今明两年，是“尽快买房”还是“持币观望”，楼市3大信号告诉你

过去困扰购房者的最大问题是没有钱买房，现在困扰购房者的不仅是没钱买房，还有即使手中有了钱也不确定该不该买房。

为何购房者如产生这样的转变，为何购房者会对该不该买房产生疑惑呢？最主要的原因就是楼市已经发生转变，如果说2009到2018这10年是楼市的“黄金时代”，是买房的最好时机，那么现在楼市可能已经步入了“白银时代”，甚至连白银时代都算不上。

2017年之前是大城市投资买房的最好时机，2017年之后，大城市的房价开始稳定，北方的一些大城市甚至出现了房价下跌的现象，2019年之前是三四线城市投资买房的最好时机，到了2019年，三四线城市房价的虚高显露无疑，房价已经没有了上升空间，随着2020年棚改的退场，三四线城市最有利的房价支撑也逐渐消失，大多数三四线城市的房价已经没有什么上升空间。

我们发现2017年到2020年，短短的几年时间，楼市发生了翻天覆地的变化，这让现在的购房者心生疑虑，未来的楼市会如何走，现在买房会不会是高位接盘呢？对于目前的楼市，我相信越来越多人会产生疑惑，今明两年买房，到底是“尽快买房”还是“持币观望”，事实上楼市已经出现了3个信号，这三个信号可以给出这个问题的答案。

第一大信号：央行给房企划出“3条红线”

最近央行和住建部联合邀请12家重点房企召开座谈会，为了让房企健康发展，给房企划出“3条红线”，我们先看一下分别是哪“3条红线”？

1. 剔除预售款后的资产负债率要大于70%；

2. 净负债率大于100%；

3. 现金短债比小于1倍。

这“三条红线”对于房企来说意味着压力，降负债的巨大压力。房企的运营模式本身就是高负债的，加上今年上半年受疫情的影响，经历了几个月的楼市寒冬，资金链本身就很紧张，现在央行又对这些房企提出了新的要求，这样开发商不得不想尽办法降负债。

有人可能会产生疑问，“三道红线”是对企业融资的监管，和房价会有什么关系呢，和我们买不买房有什么关系呢？事实上关系很大，房企如果不想办法进行降负债，未来融资受到限制，融资受限就意味着没有资金，没有资金房企就难以存活下去。

2019年的时候，万科的口号就是活下去，恒大也提出降负债的目标，事实上房企的资金压力都很大，融资对房企来说非常重要，因此房企一定会想尽一切办法降负债。房企该如何降低负债呢？我认为唯一的办法就是去库存，现在的楼市想要短期内去库存有两种方式：一种方式就是去营造楼市的火爆，再掀起一波炒房的热潮，只要有大量炒房客加入，房子还是会卖得很快的；另一种是打折促销，真正让利给购房者，现在刚需购房者还是很多的，只要房子便宜，还是很好卖的。

按照现在的楼市境况，再掀起一波炒房热潮基本是不可能的，如今人们都看透了开发商的套路，用一次用两次还可以，继续用估计就不灵了，并且越来越多人已经看透了楼市的真相，在明白人面前如何套路都是没有用的。所以对于开发商而言，只有降价打折才是去库存的唯一方式，开发商真正打折降价的时候，也正是购房的好时机。

第二大信号：楼市开始出现两极分化

现在的楼市整体上来看是很稳定的，大部分城市房价都没有大的波动，这也是楼市调控的最理想结果。我们都清楚，楼市调控的最终目的是为了让房地产行业实现软着陆，并不是为了强行让房价下跌，在楼市的调控下，房价偏低的城市房价自然还会上涨，房价虚高的城市会慢慢回归到合理水平。

现在的楼市已经慢慢呈现出两极分化的态势，有人认为房价分化会出现在一二线城市和三四线城市之间，即未来一二线城市的房价会稳中有升，三四线城市房价虚高，会慢慢回归到合理的水平。理由很简单，现在一二线城市依然是很多人追求的地方，每年都会有大量的年轻人涌入一二线城市，人口才是房地产行业持续发展的基础，有人口支撑的一二线城市房价也会有一定的上升空间。

对于这个观点大家一定要理性看待，因为即使是一二线城市，房价也可能因为虚高而呈下跌趋势，三四线城市中也有发展非常不错的，未来房价也有上升的空间。为什么我建议大家理性看待这个建议，因为有些人看了这个建议之后，就该闭着眼买房了，只要是一二线城市的房子就闭着眼买。事实上现在有些一二线城市的房价也呈现下跌趋势，比如现在的天津、石家庄、郑州等城市，近几年来房价不仅没有上涨，反而呈下跌趋势。

