深圳房产:房价分化严重,刚需上车盘只剩这几处

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  问:九叔你好,现有南山水木华庭一套三房,总价850万,还有200多万贷款,年收入80w左右。小孩4岁,准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学,不知道将来还有多少上涨空间?近期好学位房涨价幅度较大,现在换房补差价较大,想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换?还是直接换南山、福田的学位房?如果要近期换房,福田、南山3房的学位房有哪些推荐?希望能兼顾投资和小孩上学,目标价位1100w左右,感谢~

  答:你好,水木华庭对口的学校在西丽版块还行,在南山区属于第三梯队。 投资+自住,可以关注诺德国际 鼎太风华雷圳这些网红盘 多淘淘笋 1000万以上首选南山,福田关注CBD 香蜜湖板块

  问:九叔你好,我们夫妻有深圳的首套房名额,在广州市区有一套、南沙有一套,但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套,老公在华为上班、我在科学馆附近上班,因为我本人不太喜欢坂田的环境(村屋多,规划差,人群杂,学位不好),所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子,但是如果真要买这些地方也不会自住,也只是投资+出租。考虑到自住功能,需要兼顾预算和实用性,我也开始在看坂田的房子,所以想请教一下,500-600万的预算买3房,该如何选择?

  答:因为深圳是一个年轻的城市,不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化,所以深圳人买房基本上以就业为原点,通勤范围内买房,这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一;以这个为基础,然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里,必然受辐射的住宅区域会跑赢大

  500-600万三房,西乡碧海品质差一点的小区,再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的,投资是很个性化的,具体参考内部选筹。


  问:九叔好,刚需改善住房,有差不多450万现金,首期五成,二胎家庭,两年后要上小学。最近看了碧海片区如泰华阳光海,华丰前海湾,香缇湾等次新盘,单价已不低,学位还一般;其次为了学位也考虑过南头豪方天际,前海东岸,学位占优,预算内只能勉强买个70多平小三房;除此之外,自住可否选择光明玖龙台,不考虑通勤。以上三个方案九叔更推荐哪个,我这个预算和情况可选性是不是不多,感谢指点!

  答:900万总价,三房,还要买南山和宝中,还要次新,就不必考虑学位了,反正也不可能兼顾。这三个一定要选,我会建议碧海,玖龙台投资预期远大于自住,你两个娃,真心没必要。豪方天际学位也不占优,片区少点概念,噪音又大,不如去碧海占个坑,碧海的学校会逐渐向好的。

  问:九叔您好!本人2016年在惠州皇庭波托菲诺购有一套房子按揭中目前还有欠款120万,但是惠州房子买了就被套住很难出手。每个月有按揭。然后在西乡固戍浩华大厦有个小产权。在深圳南山鸿瑞花园有三房115.87,夫妻二人都是深户,还有一个房票。两个孩子一个高三一个初三,个人觉得不再需要学位,南山房子升值有限自住空间也不大,福田上班。想要安排置换兼保值或者升值!同时考虑两个孩子是否要提前为孩子准备一套房子?她们以后长大房价更高!但是目前手上资金只有60至70万,两人年收入约60至70万。现在有几个想法,

  1:先考虑自住,将鸿瑞卖掉,去宝中看了房子一样贵,因为习惯南山就想购买南山大学城水木华庭或者前海香格名苑前海丹华,这几个地方排序如何?因为香格名苑是双证小区后面又是天后宫,所以我喜欢水木华庭。但是西丽发展是不是比不上前海?这个选择对不对?这些房子都要约1600万,我购买以后只有自住还需按揭。

  2:想要到光明打新电建,保留和抵押鸿瑞付首期。看起来这个方案比较合理,可是一算帐要还抵押贷又要还按揭贷,我同时还有惠州贷,根本无法负担。

  3:卖掉鸿瑞,购买光明新地中央或者玖龙台或者光明一号,二手房比电建房价低,都按揭好像可以买两套。这样就有两套房产,可是居住环境没有南山好,如果选择光明,电建新地中央玖龙台光明一号请排序!谢谢!

  4:卖了鸿瑞想要面积变大选择碧海湾,玉湖湾松茂御龙湾等,但也是只能一套换一套。以上几个方案纠结,电建马上要交资料,请九叔指点迷津!不甚感激!

  答:你好。惠州再拿一会吧。浩华大厦小产权可出手。鸿瑞花园带学府中学,就是有一定楼龄了。

  1、水木华庭近桃源村站,楼龄偏老,居住安静;香格名苑,挺新的,就离地铁不是很近;前海丹华跟香格名苑差不多;我的看法是:香格名苑>前海丹华>水木华庭;双证占用名额,未来流动性很弱,现在名额宝贵,不建议买双证;

  2、打新电建是可以的,但也不一定能打到,手上资金也不是很充裕不建议折腾。

  3、不建议。鸿瑞花园的地段价值要大一些。光明只适合中长期的纯投资,自住配套各方面还不是很全。

  4、改善需求这点可以考虑,首选松茂御龙湾

  你的目的是改善需求兼顾投资,建议考虑方案1,次选方案4,其他选择可参考内部选筹

  问:相比前海南,宝中已经涨了太多,现在买前海北的阳光棕榈园,星海名城可以吗,这里会不会更有价值?

  答:不会,有一个无奈的现实,我们必须接受:普通房子和那些好房子,差距会越来越大。不要站在过去的起点去对比当下,而应该站在新的起点去衡量,该怎么买更好?


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