全款抵押

  提问:房姐您好!京户,夫妻二人45岁,家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款,换一套大三居或者四居自住为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大(600个左右),或者西红门荟聚附近临近地铁的,您怎么建议?

  回答:西红门商业发展还不错,在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房,周边配套很成熟,不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价,或者折中看2000年后的盘

  提问:北京现在名下没有房,其他省市有房,以前贷过款,应该算是二套吧?现在手上有600现金,不知道能买总价多少的二手房?现在想买西城区的两居,孩子在复兴门附近上学,能否推荐合适买的保值的楼盘? 年底时如果卖掉外地房,现金就能筹到800,又有哪些2-3居好盘推荐。

  回答:你这个情况算2套,600做全款抵押能买入1000+的标的,现在的情况买入西城 来保值并不建议,由于学区溢价过高,未来风险大,想保值建议看东面,如果为了孩子上学,可以买一套老破小作为学票。

  提问:房姐,你好。宝宝即将出生,手里正好有子弹300,想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下,未满五,2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户,本人非京籍但社保满五,sfsd,两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作,本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台,所以并不执着于非常好的学校。方案:1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段,是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区,仅考虑投资,快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议,谢谢!

  回答:300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居,比如小南庄,也可以考虑石油附小那边买个两居,比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了,例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生,建议考虑学区因素

  提问:房姐好!都说今年是换房的好时候,所以也想搭上今天换房的这趟车,改善一下居住条件。 背景:北京人,已婚,现住四惠力源里小区77平两居室(老公房),房子在父亲名下,自己是sfsd。换房的目的是想过更好一点的生活品质,考虑3\/4居,也为以后要孩子考虑。因此想置换掉四惠的房子换一套大户型自住。房子大概能卖460w左右,买房首付的话能接受300-350w,月供3-4w左右。家里两辆车,能接受远一点的盘。这次换房作为跳板,下次是想够一下1000w+的房子。 目前情况和问题: ①新盘看了后沙峪公园十七区144平精装大四居,户型比较吸引我们,找了开发商的人要到了还算不错的优惠,已交10w定金。后沙峪是否符合我们需求,可否购买?该项目是限价房,9年之后好出手吗?是否有升值空间呢? ②媳妇儿是中铁体制内编制,丰台科技园的中铁诺德逸府项目我们也许能拿到不错的折扣,还没去看,但从网上介绍来看得房率不高,才78%,是否值得考虑? ③亚奥板块即将开盘的项目奥森one也有关系拿到折扣,值得购买吗? ④看到您说tty二区三区满五唯一总价650w以内的顶层复式,适合我们吗?我是互联网行业从业者,销售属性,非码农。媳妇儿现在在后沙峪中铁项目上工作,未来3年内极大可能会丰台总部工作。 ⑤望京区域看您也是提过多次,是否有适合我们的盘呢? 麻烦房姐百忙之中帮忙解答,实在感谢~

  回答:公园十七区长持没问题,可以入。 中铁诺德逸府价格偏贵 性价比一般 ,不推荐 奥森ONE要看折扣后的单价才能看是否入 你们的首付相比天通苑更建议看下望京 例如 宝星国际、季景沁园 等

  提问:房姐你好,新人刚加入,首次提问,盼回复。 【个人情况说明】:非京籍,有工作居住证。为了落户为孩子将来上学(目前2岁),18年在天津北辰买了三居室(今年5月刚交房),属于首套货款。现在有所后悔,感觉应该先在北京上车,规划近期赶紧离婚,为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1,目前子弹120,年收入100,明年有首套资时候,子弹220左右;请问买东三环、四环左右的老公房,还是买东五环外如常营附件的二居室合适,还是青年路附近一居? 2,如果常营附近,北京新天地如何?或者还有推荐吗? 3,用子弹220在北京上车次新二居室;还是把天津的卖了,可以有330的子弹在北京有其他选择? 4,待4年后,孩子上小学前,可再次攒够300子弹;在天津买个好学区孩子上小学,还是把300子弹用在北京,待孩子初中后再去天津(也就是投资北京和天津哪个合适一些?) 5,如果离婚的话,之前的房子是我个人的征信还贷,房子是否能全部给到媳妇,为以后自己在北京首套准备? 6,为何您提到(二套贷款,除了浪费你的现金没有用处,房子值钱的是什么?不是房子的钢筋水泥,而是房贷)这句话,没太理解,望指点。因为涉及到是否离婚。 以上,感谢指点,再次感谢。

  回答:1. 这几个位置涨幅差不多,你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉,子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面,上涨预期,人群购买力都比天津强的多,投资第一选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度,房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器,房价上涨通道,增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况,买房投资的收益会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办?任何投资都会面临风险,这就是选筹的重要性,并不是乱买,选对城市,选对标的是前提。

  提问:房姐你好,夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住,价值约600,无贷款;父母名下海淀双榆树同小区一套自住,价值约900,无贷款;此外,夫妻名下还有海淀美林花园一套,价值约1100,贷款200,目前对外出租。家庭税后月入5w,手头现金100w。父母还有二套房的资格,想利用抵押等方式再投资一套,请教房姐该如何操作。谢谢

  回答:建议抵押掉你们名下两套,差不多能有900左右资金+手中100,父母的保留降低他们的负债率,为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀,有一定风险,再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积,做进攻型资产 淘望京片区次新盘

  提问:房姐好:本人在南二环万博苑有一套目前离异,一个女儿11岁。北京一套房子,三亚一套贷款的,还有一套拆迁的没有下来(应该不算吧)。我还有北京购房资格吗?125平米学区房子,目前价值1160万,有贷款200万。我想贷款出来去郊区买一套别墅,想买大兴榆垡的,离父母近,但是有点贵,河北牛驼的别墅可以入手吗?300多万。或者有好的投资建议吗?

  回答:1. 拆迁协商上注明,您已经取得哪几套安置房屋,那么应该是已经用了购房指标的,要看协议内容。 2. 远郊别墅保值角度真不建议买,没人接盘的。可以看看近郊的次新,例如孙河买个三居兼顾自住保值也不错

  提问:新人首问,目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+,出售的话520左右。经海路京东附近2套商住,120\/套入手,16年涨到250\/套,限购出台合同毁约没卖成,出租4k每套,现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700,拟先全款再抵押,现在在望京上班,工作居住证,夫妻都在互联网,流水问题不大,想置换一套望京改善三居自住,希望花园小区人车分流,学区不强求。问题1,看了精华帖,您推荐过融科橄榄城,慧谷阳光,宝星国际,宝星园,季景沁园,华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序?问题2商住还有翻身机会吗?问题3手上的房产您建议如何配置?感谢房姐百忙之中指点迷津

  回答:1. 保值效果差距不大,更多是需要看标的比较,慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金,全款抵押入一套望京自住盘,望京西园可以保留

  很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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