现在的楼市确实是在分化，房价上涨的城市主要集中在两个区域，长三角城市群和珠三角城市群，当然这两个区域楼市调控力度非常大，尤其是近几个月，多个城市进行调控升级，虽然房价是呈上升趋势的，但是整体还是以稳定为主。

房价呈现下跌趋势的城市主要有3类：经济发展一般的三四线城市、资源逐渐枯竭的资源型城市、部分北方的大城市。经济发展一般三四线城市房价下跌我们可以理解，本身三四线城市的房价就很虚高，如果经济发展水平一般，自然对人才没有吸引力，人口必然是净流出的，一般这样的城市工资水平也比较低，因此这样的城市没有人口支撑，没有工资水平支撑，房价只会慢慢回归到合理水平。

资源型城市一般都是很富裕的，背靠着丰富的矿物资源，根本不需要发展其它产业，城市一样很繁荣，但是这也是一个很大的隐患，当地没有什么产业，一旦资源被开采完了，当地的居民该怎么办，没有产业支撑也就意味着没有工作岗位，这样的城市会慢慢变成空城。黑龙江的鹤岗本就是一座资源型城市，过去具有很丰富的煤矿资源，随着资源的枯竭，当地人慢慢都搬走，才有我们现在看到的房子几万块钱一套，除了黑龙江的鹤岗，还有甘肃的玉门、云南的个旧市等也都是资源慢慢枯竭，人口不断外移，房子也变得越来越便宜。

现在整个北方的楼市都不是很好，楼市相对火热的城市都集中在东南沿海。前一段时间网上有消息称天津的房价下跌，其实这已经不是什么新鲜事，天津的房价已经下跌好几年了，要知道天津可是北方的第二城，有着巨大的教育优势，很多人为了孩子上学都在天津买房子，每年会有很多人为了高考去天津买房，即使是这样，天津的房价还是在缓慢下跌。现在北方几个大城市，北京、天津、郑州、青岛，感觉除了北京的房价还相对稳定，未来也有一定的上升空间，其他城市的楼市境况都不是很好，即使房价不下跌，未来也没有多大的上涨空间。

第三大信号：二手房挂牌量居高不下

我们首先根据某家的数据，看一下单个平台各大城市二手房挂牌量的真实情况（最新数据）：北京二手房挂牌数量约9.3万套，天津二手房挂牌数量约14.5万套，郑州二手房挂牌数量约11.2万套，重庆二手房挂牌数量约为16.4万套，成都二手房挂牌数量约为13.3万套。这仅仅是一个平台的数据，我相信全平台的数据加起来远远不止这么多。

我们再来看一下二手房去化的速度就以郑州的楼市为例，2020年1月到5月的二手房交易量分别为5135套、34套、1171套、5720套、6184套。按照现在郑州二手房的去化速度，去化周期超过两年。这也就意味着你的房子挂两年可能都卖不出去，有些人可能会说，房子放两年也没事，两年能卖出去也可以，事实上如果价格没有优势，地理位置不够好，两年也很难卖出去。因为价格便宜地理位置好的房子卖出去之后，又会有新的价格便宜位置好的房源进来，真正流动的房子其实没有多少，卖不出去的二手房可能一直挂在那里都卖不出去。

二手房挂牌量居高不下不仅仅是二手房市场不好，它还反映出了一个现实，就是炒房客也不相信未来房价会上涨。为什么过去二手房挂牌量不高，并不是过去买二手房的人多，而是卖二手房的人少，过去几年房价一直上涨，房子放在手中就能增值，如果不是特别缺钱，我相信炒房客不会拿出来卖。现在炒房客都把房子拿出来卖，也反映出了炒房客对现在的楼市没有信心，不相信未来房价会上涨。

三大信号给出答案，该不该买房很清楚

我们梳理一下这三个楼市信号告诉了我们什么，首先是房企“三道红线”压顶，未来可能会以价换量，然后是房价开始形成两极分化的态势，有些城市房价还有上升空间，有些城市房价虚高，未来没有什么上升空间，根据二手房的挂牌量居高不下可以知道，现在的楼市已经越来越不适合炒房客生存。基于这三大信号，到底该“尽快买房”还是“持币观望”已经很清楚。

首先明确自己是刚需购房者，有足够的购房能力，买房之前衡量自己的购房能力是必要的。对于这样的刚需来说，只要城市的发展潜力不错，又能遇到开发商的打折优惠，就可以选择买房。买房对于刚需来说是大事，一定不要急。如今的楼市，只要你手里有钱，开发商会求着你买房，没必要着急，可以等最好的买房机会，可以等开发商降价促销，也可以等二手房降价抛售。